輕資產(chǎn)運(yùn)營對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響分析

任鳳芝 哈爾濱翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)主要依賴于購買土地和項(xiàng)目建設(shè)的外部融資，而資金是通過預(yù)售和現(xiàn)房銷售回流以支持后續(xù)的項(xiàng)目投入。這種運(yùn)作方式占用了大量的資金在初期階段，再加上房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品占用資金大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)，這也提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了經(jīng)營性現(xiàn)金流，并増加了房屋銷售公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行流程一旦不順暢，很容易面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而被市場淘汰。在此背景下，很多企業(yè)開始涉足輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)運(yùn)營主張關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一個環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)由更專業(yè)化的企業(yè)完成，整個產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)只扮演管理者或管理者的角色。主要模式是通過合作開發(fā)減少自有資金投入，通過引入地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)低成本融資和資金快速回籠，開發(fā)輕資產(chǎn)品系列商品，從購買土地和銷售房屋轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售服務(wù)，并減少企業(yè)固定資產(chǎn)的比例。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行重資產(chǎn)運(yùn)營模式的弊端

我國房地產(chǎn)行業(yè)幾十年來的發(fā)展一直是借鑒香港房地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營模式，即房地產(chǎn)企業(yè)參與到融資、拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等所有過程中。這種運(yùn)營模式需要企業(yè)擁有雄厚的資金作為支撐，由于各個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)都需要企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)，因此對企業(yè)籌資能力、拿地能力、開發(fā)能力、銷售能力、總體運(yùn)作能力等各方面都有較高要求。早期階段，由于國家政策的支持以及房地產(chǎn)供不應(yīng)求的市場環(huán)境，我國房地產(chǎn)企業(yè)從籌資到銷售進(jìn)展較為順利，由此依靠這種經(jīng)營模式獲取大量利潤進(jìn)而實(shí)現(xiàn)迅速的資本積累和規(guī)模擴(kuò)張。

然而現(xiàn)階段外部環(huán)境發(fā)生重大變化，目前重資產(chǎn)運(yùn)營模式的弊端開始顯現(xiàn)。首先，政策紅利不復(fù)存在導(dǎo)致籌資能力下降，重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺甚至資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。政府加大調(diào)控力度提高基準(zhǔn)利率同時(shí)出臺系列限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資能力降低。其次，土地紅利不復(fù)存在，重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)粗放式經(jīng)營管理難以獲利。土地價(jià)格居高不下的同時(shí)融資成本上升，且政府對土地的使用規(guī)劃更加嚴(yán)明，進(jìn)一步增加傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式下房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的壓力。最后，行業(yè)暴利不復(fù)存在，傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)再難獲取豐厚回報(bào)。近幾年整體行業(yè)銷售毛利率呈下降趨勢，一方面融資成本的上升另一方面政府對房價(jià)的調(diào)控，使得行業(yè)利潤空間被壓縮。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，因此必須轉(zhuǎn)型以謀求新的出路。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的必要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式可憑借品牌的力量以智力資本為依托，充分發(fā)揮本企業(yè)的核心優(yōu)勢并積極尋求合作伙伴實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。首先，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式房地產(chǎn)企業(yè)不再對開發(fā)項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)大包大攬，而是將主要精力放在部分附加值大或者可充分發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上，以減輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式下需籌集大量資金的壓力。其次，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式房地產(chǎn)企業(yè)重視積極尋求的合作伙伴優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合減輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式下行業(yè)競爭壓力。最后，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式房地產(chǎn)企業(yè)以智力資本為依托，重視精細(xì)化運(yùn)作與管理，部分房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，以減輕對土地的依賴，解決去庫存、資金回籠周期長等問題。綜上所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式出現(xiàn)的弊端可通過向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型得到解決。因此解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到的瓶頸，向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型不失為一種明智之舉。

三、輕資產(chǎn)運(yùn)營對地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響分析

（一）存貨周轉(zhuǎn)速度加快，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)減弱

作為房地產(chǎn)企業(yè)，存貨是指己完工開發(fā)產(chǎn)品，在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。目前，庫存壓力己成為各大房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。自輕資產(chǎn)運(yùn)營以來，在營運(yùn)戰(zhàn)略中提出了加強(qiáng)存貨管理的措施，一方面針對城市不同，存貨管理側(cè)重點(diǎn)不同。比如一二線城市的存貨主要是開發(fā)周期的問題，三四線城市的存貨主要是銷售問題，進(jìn)行存貨管理時(shí)不能混為一談，所以對一二線城市采取嚴(yán)格的開發(fā)周期管控，加速資金回流；對三四線城市采用刺激消費(fèi)的各種營銷手段，即降低價(jià)格，活動促銷或者服務(wù)贈送。另一方面針對存貨類型不同，存貨管理側(cè)重點(diǎn)也不同。針對流動性強(qiáng)、資本占用低的庫存原料，加強(qiáng)了信息跟蹤和對采購、倉儲的管理；針對流動性弱、資本占用率高的土地、在建工程，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，縮短開發(fā)周期，并提前做好宣傳預(yù)售工作；針對己完工的項(xiàng)目，積極推出創(chuàng)新的營銷方案，加大銷售力度。

