基于財(cái)務(wù)管理角度下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探討

鄭鴻云 重慶華宇集團(tuán)

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的蒸蒸日上，房地產(chǎn)行業(yè)在如此大好環(huán)境下快速發(fā)展。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上國家宏觀調(diào)控政策所帶來的相應(yīng)影響，部分企業(yè)為生存不得不進(jìn)行財(cái)務(wù)管理上的轉(zhuǎn)型，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多的財(cái)務(wù)管理問題，如：資產(chǎn)負(fù)債率超過了控制范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)范圍；資金還款時(shí)間較為集中，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流易斷裂，給財(cái)務(wù)管理造成較大的困擾；融資渠道多樣性造成的融資代價(jià)超出企業(yè)承受范圍等。因此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)全面系統(tǒng)地對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行探討，從而可以通過識(shí)別、評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到內(nèi)部控制的目的。在財(cái)務(wù)方面管理和預(yù)防也是轉(zhuǎn)型過程中需要重點(diǎn)關(guān)注的版塊，這樣才能保證企業(yè)的順利轉(zhuǎn)型。

一、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

（一）缺乏較為完善的內(nèi)控管理制度和財(cái)務(wù)流程保障

完善的財(cái)務(wù)流程和內(nèi)控管理制度保障是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步制定或優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，結(jié)合財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控措施，設(shè)計(jì)優(yōu)化的業(yè)務(wù)流程圖，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的必然要求?，F(xiàn)實(shí)工作中，大多企業(yè)管理者因?yàn)樽陨淼膯栴}，沒有對(duì)內(nèi)部控制制度加以重視，疏于建立合理的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理體系，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)行為的約束，同時(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)督與制約制度形同虛設(shè)，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展埋下潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控中財(cái)務(wù)審批流程有較大的問題，極易產(chǎn)生“一支筆”的經(jīng)濟(jì)腐敗隱患。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要處理自身的財(cái)務(wù)問題，要建立嚴(yán)格的內(nèi)部管控體系，還要在財(cái)務(wù)制度方面查找自身原因。

（二）內(nèi)部控制管理中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向性不強(qiáng)

在大多數(shù)房地產(chǎn)中，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡化，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施不夠具體，且沒有基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向建立一套真正符合房地產(chǎn)企業(yè)自身特征的內(nèi)部控制管理體系。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)隱患，特別是過程中因管理不當(dāng)容易造成葛錚財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。此外，房地產(chǎn)企業(yè)比普通工業(yè)企業(yè)的資金鏈更為脆弱，尤其是當(dāng)銷售額不足以支付企業(yè)所承載的貸款。這種情況下，企業(yè)為了償還到期的貸款本金和利息，往往不得不借新債償舊貸，過上“拆東墻補(bǔ)西墻”的生活。尤其是隨著國家金融政策等調(diào)控政策的變動(dòng)，企業(yè)的軟、硬件實(shí)力不足以支撐時(shí)，企業(yè)的資金鏈就有可能面臨全面斷裂、后果不堪設(shè)想。

二、財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化建議

（一）提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的內(nèi)部控制水平

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)大環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)首先就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的內(nèi)部控制水平，必須從源頭上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)，制定合理的薪酬管理體系，要根據(jù)財(cái)務(wù)人員的工作情況與崗位目標(biāo)完成情況做出科學(xué)的制定，從而確保專業(yè)人才的儲(chǔ)備有效增強(qiáng)，為內(nèi)部控制管理的全面實(shí)施提供充沛的人才保障。房地產(chǎn)公司薪酬體系內(nèi)容需涵蓋崗位基本工資、績(jī)效工資、非貨幣性福利、年終獎(jiǎng)等，讓財(cái)務(wù)管理人才對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的認(rèn)同感和歸屬感，實(shí)現(xiàn)更為高效的內(nèi)部控制管理制度。人才引進(jìn)之后，企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員，特別是財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，樹立最新的財(cái)務(wù)管理意識(shí)、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、引進(jìn)信息化內(nèi)部控制手段，提升財(cái)務(wù)內(nèi)部管理人員的業(yè)務(wù)水平和使命感。

（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)要考慮各方面的因素，首先要建立起自上而下的風(fēng)險(xiǎn)管控報(bào)告制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的有關(guān)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行收集、分析與評(píng)價(jià)，形成房地產(chǎn)企業(yè)從風(fēng)險(xiǎn)收集開始，到分析評(píng)價(jià)、報(bào)告預(yù)警、防范優(yōu)化等的全過程風(fēng)險(xiǎn)管控體系，關(guān)鍵是通過信息化的風(fēng)控手段，融入風(fēng)險(xiǎn)成因、風(fēng)險(xiǎn)影響程度、風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)解決方法等，合理分析房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低、接受等管控措施。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制方面，重點(diǎn)應(yīng)該突出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的管理，強(qiáng)化內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立全方位的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)警機(jī)制。

（三）探索企業(yè)多元化發(fā)展，保障資金鏈的完整性

隨著互聯(lián)網(wǎng)+信息化時(shí)代的到來，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，隨著房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲或房地產(chǎn)泡沫的膨脹性，勢(shì)必都將影響到國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值和人民的美好生活。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分有效地利用好商務(wù)大數(shù)據(jù)的挖掘潛力，提高融資、投資和銷售能力。同比如：在大型的地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道上，可以選取與金融機(jī)構(gòu)有緊密聯(lián)系且能夠以具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來籌措資金，以確保及時(shí)完成地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和資金的回籠，保障企業(yè)的持續(xù)性運(yùn)營，充分保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中繼續(xù)發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要精準(zhǔn)地預(yù)自身發(fā)展的現(xiàn)金流水平，并就企業(yè)的多元發(fā)展展開科學(xué)的評(píng)估；另一方面，企業(yè)還需要進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算，確保資金能夠被合理運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的后續(xù)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)流程當(dāng)中?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)本行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為了突破發(fā)展瓶頸和尋求多元化經(jīng)營保證收益的同時(shí)，必須要降低經(jīng)營項(xiàng)目的單一性帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障資金鏈的完整性。

三、結(jié)語

內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的作用，能夠提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，實(shí)現(xiàn)各職能部門的有效運(yùn)轉(zhuǎn)?；诖?，本文通過對(duì)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題進(jìn)行挖掘并分析，探討了房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部控制的具體細(xì)節(jié)，從而提升該公司的內(nèi)部控制管理水平，力求能為房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部控制管理制度提供一份助力，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。