房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

于茜 福建中煙工業(yè)有限公司

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金作為業(yè)務(wù)循環(huán)的需要，可以從內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方向籌措房地產(chǎn)建設(shè)所需要的資金，然后以銷售房地產(chǎn)的收入作為回籠的資金。具有如下幾個(gè)特征：第一，由于地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資比較大，初始階段籌集資金的數(shù)額也是十分巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，需要大量的建設(shè)資金，因此為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，需要足夠的資金供應(yīng)鏈；第二，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈周轉(zhuǎn)比較慢。房地產(chǎn)企業(yè)從土地最初的購(gòu)入，到最后銷售房地產(chǎn)回籠資金，使用資金的周期很長(zhǎng)，在這一過(guò)程中會(huì)受到明顯的市場(chǎng)環(huán)境變化，因此具有較多的不穩(wěn)定因素，難以進(jìn)行有效的資金周轉(zhuǎn)；第三，房地產(chǎn)企業(yè)收回資金比較困難。如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售項(xiàng)目因各種因素?zé)o法達(dá)成，可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目回籠資金的方法比較單一，不夠靈活，因此資金回籠較為困難；第四，受到國(guó)家政策調(diào)控的影響比較大。由于政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)會(huì)受到國(guó)家政策的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想保證整個(gè)資金鏈的健康，必須要在房地產(chǎn)資金的籌集階段，運(yùn)營(yíng)階段以及后期的資金回籠階段都保持穩(wěn)定的資金鏈現(xiàn)金流，這樣才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)特征

從狹義上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)，主要是指企業(yè)流出的資金大于流入的資金，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常持續(xù)資金運(yùn)營(yíng)，可能會(huì)造成大量的損失。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流入主要取決于所籌集資金的多少以及銷售回款；房地產(chǎn)企業(yè)資金的流出主要是指建設(shè)項(xiàng)目資金以及各種費(fèi)用，可以用流入與流出之間的差來(lái)表示風(fēng)險(xiǎn)的大小。資金鏈風(fēng)險(xiǎn)具有和風(fēng)險(xiǎn)一致的性質(zhì)，同時(shí)由于行業(yè)規(guī)律與其他風(fēng)險(xiǎn)又有許多不同之處，因此必須要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈所具有的獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)，更準(zhǔn)確找到影響房地產(chǎn)企業(yè)資金面風(fēng)險(xiǎn)的因素，并制定有效的抑制風(fēng)險(xiǎn)的措施，下面主要探討房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的特征。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)因素都很多，在前期的資金籌階段，資金投資階段以及后期的開(kāi)發(fā)和銷售回籠資金階段，風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)隨之變化，導(dǎo)致危險(xiǎn)程度的不一致，具有較多的不穩(wěn)定性的因素，在這一過(guò)程中影響因素對(duì)經(jīng)驗(yàn)具有不同程度的改變，對(duì)于整個(gè)資金鏈穩(wěn)定性造成威脅。房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性以及偶然性，各種資金鏈風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)變化的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)所形成的原因

（一）在資金籌集過(guò)程中資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要方式是銀行借款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的成本逐漸加大，如果制定了籌資計(jì)劃不合理，可能會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，大量舉債可能會(huì)超出房地產(chǎn)企業(yè)自身的承受范圍，如果對(duì)于投資管理不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

（二）投資過(guò)程中的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)利用自身投資去建設(shè)項(xiàng)目，利用銷售項(xiàng)目來(lái)回籠資金，因此必須合理的使用銀行借款。如果在投資市場(chǎng)中，對(duì)于項(xiàng)目定位錯(cuò)誤或者是投資方式不合理，投入資金超出原有的計(jì)劃，沒(méi)有做好項(xiàng)目的可行性分析，造成巨大的還債壓力，也影響企業(yè)的償債水平以及盈利能力。

（三）管理型以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)型的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)如果開(kāi)發(fā)計(jì)劃不合理，建造項(xiàng)目花費(fèi)成本過(guò)高，也可能會(huì)造成管理型的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回籠過(guò)程中所產(chǎn)生的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

容易受到宏觀政策的影響，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求下行，會(huì)拖累項(xiàng)目的銷售回款情況，到期房地產(chǎn)難以按期回收房地產(chǎn)銷售價(jià)款，導(dǎo)致整體資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)生存受到極大的挑戰(zhàn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

在閱讀大量文獻(xiàn)的前提下，綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的特征以及其他的相關(guān)要求，可以構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。有以下具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)：

對(duì)于融資階段的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，可以采用：第一，資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率能夠有效代表房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力，呈現(xiàn)反向變動(dòng)關(guān)系，它的比值越高，就說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)舉債過(guò)高，償還能力較差；第二，利息保障倍數(shù)；這個(gè)指標(biāo)代表企業(yè)能夠償付利息的能力，該數(shù)值越大，說(shuō)明支付利息的能力越強(qiáng)，更容易籌集到相關(guān)的資金；第三，企業(yè)的信用等級(jí)。信用等級(jí)越高，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)因素就越小，履約能力就越強(qiáng)。

對(duì)于營(yíng)運(yùn)階段來(lái)說(shuō)，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)可以采用以下指標(biāo)：第一，成本費(fèi)用增長(zhǎng)率，主要表示企業(yè)成本費(fèi)用的變動(dòng)情況，比率越大說(shuō)明支出增多，沒(méi)有控制好內(nèi)部的成本；第二，存貨周轉(zhuǎn)率。比值越大，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)存貨能夠在比較短的時(shí)間內(nèi)銷售，回籠資金的速度比較快；第三，投資決策的能力。

對(duì)于資金回籠階段的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，第一，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，它是指應(yīng)收賬款變成現(xiàn)金的速度，比例越大，說(shuō)明在短時(shí)間內(nèi)能夠收回應(yīng)付賬款，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力就越強(qiáng)；第二，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。與企業(yè)的獲利能力成相同的變化趨勢(shì)，它的比率越高，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力越強(qiáng)。第三，營(yíng)業(yè)周期。營(yíng)業(yè)周期與項(xiàng)目銷售回款以及數(shù)量和速度都有關(guān)系，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須重視的問(wèn)題，需要建立合理的指標(biāo)體系，分階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，將資金鏈風(fēng)險(xiǎn)降低到合理的水平，以不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御的能力，維持房地產(chǎn)企業(yè)的正常健康可持續(xù)發(fā)展。