基于新租賃準(zhǔn)則的建筑行業(yè)承租管理思考

尹學(xué)人 中煤特殊鑿井有限責(zé)任公司

一、背景

新租賃準(zhǔn)則在會計核算、計量和報告等方面都做了一些更改，這對建筑行業(yè)承租管理造成了一定沖擊。因此，結(jié)合新租賃準(zhǔn)則的修改變化，分析建筑行業(yè)承租管理所受影響，研究建筑行業(yè)承租管理的有效策略，意義深遠(yuǎn)。

二、新租賃準(zhǔn)則的變化

（一）對租賃進(jìn)行重新定義，增加了租賃的識別、分拆和合并

在新租賃準(zhǔn)則下，租賃必須同時滿足以下三個方面的條件，即：第一，讓渡資產(chǎn)使用權(quán)；第二，在一定時間內(nèi)；第三，獲取相應(yīng)對價。

（二）細(xì)化了租賃內(nèi)容

與原來相比，新租賃準(zhǔn)則更加細(xì)化了租賃內(nèi)容，比如：新租賃準(zhǔn)則明確指出，區(qū)分租賃為經(jīng)營租賃還是融資租賃的關(guān)鍵依據(jù)是看交易的實質(zhì)，同時還規(guī)定了具體類型，更便于企業(yè)參考和運用。

（三）承租人的會計處理變成單一模式

新租賃準(zhǔn)則增添了“租賃負(fù)債”“使用權(quán)資產(chǎn)”“使用權(quán)資產(chǎn)累計折舊”等科目，去除了承租人租賃分類。

（四）信息披露更加完善

在新租賃準(zhǔn)則中，租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)單獨列示，使用權(quán)資產(chǎn)減值、折舊和租賃負(fù)債利息單獨列示，附注一欄增加了有關(guān)租賃資產(chǎn)的內(nèi)容，能夠更加全面地反映資產(chǎn)信息。

三、新租賃準(zhǔn)則對承租人的影響

（一）增加會計操作難度

新租賃準(zhǔn)則規(guī)定，在計算租賃負(fù)債時，應(yīng)將內(nèi)含利率作為租賃付款額的現(xiàn)值折現(xiàn)率；無法確定內(nèi)含利率的，折現(xiàn)率可以是承租人增量借款利率。在現(xiàn)實中，內(nèi)含利率通常為出租人行業(yè)的平衡盈虧利率，但這對于租賃行業(yè)而言屬于機密范疇，通常較難獲得，與此同時，受金融市場波動的影響，增量借款利率會隨之變化，限制條件過多，一般也不容易獲得。對于建筑施工企業(yè)而言，在新租賃準(zhǔn)則頒布之前，其會計核算相對簡單，財務(wù)人員的入門門檻也比較低，而新租賃準(zhǔn)則極大地提高了建筑行業(yè)會計處理的專業(yè)程度，這對財務(wù)人員而言無疑是一個巨大考驗。

（二）對財務(wù)報表及指標(biāo)的影響

新租賃準(zhǔn)則增加了負(fù)債和資產(chǎn)的規(guī)模，增添了非流動負(fù)債和非流動資產(chǎn)科目，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高。據(jù)統(tǒng)計，目前一般建筑企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)83.5%，部分企業(yè)上升至90%以上。與此同時，新租賃準(zhǔn)則實施后，建筑企業(yè)流動資產(chǎn)比率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等均有所下降，企業(yè)償債能力和資產(chǎn)經(jīng)營能力也有所削弱。

（三）對稅務(wù)管理的影響

在新租賃準(zhǔn)則實施后，承租人還是根據(jù)稅法要求獲得租賃發(fā)票，但在會計處理中并未納入費用或成本，同時稅法也是根據(jù)實際租金支付金額抵扣所得稅的，所以在實際工作中財務(wù)部門應(yīng)將租賃發(fā)票保管存檔，以備稅務(wù)局稽查。另外，盡管將利息費用和折舊都納入了利潤表進(jìn)行會計處理，降低了企業(yè)利潤，但利息費用和折舊確認(rèn)并未獲得發(fā)票或物權(quán)憑證，所以在匯算清繳所得稅時是否能抵扣，還需稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行明確。

