對房地產(chǎn)項目成本控制管理的思考

羅夢華 四川省蜀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

一、引言

目前就我國房地產(chǎn)市場來看，雖然發(fā)展速度很快，但是發(fā)展的質量卻參差不齊，尤其是在項目成本控制管理方面，缺乏科學有效的控制體制機制。我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)對整個項目的規(guī)劃一般都是在具體項目開工之前就已經(jīng)將各個環(huán)節(jié)的工作安排完畢，這樣的工作模式對未來風險識別、把控等方面出于未知狀態(tài)，為房地產(chǎn)項目成本控制帶來巨大的風險，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題極易導致整個項目陷入被動狀態(tài)，因此對房地產(chǎn)項目成本進行控制顯得十分必要和重要。

二、房地產(chǎn)項目成本控制管理原則

（一）堅持經(jīng)濟性原則

房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的最重要目的是為了獲取經(jīng)濟利潤，房地產(chǎn)企業(yè)的項目在開發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)中提高經(jīng)濟效益的手段有很多，一方面是要加強自身的品牌建設，為客戶提供高品質的建筑，從而提高企業(yè)信譽獲得更多的經(jīng)濟效益。另一方面，應該控制地產(chǎn)項目全鏈條成本，減少不必要的投入，從而保障房地產(chǎn)項目能夠花更少的錢賺取更多的利潤。所以，加強房地產(chǎn)項目成本控制時，應當堅持經(jīng)濟性原則，降低各環(huán)節(jié)的投入成本，提高建筑質量，獲得更多經(jīng)濟利益[1]。

（二）堅持全面控制原則

房地產(chǎn)項目從開始投資建設到最終與客戶交易，涵蓋了包括投資、開發(fā)、建設、銷售等各個環(huán)節(jié)在內的全鏈條流程，因此房地產(chǎn)項目的成本控制不能僅僅停留在項目開發(fā)建設這一過程，應該堅持全面控制原則，將成本控制的范圍延伸到項目建成后的銷售等后續(xù)環(huán)節(jié)，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制，切實降低項目成本，合理配置資金使用，以期獲得更多的經(jīng)濟效益。

（三）堅持目標成本控制原則

在進行房地產(chǎn)項目成本控制時，要堅持“精、準、嚴”的原則，將成本控制的范圍縮小至每一個目標，在每個階段都要制定合理的控制目標，加強成本控制的方向性和針對性。例如開發(fā)階段的投資預算、施工階段的采購成本控制、銷售階段的人力成本控制等，都要根據(jù)實際情況來分門別類的制定控制目標，采取合理、科學的控制方法，將房地產(chǎn)項目成本控制在合理范圍之內。

（四）堅持動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項目不同于其他企業(yè)項目，地產(chǎn)項目工程復雜、占用資金比重較大、帶動勞動力人數(shù)多，因此進行房地產(chǎn)項目的成本控制也是一項十分復雜的系統(tǒng)性工程。為保障項目成本控制工作取得更好的效果，應該堅持全過程的動態(tài)控制原則，對項目成本的變化進行實施監(jiān)測，針對變化情況來及時調整控制方法和策略，確保成本控制方法的有效性。

三、房地產(chǎn)項目成本控制管理策略

（一）建立完善的項目成本控制管理體制

良好的房地產(chǎn)項目成本控制管理體制是做好成本管控工作的重要保障，在房地產(chǎn)項目成本管控工作中，只有自上而下堅持科學統(tǒng)一的管理機制，才能確保各項工作能夠有效傳達，達到令行禁止的效果。因此，在房地產(chǎn)項目成本控制時宜采用扁平化的管理模式，即房地產(chǎn)企業(yè)通過項目管控的模式，然后由各項目直接管控各具體房地產(chǎn)項目或多個房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)“房地產(chǎn)企業(yè)——（多）項目管理”的方式，這樣可以有效地保障上下層級之間的溝通實效，確保項目在開發(fā)、建設、銷售等各個環(huán)節(jié)中的成本管理狀況及時傳達至領導層面，方便管理層對項目成本控制工作進行全面掌控。在項目成本控制過程中，要對各個部門之間的職責進一步明確，防止部門間工作推諉扯皮。

（二）加強項目成本控制管理意識建設

意識是行為的先導，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)時要加強成本控制管理意識的建設。這就需要涉及房地產(chǎn)項目的全環(huán)節(jié)都要加強成本管控意識，各環(huán)節(jié)、各個部門、各崗位員工也要樹立正確科學的成本管控意識，只有全員都具有成本控制意識，才能在房地產(chǎn)項目開發(fā)工作中更加有效地推進成本管控工作，將項目成本控制在目標成本之內。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要注重工程質量的嚴格把控，既要保證項目質量過關又要保障項目成本控制在合理范圍之內。

