新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控現(xiàn)狀及對(duì)策探討

楊帆 聊城榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出

在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)中發(fā)生投融資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率較高。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)愈加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得經(jīng)濟(jì)效益，就必須擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。基于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)頻繁的進(jìn)行投融資活動(dòng)，財(cái)務(wù)管理的地位愈加凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)中會(huì)涉及大量和大范圍的資金往來，資金的渠道來源復(fù)雜，這些都加大了資金控制的難度，也使得資金管理成為內(nèi)控的重點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投融資活動(dòng)都存在盲目的問題，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在投融資前沒有進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，缺乏科學(xué)合理的籌資方案，授權(quán)審批制度不完善，相關(guān)的融資管理制度欠缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際融資情況并不樂觀。

（二）內(nèi)控環(huán)境不理想

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中很多企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境堪憂，這和房地產(chǎn)企業(yè)管理層的重視程度相關(guān)，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)控缺乏應(yīng)有的重視，存在過度集權(quán)的現(xiàn)象，他們會(huì)認(rèn)為強(qiáng)化內(nèi)控會(huì)使自身的權(quán)利受到限制，所以對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控也呈現(xiàn)出不積極的態(tài)度。如果管理層忽視內(nèi)控，那么下級(jí)員工自然會(huì)受到影響，導(dǎo)致部門和個(gè)人內(nèi)控意識(shí)較弱，職能劃分模糊，內(nèi)控工作開展的環(huán)境很差。還有些房地產(chǎn)企業(yè)是由財(cái)務(wù)部門來負(fù)責(zé)內(nèi)控工作，這就需要企業(yè)各部門各崗位相互配合協(xié)同管理，而各自為政的企業(yè)管理體系，影響了企業(yè)內(nèi)控的效果與質(zhì)量。

（三）內(nèi)控缺乏監(jiān)督

內(nèi)審部門對(duì)內(nèi)控工作負(fù)有監(jiān)督職能，如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控過程中不重視發(fā)揮內(nèi)審部門的職能，甚至沒有專業(yè)的內(nèi)審部門，那么就會(huì)使得內(nèi)審的職能無法發(fā)揮。一旦內(nèi)控失去了監(jiān)督，那么就無法保障內(nèi)控工作的順利開展，也就不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控存在的問題，無法采取合理的措施加以解決，這無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)中存在問題的對(duì)策

（一）建立新項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)控制度

首先，要建立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)篩選標(biāo)準(zhǔn)。重視市場(chǎng)調(diào)研工作，按房地產(chǎn)項(xiàng)目類別建立城市準(zhǔn)入清單，項(xiàng)目類別可分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，城市類別可分為直接準(zhǔn)入城市、謹(jǐn)慎進(jìn)入城市、不準(zhǔn)進(jìn)入城市等。通過這種篩選標(biāo)準(zhǔn)為房地產(chǎn)企業(yè)建立第一道風(fēng)險(xiǎn)隔離墻，并有助于快速?zèng)Q策。另外，要建立標(biāo)準(zhǔn)化盡職調(diào)查清單。對(duì)于收并購項(xiàng)目，要從法律、財(cái)務(wù)、營銷、設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)等角度建立盡職調(diào)查清單，避免由于人員經(jīng)驗(yàn)不足或視角差異化引起的調(diào)查漏項(xiàng)及由此引發(fā)的重大情況，如未能摸清和披露而造成的投資決策失誤。最后，要建立投資聽證會(huì)制度。所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過投資聽證會(huì)論證，投資委員會(huì)建議由決策層及財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、造價(jià)、營銷、法務(wù)等專業(yè)評(píng)審專家組成。在聽證會(huì)召開之前，將可行性研究報(bào)告報(bào)送各位評(píng)委，會(huì)議召開時(shí)，投資小組回答評(píng)委疑問和意見，最后形成聽證會(huì)表決結(jié)果。

（二）健全內(nèi)控環(huán)境

一是完善治理結(jié)構(gòu)，首先應(yīng)在董事會(huì)中增加獨(dú)立董事和外部董事的人數(shù)，增強(qiáng)董事會(huì)的獨(dú)立性；實(shí)事求是地構(gòu)建適合自己的內(nèi)控體系。其次，充分發(fā)揮監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督職責(zé)，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。二是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前所處的內(nèi)外環(huán)境，確保設(shè)立的組織結(jié)構(gòu)可以有效協(xié)調(diào)各層級(jí)的關(guān)系，增強(qiáng)各層級(jí)間的溝通，進(jìn)而提升管理效能。三是構(gòu)建科學(xué)的人才管理機(jī)制，一方面房地產(chǎn)企業(yè)在選拔人才時(shí)，應(yīng)選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展目標(biāo)的人才；另一方面應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感。

（三）完善內(nèi)部監(jiān)督，強(qiáng)化執(zhí)行力度

首先建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，通過完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)制定監(jiān)督計(jì)劃，確保內(nèi)控高效實(shí)施。其次，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)控的重要組成部分，因此，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)在公司的地位，增強(qiáng)內(nèi)審機(jī)構(gòu)的功能，定期對(duì)本企業(yè)的內(nèi)控執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并做出有效評(píng)價(jià)。而內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，正確認(rèn)識(shí)內(nèi)審的職責(zé)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立外部監(jiān)督機(jī)制，比如通過聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)內(nèi)控設(shè)計(jì)與執(zhí)行有效性進(jìn)行全面評(píng)估、評(píng)價(jià)，形成評(píng)價(jià)結(jié)論，出具評(píng)價(jià)報(bào)告，通過評(píng)價(jià)對(duì)內(nèi)控有效性進(jìn)行提升，幫助企業(yè)查找問題，完善企業(yè)內(nèi)控。

（四）構(gòu)建暢通的內(nèi)部信息溝通渠道

首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)，當(dāng)前企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)控建設(shè)等都需要大量的時(shí)效強(qiáng)、準(zhǔn)確性高的信息，依靠傳統(tǒng)人工收集是行不通的，必須借助信息軟件實(shí)現(xiàn)信息有效傳遞與溝通。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)。其次，建立網(wǎng)絡(luò)化溝通渠道。隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建專門的信息溝通平臺(tái)，在自上而下的溝通過程中，上級(jí)在平臺(tái)上除了下達(dá)命令，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其命令進(jìn)行解釋，可以以文件形式也可以以視頻形式，保證員工了解內(nèi)控制度，清晰的知道其所承擔(dān)的職責(zé)和扮演的角色。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)都具備一定的信息系統(tǒng)，但是各系統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)較弱，每個(gè)系統(tǒng)都提供了大量的信息，但是由于沒有實(shí)現(xiàn)共享，每個(gè)系統(tǒng)形成了“信息孤島”，導(dǎo)致管理者所獲取的信息不全面，不利于內(nèi)控管理，不利于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借助大數(shù)據(jù)、智能化軟件，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源共享。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行正在經(jīng)歷著巨大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展的道路上將會(huì)遇到許多問題和困難，想要更好地解決存在的問題和困難，想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得良好發(fā)展，就應(yīng)該重視和加強(qiáng)內(nèi)控制度，將內(nèi)控制度融入房地產(chǎn)企業(yè)管理中來，不斷優(yōu)化內(nèi)控建設(shè)工作，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作的高效開展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。