房地產(chǎn)住宅項目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)要點

陳麗 鹽城市亭湖區(qū)房屋征收辦公室

一、設(shè)計與經(jīng)濟(jì)性的協(xié)調(diào)與優(yōu)化

工程設(shè)計是住宅開發(fā)項目建設(shè)的先決條件，長期以來，工程設(shè)計和經(jīng)濟(jì)一直是相互分離的，從設(shè)計角度來看，項目的建筑和安裝成本幾乎沒有得到控制。通過優(yōu)化設(shè)計，可在初始階段控制建筑安裝成本，并在隨后的施工階段控制經(jīng)濟(jì)成本。負(fù)責(zé)工程和建筑設(shè)計的工作人員要深入了解項目實際情況和項目建筑的要求，然后按配額協(xié)調(diào)和優(yōu)化建筑設(shè)計，強(qiáng)化設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，通過提升設(shè)計水平提高住宅品質(zhì)、降低建筑安裝成本，增加效益。市場上的高端住宅項目對建筑安裝成本有很高的要求，初始設(shè)計階段可能會更長，對設(shè)計人員而言也是一項嚴(yán)峻的考驗，要不斷進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。在進(jìn)行施工時，相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)項目的具體進(jìn)度和實際要求，對方案進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷暮驼{(diào)整，在建筑工程施工周期內(nèi)合理安排建筑安裝工藝。

二、建筑安裝經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑安裝工程費由人工費、材料費、機(jī)械費、管理費、利潤、規(guī)費和稅金組成。在建設(shè)安裝項目中，直接成本約占建設(shè)安裝成本的80%，其中材料成本所占比例最大，占建設(shè)安裝成本的50-60%。當(dāng)建筑項目中使用新技術(shù)和新材料或是新型施工工藝將會改變材料成本的比例。

（一）土建單位成本管理

住宅開發(fā)項目的建安成本在很大程度上受到土木工程結(jié)構(gòu)單位成本的影響。特定建筑中土建結(jié)構(gòu)的單位成本受多種因素影響。不同類型的建筑材料取決于工程條件和設(shè)計方案。而且設(shè)計方案對于建筑項目所需的建筑材料以及進(jìn)場規(guī)模需求也不同，因此在控制土木工程結(jié)構(gòu)的單位成本方面存在一些困難。另外，在建設(shè)項目的建設(shè)過程中，應(yīng)注意項目建設(shè)順序與項目總體設(shè)計的協(xié)調(diào)，并充分考慮基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的功能是否健全。要加強(qiáng)施工質(zhì)量安全進(jìn)度管理，依據(jù)施工質(zhì)量要求，結(jié)合國家相應(yīng)法規(guī)、施工圖、現(xiàn)行規(guī)范、招投標(biāo)文件等，有序地組織施工，并完善質(zhì)量保障體系。

（二）水電安裝單位成本管理

住宅開發(fā)項目的水電建筑安裝主要包括給水、排水系統(tǒng)、電路傳輸?shù)姆胖煤皖A(yù)插入以及供暖系統(tǒng)等項目，對于建筑工程來說，水電工程決定了其使用質(zhì)量，同時對于其技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能起到了較大的影響作用。在進(jìn)行水電工程時，必須根據(jù)建設(shè)項目的范圍和施工圖來作出適當(dāng)?shù)念A(yù)算支出。水電安裝的單價在一定程度上受商業(yè)物料單價的影響。在給定的安裝和施工過程中，需要根據(jù)自身條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和更改。另外，有必要充分考慮市場因素，對相關(guān)材料的單價進(jìn)行全面研究，選擇最合適的性價比高材料進(jìn)行使用。

（三）外立面門窗單位成本管理

由于此項管理會受到各種因素的影響，在外立面門窗的選擇過程中必須考慮各種因素，并全面進(jìn)行材料的選擇和建筑物的實施。例如：在門窗安裝的初始階段，管理人員需要考慮到要安裝的整個建筑物。一些門窗必須具有隔熱功能，在選擇門窗材料的過程中，要做到實際與規(guī)劃相結(jié)合的原則，按照現(xiàn)場實際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在選擇材料的過程中，管理人員還可以使用更合理的購買計劃實現(xiàn)成本的合理控制，并實現(xiàn)高效率、高質(zhì)量的工程。

