試論房地產(chǎn)泡沫如何影響實體經(jīng)濟的投資

李百清 哈爾濱管理站

最近幾年，實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局呈現(xiàn)出不同場景。房地產(chǎn)一直處在火熱狀態(tài)，泡沫膨脹；而實體經(jīng)濟則陷入長期低迷，投資不振的狀態(tài)。當(dāng)前在房地產(chǎn)投資收益率比較高的情況下，許多資金從實體經(jīng)濟撤離涌入房市，讓實體經(jīng)濟禍不單行，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)“空心化”。

一、房地產(chǎn)泡沫的概述

（一）房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)特征和內(nèi)涵

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機所造成的市場基礎(chǔ)價值和房地產(chǎn)價格出現(xiàn)嚴重偏離，房地產(chǎn)在缺少實際支撐的情況下表現(xiàn)出一種持續(xù)上漲的情況。房地產(chǎn)泡沫把房地產(chǎn)當(dāng)成載體的一種泡沫經(jīng)濟。因為土地具有無法替代性、稀缺性、不可移動性等特征，造成房地產(chǎn)非常容易變成投機對象，這也是泡沫經(jīng)濟比較常見的載體之一。房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟當(dāng)中的一種形式，它表現(xiàn)出自己本身的獨特性。房地產(chǎn)行業(yè)過快擴張、地價的暴漲暴跌、房地產(chǎn)具有過高的空置率、價格飛漲、居民對房價具有較低的承受能力等，這都是房地產(chǎn)泡沫所具有的獨特特征。因為土地是一種稀缺性資源，市場上對土地具有較大需求量，這也造成土地非常容易被當(dāng)作投機炒作的對象，造成地價呈現(xiàn)出大幅虛漲，房地產(chǎn)的價格也隨之漲價。這就增加了房屋的空置率，讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩的狀況，普通群眾根本沒辦法承受這種高房價，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，不管是對房地產(chǎn)市場還是房地產(chǎn)企業(yè)而言這都是一種災(zāi)難。

（二）經(jīng)濟泡沫的優(yōu)點和缺點

當(dāng)代市場經(jīng)濟當(dāng)中，經(jīng)濟泡沫能夠長期存在具有一定客觀原因，關(guān)鍵是由自身二重性作用所決定的。一方面，出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫能夠有助于資本集中，加強競爭，活躍市場，使經(jīng)濟更加繁榮；另一方面，能夠清楚看到，在經(jīng)濟泡沫當(dāng)中具有投機因素與不實因素，還有一定消極成分[1]。

二、科學(xué)衡量房地產(chǎn)泡沫

（一）建立房價預(yù)期的均衡模型

通常情況下，商品的價格是由供需關(guān)系所決定，但是針對含有投機與使用雙重性質(zhì)的商品住房來說，投機因素也具有十分重要的作用。房屋的基礎(chǔ)價值是由住房的基本供需關(guān)系所決定，但是投機因素又決定了泡沫程度。所以，能夠把房屋的市場價格進行分解：代表房地產(chǎn)價格，代表房屋的基礎(chǔ)價值，θt是泡沫部分。這樣可以將泡沫度定義為：相似的，能夠?qū)⒎慨a(chǎn)價格的增長率表示成：經(jīng)濟基本面決定了基礎(chǔ)價值，所以將其展開就成為這些變量能夠充分反映出決定房產(chǎn)中均衡價值供求的兩部分因素。在該模型當(dāng)中，等式的右邊涵蓋了房價的歷史信息、前期上漲、經(jīng)濟基本面的因素，加入了動態(tài)調(diào)整思想、適應(yīng)性預(yù)期以及局部均衡，可以相對完整的刻畫出構(gòu)成房價的因素。

（二）測算泡沫和估計參數(shù)

根據(jù)各個變量的定義能夠發(fā)現(xiàn)，上述識字中最大的難度就在于不能得到國外的專家學(xué)者所提出的解決方法為：這項先不考慮，先將剩余部分進行回歸，估算到系數(shù)之后再計算。如果期初的房價沒有泡沫，那么能夠用迭代計算的方式算出序列。將上述步驟進行重復(fù)計算，直至估計系數(shù)有所收斂。

在經(jīng)過五次的迭代之后，估計參數(shù)開始收斂。不同階段估計中檢驗p值能夠充分說明動態(tài)面板模型所含有的工具變量選擇合理，之前的兩階序列其檢驗結(jié)果充分反映出估計模型沒有二階序列的相關(guān)問題，由此得出改模型具有較好的穩(wěn)健性。

（三）打擾金融系統(tǒng)整體運作的平衡性，引發(fā)金融危機

經(jīng)濟泡沫的活動當(dāng)中，投機行為極其常見，在短期內(nèi)資金需求量要快速增長，造成銀行等大多數(shù)金融機構(gòu)持續(xù)提高利率從而獲取更大的經(jīng)濟效益。在高利率的情況下，銀行可能會拓展信貸范圍，造成銀行可執(zhí)行性研究和信貸質(zhì)量審核等一些工作缺少嚴謹性，導(dǎo)致大部分金融機構(gòu)的資金開始向匯市和股市等其他市場涌入，這時其實體經(jīng)濟部門已經(jīng)不能再承受銀行的高利率，使其無法滿足資金需求，嚴重制約了業(yè)務(wù)的正常運行和發(fā)展[2]。但是在經(jīng)濟泡沫發(fā)生破裂后，等待金融機構(gòu)的是大量不良信貸，不過銀行等一些金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量開始急劇下滑，降低了其抵抗風(fēng)險的能力，誘發(fā)了經(jīng)濟危機和金融危機，破壞了穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

三、有效預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的措施

第一，要嚴格規(guī)范土地源頭和土地市場。建設(shè)相對有利的土地市場，公平、公正、公開的實現(xiàn)國有土地的使用權(quán)交易。構(gòu)建土地信息系統(tǒng)，各級政府需要公開全部待出讓的土地、評估價格、當(dāng)前土地使用機構(gòu)與規(guī)劃等其他信息，避免由于信息不對稱，給投機取巧的人炒地和圈地以謀求暴力的機會。用立法的方式確定城市規(guī)劃的實際法律地位，確保土地使用結(jié)構(gòu)具有合理性，給地區(qū)與城市經(jīng)濟的長遠發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

第二，調(diào)節(jié)好土地供求關(guān)系。有效調(diào)節(jié)土地資源整體的供求關(guān)系，能夠更好的控制房地產(chǎn)價格。所以，在實際工作的過程中，必須要嚴格執(zhí)行其土地開發(fā)規(guī)劃的審批制度，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的用地供應(yīng)量，保證土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)需求的平衡。快速推進征收土地財產(chǎn)稅的步伐，嚴格監(jiān)管閑置土地，有效抑制土地的投機活動。逐漸完善土地信息系統(tǒng)，實現(xiàn)土地供應(yīng)的透明化，防止發(fā)生炒地與圈地的行為。

四、結(jié)論

總而言之，針對科學(xué)控制房地產(chǎn)泡沫，有效的金融改革，真正發(fā)揮金融服務(wù)的實體經(jīng)濟功能均有強烈的政策寓意。金融體系要回歸本源，充分發(fā)揮金融服務(wù)在實體經(jīng)濟方面的功能，有利于實體經(jīng)濟融資，降低成本。