關于房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃若干問題的相關研究

顧海濤 鹽城市廣源房地產開發(fā)有限公司

一、房地產企業(yè)稅務籌劃風險管理所面臨的問題

（一）稅務風險管理機構不完善

長期以來，受傳統(tǒng)經營理念的房地產企業(yè)影響，房地產企業(yè)在經營中更側重于對經濟利益的追逐，而在相關風險管理問題上并不關注，即便處于新的行業(yè)管理背景下，其對于相關職能部門的設置仍然缺乏完善。與此同時，在潛在風險不斷增加的同時，相關房地產企業(yè)仍然故步自封，缺乏對專業(yè)人員的培訓和吸納，導致企業(yè)在財務風險控制能力上的嚴重不足。

（二）稅務風險管理意識缺乏

面對現階段“營改增”改革舉措，房地產企業(yè)應對能力不足，尤其是缺乏管理者必要的重視和關注，導致房地產企業(yè)內部改革失范，整體的發(fā)展進程極其緩慢，無法適應當前的全新格局。此外，由于在量的房地產企業(yè)在財務管理中，依然以沿襲傳統(tǒng)管理模式為主，對于財稅風險防控能力嚴重缺失，無法真正滿足如今的管理需求，使企業(yè)面臨的風險被無限放大。

（三）內部風險防控制度不健全

如今，許多房地產企業(yè)仍未有效把握市場發(fā)展脈搏，在實踐經營中缺乏有效的溝通與協調機制，使企業(yè)內部在財務信息的傳遞上存在缺陷，無法快速的掌握信息動向，使財稅管理的政策及舉措的建立困難重重。除此之外，由于房地產企業(yè)財稅風險管理體系的缺失，也導致其在風險管理體系中，無法滿足識別、評估及控制的需求，使各種風險因素大幅增加，而又難以被發(fā)現，極大的影響了企業(yè)內部的經營和協調，最終仍將演化為財稅風險問題。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃相關措施研究

（一）完善房地產企業(yè)稅務風險管理體系

房地產企業(yè)稅務風險管理工作的基礎是完善企業(yè)內部控制環(huán)境，完善企業(yè)的組織結構，健全企業(yè)稅務風險管理文化，企業(yè)的稅收風險管理要從企業(yè)內部的管理工作開始，提出相應的解決措施對稅收風險進行防范，這就要求企業(yè)健全稅務風險內部防控制度，加強一些重要的協調機制[1]。構建全面科學的稅務風險管理體系，在房地產企業(yè)中想要有效地實現稅務風險管理控制的目的，就必須按照行業(yè)的相關特點和國家頒布的稅收政策，在事中防范的具體工作中，合理地使用財務的指標及時地識別企業(yè)隱藏風險，在事后監(jiān)督的工作流程中，建立科學有效的信息系統(tǒng)進行相應的溝通工作，全面的監(jiān)督與評估整個企業(yè)風險體系。

（二）加強房地產企業(yè)與稅務部門的溝通

企業(yè)要與相應的稅收部門建立有效的溝通渠道，及時掌握稅收政策的變化對整個企業(yè)的影響，加強與稅務部門的交流，合理繳納各項稅費，充分靈活地運用有利于自身發(fā)展的稅收政策，及時了解有沒有符合本企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，按照稅法規(guī)定的操作流程和備案要求進行相關業(yè)務的處理，及時對一些稅收項目和免稅項目進行精確的核實與計算，做好項目全過程的稅收管理工作，將稅負率控制在合理的范圍內，在最大限度上規(guī)避和化解可能的稅務風險。

（三）規(guī)范合同管理，做好合同控稅工作

房地產企業(yè)要根據稅收政策的變化及時修訂現有的合同模板形式，對現有的銷售合同、物資采購合同、租賃合同和總包合同的模板根據需要進行適當的修改，比如營改增后合同中要對增值稅的價格條款有明顯的規(guī)定，要在具體的合同中對服務內容、不含稅價以及對應的增值稅具體額度進行具體的約定。作為企業(yè)的財務部門在進行賬務處理時，一定要重視合同，根據合同付款、開具發(fā)票并進行賬務處理，否則企業(yè)的賬務處理中往往存在涉稅風險。在進行成本和收入核算時也要依據經濟交易合同進行賬務處理，規(guī)范合同管理。

（四）從整體角度出發(fā)，深入了解房地產企業(yè)并購行為的稅務風險來源

房地產企業(yè)與經濟、稅務等行為之間的關系較為復雜，稍不注意，即會誘發(fā)多種未知的稅務風險。基于此，房地產企業(yè)必須從整體角度出發(fā)，既要考慮宏觀大局，又需注意微觀細節(jié)，深入了解房地產企業(yè)并購行為中所有可能引發(fā)稅務風險的來源。比如國家有關規(guī)定往往是綱領性的指導意見，其中的某些原則性內容，并非實質性的有效措施；在此基礎上，地方行政、金融或市場監(jiān)管部門，可能根據地區(qū)房地產行業(yè)的現實情況，出臺針對性極強、具有導向性的意見。在某些環(huán)節(jié)，甚至與國家的綱領存在沖突。此時，房地產企業(yè)究竟需要采納何種標準，順利完成并購并避免稅務風險，務必仔細討論。

（五）優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構

合理的資本組成結構，是規(guī)避稅務風險的關鍵，這對于各行各業(yè)來講都非常的重要。房地產企業(yè)如果沒有將債務風險有效地控制在合理范圍內，相應的產權資本和債務資本比例未能合理配置，這都將加大稅務風險。房地產企業(yè)在不斷擴大經營規(guī)模的同時，要不斷優(yōu)化內部資產組成結構，做好稅務風險防范管理工作，規(guī)避稅務風險，只有這樣才能夠為企業(yè)帶來最大化的經濟利潤，提升企業(yè)自身信譽，樹立一個良好的企業(yè)形象，企業(yè)才可以利用良好信譽進行銀行貸款，滿足企業(yè)不斷發(fā)展的資金需求，企業(yè)也可以通過優(yōu)化資本組成結構，來消除財務管理中所帶來的不良影響，切合實際地將稅務風險降到最低，全面提高企業(yè)稅務風險防范能力，提高市場競爭力。

三、結束語

稅務風險是房地產企業(yè)經營過程中常見的一種風險，風險的存在將直接影響著經濟效益，為了規(guī)避稅務風險，必須重視并加強稅務風險防范管理，要從多方面、多角度去展開風險防范管理，這樣才能將風險控制在合理的范圍內，在最大限度上降低稅務風險對自身經濟效益的影響，在獲得利益最大化的同時，也能夠推動稅務風險防范管理工作朝著制度化方向有序落實，從而減少運營成本且提高房地產企業(yè)的綜合實力。