（三）抓好項目主要環(huán)節(jié)的成本控制

1.項目設計、招投標階段。這一階段為房地產(chǎn)項目開展成本控制的起始階段也是最為重要的階段。在項目正式開發(fā)設計之前，應該對項目的可行性進行科學、宏觀的研究，對開發(fā)設計所需要的成本都應該掌控，保障在后續(xù)的環(huán)節(jié)中能夠按照項目建設的預算成本有序進行。在此階段開發(fā)設計過程中，要結合項目施工圖，對每個環(huán)節(jié)的造價以及基礎成本都要進行預估，對照預估結果對每一部分的成本進行合理分配，同時根據(jù)成本反過來進一步優(yōu)化設計，實現(xiàn)成本整體優(yōu)化，最后形成整體造價報告，將報告交由項目負責人和各環(huán)節(jié)負責人審核通過后，對項目成本進行合理的控制，充分保障各個環(huán)節(jié)成本控制的實效。其次，要加強建設項目招投標過程的成本控制，可以設置最高招標限價，當招標單位的價格高于最高限價標準時，即為無效。設定最高限價時要以完成招標工程項目范圍內工作任務的通常條件為基礎，綜合考慮房地產(chǎn)項目的開發(fā)進度、質量與設計要求，有效防范違規(guī)違法現(xiàn)象發(fā)生，合理控制項目建設成本[2]。

2.項目施工階段。這一階段是整個房地產(chǎn)項目中最為復雜、涉及成本控制最為困難的階段，因為在這一階段中涉及資金往來眾多、不確定因素多，項目成本控制的可變因素多，因此這一階段的成本控制工作要更為嚴格。成本部門要建立成控表，做好動態(tài)控制，對項目成本的實際發(fā)生數(shù)與預算造價出現(xiàn)差異要及時查找原因，調整策略。工程部門應該最大程度按照施工圖紙進行工作，安排專業(yè)人員對項目施工成本控制情況進行跟蹤監(jiān)督和及時反饋，施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)意見不一致時，要起到溝通協(xié)調作用，保障項目順利施工。為保障施工成本控制在合理范圍內，對施工單位的選擇，要采取謹慎態(tài)度，優(yōu)先選擇服務優(yōu)、質量好、價格適中的單位，充分保障項目的施工質量，減少無效成本，將成本控制在最少范圍。另外，在項目建設完工后，房地產(chǎn)企業(yè)要進行全面嚴謹?shù)墓こ探Y算，將項目施工階段所涉及的全部費用要進行整理，項目的施工圖紙、變更圖紙、簽證等材料要進行匯集，確保結算核定準確。最后，財務部門在工程進度款、項目決算等方面要嚴格把關，積極參與各項成本核實工作，確保成本管控到位。

3.項目銷售階段。對房地產(chǎn)項目銷售環(huán)節(jié)管控，一方面可以使企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場中能夠更好更快地將房產(chǎn)銷售出去以回籠企業(yè)資金，另一方面可以減少銷售環(huán)節(jié)的不必要成本輸出，實現(xiàn)項目效益的最大化。在這一過程中，應該對銷售的人力資源進行優(yōu)化，在人員選拔時要盡量做到人崗相適，提高人員的利用效率，避免冗員現(xiàn)象發(fā)生，減少不必要的人力成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應強化銷售團隊的工作效率，促進房屋銷售進度。如房地產(chǎn)企業(yè)銷售力量薄弱，也可引進專業(yè)營銷公司加快銷售。另外，可以采用打包銷售策略來完成房產(chǎn)的銷售。利用價格杠桿與促銷策略挖掘一部分有團購能力的客戶，利用促銷的方式，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目存貨資源變?yōu)榭捎觅Y金[3]。通過銷售及時回款，減少資金成本。再次，積極引入信息化技術，利用信息系統(tǒng)平臺來完成房屋款項的登記、統(tǒng)計等，對相關信息在固定時間內進行一鍵導入，既可以減少人為操作的錯誤數(shù)量，又可以減少操作人員的數(shù)量，進而在人力物力財力等方面都減少成本的投入。

四、結語

當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然處于較為火爆的狀態(tài)，但是隨著國家關于房地產(chǎn)政策的不斷完善和出臺，對房地產(chǎn)市場提出了更高更嚴的要求。因此，整個房地產(chǎn)企業(yè)都要做出相應改變，以期適應不斷變化的市場經(jīng)濟。房地產(chǎn)項目的成本控制工作，尤為復雜和重要，在管理過程中也面臨著很大的困難，因此務必要在成本的預算和控制方面下力氣解決，對在管理過程中出現(xiàn)的問題進行及時有效解決，不斷提升房地產(chǎn)項目成本管控的實際意義和效率，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。