（四）對經(jīng)營融資的影響

一是加大了融資難度。新租賃準(zhǔn)則實施之后，承租人原來的一些表外融資也需要在財務(wù)報表中體現(xiàn)出來，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的償債能力，而投資者決策會在很大程度上受到這些指標(biāo)的影響，所以這必然會增大承租企業(yè)的融資難度。二是增加了融資成本。實行新租賃準(zhǔn)則之后，承租人要全面披露租賃外的融資租賃業(yè)務(wù)，準(zhǔn)確計量借款利率，同時注意有關(guān)抵押、擔(dān)保、使用期限等信息，這也在一定程度上增加了融資成本。

四、基于新租賃準(zhǔn)則的建筑行業(yè)承租管理策略

（一）加強業(yè)務(wù)部門聯(lián)動

各相關(guān)業(yè)務(wù)部門要強化橫向交流、溝通，為企業(yè)簽訂有利的合同條款，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。首先，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，選擇適應(yīng)企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算指標(biāo)的財務(wù)合同模式，為合同部門提供合理意見。其次，合同部門結(jié)合財務(wù)部門的意見設(shè)計合同條款，對以往合同進(jìn)行規(guī)范梳理。最后，法律部門對合同進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，一方面要防止合同條款存在法律風(fēng)險，另一方面又要保證合同的靈活性，確?？蓪崟r對合同進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

（二）健全企業(yè)信息系統(tǒng)

目前，大多數(shù)建筑企業(yè)擁有自己的財務(wù)核算系統(tǒng)，在實行新租賃準(zhǔn)則之后，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)中加入租賃業(yè)務(wù)模塊，按照合同內(nèi)容完善系統(tǒng)中的有關(guān)信息，每月月底由系統(tǒng)自動結(jié)轉(zhuǎn)各項財務(wù)憑證，這樣不但可增強會計信息的規(guī)范性和準(zhǔn)確性，還可減輕財務(wù)人員的工作壓力。

（三）做好與稅務(wù)部門的溝通

新租賃準(zhǔn)則發(fā)生了一些新變化，而稅法未進(jìn)行同步修改，會增加納稅申報難度，這就需要企業(yè)積極與稅務(wù)機關(guān)保持溝通，盡可能在利息費用和折舊費用計算方面與新租賃準(zhǔn)則的要求保持一致，確保企業(yè)稅收利益最大化。

（四）加強財務(wù)隊伍建設(shè)

企業(yè)應(yīng)積極開展財會知識學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，使之順利做好新舊租賃準(zhǔn)則的銜接工作。財務(wù)工作人員要刻苦鉆研業(yè)務(wù)，徹底吃透新租賃準(zhǔn)則的內(nèi)涵，根據(jù)建筑行業(yè)財務(wù)具體實際做好年度財務(wù)預(yù)算和決算工作，以更好地為有關(guān)業(yè)務(wù)部門的工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。

（五）優(yōu)化融資管理

實行新租賃準(zhǔn)則后，企業(yè)融資難度有所加大，為規(guī)避融資風(fēng)險，承租企業(yè)要加大對融資風(fēng)險的管理力度，有效識別風(fēng)險，強化風(fēng)險管理和融資披露，不斷優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)融資能力，增加企業(yè)的收益。

五、結(jié)語

新租賃準(zhǔn)則的頒布和實施，有對承租企業(yè)有利的部分，也有不利的影響，因此，承租企業(yè)需抓住機遇，深入學(xué)習(xí)和研究新租賃準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，學(xué)深吃透，把握好方向和尺度，在合規(guī)合法的前提下為企業(yè)爭取最大利益，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。