（二）融資成本減少，籌資風(fēng)險(xiǎn)降低

輕資產(chǎn)運(yùn)營的亮點(diǎn)之一是減少企業(yè)自身的現(xiàn)金流投入，利用別人的現(xiàn)金流和其他各種資源，來實(shí)現(xiàn)更多的價(jià)值創(chuàng)造。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的投資成本高、資金回收期長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，所以企業(yè)具有充足的現(xiàn)金流非常重要。一般而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)大多采取預(yù)售制度，前期投資非常大，正常情況下60%-70%區(qū)間算合理，如若超過80%，企業(yè)經(jīng)營將會面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他收入增速明顯加快，投資風(fēng)險(xiǎn)減小

一方面房地產(chǎn)企業(yè)積極推動品牌輸出；另一方面在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上積極開展高校、政府、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)布局，在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)同時(shí)，圍繞社區(qū)龐大的客戶資源，不斷豐富社區(qū)消費(fèi)服務(wù)內(nèi)涵，在社區(qū)養(yǎng)老、和樂教育、二手經(jīng)紀(jì)、社區(qū)商超等方面均實(shí)現(xiàn)了“由零到一”的突破。這也正好說明房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營是成功的，同時(shí)也讓房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)減小。

四、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

（一）籌資戰(zhàn)略制定

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式重要表現(xiàn)之一即將資產(chǎn)做“輕”，主要依靠品牌、無形資產(chǎn)、人才智力等優(yōu)勢資源，將附加值低的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離或外包出去，如此一來房地產(chǎn)企業(yè)將難以通過以前抵押等方式從銀行獲取大量貸款資金，企業(yè)籌資遵循最佳資本結(jié)構(gòu)原則使資本成本實(shí)現(xiàn)最小化。因此在房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化籌資過程中，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加注重自主性強(qiáng)、融資成本低的內(nèi)部融資方式比如充分利用留存收益等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)尋求多元化的融資渠道擺脫向銀行貸款獲取資金的依賴，如依靠自身實(shí)力發(fā)行股票、信托貸款、尋求海外融資合作伙伴等方式。最后，加強(qiáng)無息負(fù)債的利用，如加強(qiáng)對房地產(chǎn)上游的供應(yīng)商篩選，與供應(yīng)商加強(qiáng)合作增強(qiáng)信用，如此可加大對應(yīng)付賬款等無息負(fù)債的充分利用。

（二）投資戰(zhàn)略制定

房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式的重要特征之一是企業(yè)從項(xiàng)目初始投資到開發(fā)建設(shè)再到銷售環(huán)節(jié)全程參與。其在購買土地、固定資產(chǎn)及房屋建設(shè)過程中投入大量資金。房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化要求將資產(chǎn)做輕。減少對重資產(chǎn)方面的資本投入，加強(qiáng)開發(fā)能力、品牌力量等方面的建設(shè)。因此在房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化投資戰(zhàn)略方面，首先，輕資產(chǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在高附加值環(huán)節(jié)加大投資力度，減少固定資產(chǎn)及房屋建設(shè)過程中不必要投資，且不必如以前參與從開發(fā)到銷售的全過程。比如通過代建方式降低自身在房屋建設(shè)過程中的資本投資，將資本主要集中投放在開發(fā)能力和品牌建設(shè)方面。其次，減少盲目拿地，在土地投資過程中，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)為未來做好戰(zhàn)略規(guī)劃部署。土地紅利現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)劃好土地儲備部署工作才可獲利。最后，尋求外部戰(zhàn)略合作伙伴，合作投資減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)還可充分發(fā)揮各自所長實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

（三）營運(yùn)戰(zhàn)略制定

重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)大多是粗放式經(jīng)營管理，由于過去幾十年國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、土地歸國家所有的稀缺屬性以及房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的大背景環(huán)境等原因，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得土地就可坐等其短時(shí)間的快速增值從而從中獲取豐厚回報(bào)。除此之外，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持以及寬松的貸款融資環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無須任何精細(xì)化的管理便可從中獲取巨額利潤。但隨著國家政策的轉(zhuǎn)變及市場供求的轉(zhuǎn)變，以前粗放式的經(jīng)營管理方式已不能為企業(yè)帶來豐厚回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)需要向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式精細(xì)化管理方式轉(zhuǎn)變。因此，在其輕資產(chǎn)化過程營運(yùn)戰(zhàn)略方面，首先，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本費(fèi)用的管控，即工程物資的采購成本、期間費(fèi)用的支出都需要精細(xì)化預(yù)算，可采用零基預(yù)算方式有效降低成本預(yù)算，在此基礎(chǔ)上設(shè)立專門部門及人員對成本費(fèi)用的支出進(jìn)行審核批準(zhǔn)。其次，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，可通過代建業(yè)務(wù)減少庫存風(fēng)險(xiǎn)。最后，加強(qiáng)與上下游企業(yè)之間的聯(lián)系，增強(qiáng)信用盡可能占用無息負(fù)債，以實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。