（四）外墻單位成本管理

外墻的單價成本通常由外墻的面積來進(jìn)行相應(yīng)的運算，并且外墻建筑也是有不同的建筑做法。大部分常見的施工方法主要有涂料、真石漆、瓷磚和石材。在選擇過程中，通過充分考慮各種施工方法，可以實現(xiàn)以最低的成本完成施工。例如，涂料是建筑過程中最經(jīng)濟(jì)的方法，但是某些住宅項目對立面的要求更高，因此質(zhì)量保證應(yīng)成為材料選擇過程中的首要標(biāo)準(zhǔn)。

（五）裝配式技術(shù)的應(yīng)用

預(yù)制建筑物是使用預(yù)制零件和組件在現(xiàn)場組裝的建筑物，預(yù)制建筑物的發(fā)展是建筑的重大變化。在建設(shè)住宅項目時，必須充分考慮裝配式技術(shù)的應(yīng)用。在住宅項目中，樓層布局更為復(fù)雜，但對于大型住宅項目來說，在制定計劃時只要平面設(shè)計一經(jīng)確定，則計劃幾乎沒有變化，而普通住宅項目的大型和特殊構(gòu)件則較少，較為適用于裝配式建筑。但是，裝配式建筑也有其自身的缺點，例如對后期安裝的技術(shù)要求較高，早期節(jié)省的經(jīng)濟(jì)成本以及安裝后期的人工成本會增加。另外，裝配式建筑適合于大型項目，利用規(guī)模效應(yīng)來降低建筑和安裝成本，反之如果項目較小，則很難實現(xiàn)。

（六）產(chǎn)品系數(shù)控制

主要包括含鋼量、砼含量、窗地比和墻地比，其中：鋼筋含量是建筑鋼筋總重量與建筑面積之比，該指標(biāo)與結(jié)構(gòu)，建筑風(fēng)格，層高和朝向密切相關(guān)。建設(shè)項目鋼筋含量是影響項目建設(shè)質(zhì)量的重要因素，也是保證項目質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。通常6層以下的建筑物的鋼筋含量為38-42kg/㎡，而樓層較高的建筑物的鋼筋含量較高。砼含量是混凝土體積與建筑面積之比，約為0.3—0.42m3/㎡。不同的建筑類型對窗戶與地板的比率有不同的要求。例如，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)建筑和房屋相比，別墅的建造需要更高的窗地比。另外，由于其地理位置和氣候，南部和北部地區(qū)對住宅建筑物的窗地比有不同的要求，北部地區(qū)則具有較高的隔熱要求和較低的窗墻比。由于建筑風(fēng)格和市場定位的影響，不同市場定位的住宅項目的（墻地比）外墻系數(shù)存在一定差異，在實際施工過程中，必須嚴(yán)格控制外墻系數(shù)。

三、竣工決算

竣工結(jié)算是建筑安裝成本控制的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到住宅開發(fā)項目成本高低。建筑單位準(zhǔn)備的項目處理通常存在收費過高、配額高和結(jié)算價格的費用高的問題。開發(fā)企業(yè)要組織造價工程師對照招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、施工圖紙、設(shè)計變更、簽證、材料設(shè)備采購單、專業(yè)分包合同等，對工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核。

四、結(jié)束語

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對住宅產(chǎn)品的需求不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭已經(jīng)到了白熱化的程度。住宅項目開發(fā)經(jīng)營管理模式需要不斷調(diào)整完善。有必要從以前的施工過程中汲取技術(shù)經(jīng)驗，并采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，在保證住宅建設(shè)品質(zhì)和使用功能的前提下，優(yōu)化更新住宅項目工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能，提高住宅開發(fā)項目的整體建設(shè)水平，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到健康可持續(xù)發(fā)展。