房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)策略分析

近年來，受市場調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間進(jìn)一步縮減。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷加強(qiáng)成本管理，才能提高自身核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。內(nèi)部審計(jì)是監(jiān)督成本管理實(shí)施的有效手段，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中存在的問題，并對管理上的漏洞和羸弱環(huán)節(jié)給予針對性建議，從而提升企業(yè)成本管理水平，促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)的概述

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)是以內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，系統(tǒng)、全面地監(jiān)督和評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全過程、全動態(tài)的執(zhí)行情況，以促進(jìn)企業(yè)完善治理、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)對象包含成本管理的招標(biāo)階段、合同簽訂階段、成本管理階段、合同付款階段等各環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

招標(biāo)工作是房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的起點(diǎn)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)點(diǎn)，招標(biāo)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：一是企業(yè)可能未建立完善、有效的招標(biāo)采購內(nèi)控制度；二是招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，未設(shè)立招評標(biāo)審定委員會；三是招標(biāo)工作未按相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；四是招標(biāo)計(jì)劃編制不及時(shí)、不完整；五是招標(biāo)方案及文件的編制不規(guī)范、內(nèi)容不完整，或未經(jīng)過審批；六是開標(biāo)前工作及開標(biāo)流程不合規(guī)，對競標(biāo)單位的資金實(shí)力和公司信用度缺乏詳細(xì)縝密的考察；七是評標(biāo)流程不合規(guī)，對競標(biāo)公司存在偏袒性和排他性，對招標(biāo)文件審核不公正；八是定標(biāo)過程管控不嚴(yán)，招標(biāo)監(jiān)督工作不到位；九是招標(biāo)結(jié)果執(zhí)行不合規(guī)，采購活動資料歸檔不完整；十是未開展項(xiàng)目招標(biāo)采購后評估或項(xiàng)目后評估內(nèi)容不全面等。

（二）合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)通過競標(biāo)的方式選定了合適的定標(biāo)單位，發(fā)出定標(biāo)通知書后，在一定期限內(nèi)，履行合同簽訂程序。在合同簽訂環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：一是企業(yè)未根據(jù)自身情況建立相關(guān)的合同規(guī)章制度；二是合同管理相關(guān)內(nèi)部控制管理不規(guī)范；三是合同條款及內(nèi)容可能不完整、不準(zhǔn)確、可能與招標(biāo)文件不一致；四是合同條款的執(zhí)行可能存在偏差，合同的變更理由不充分等。

（三）成本管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對象按照內(nèi)容分類，主要包括目標(biāo)成本管理、動態(tài)成本管理、責(zé)任成本管理、合約規(guī)劃編制、工程暫定價(jià)重計(jì)量、結(jié)算管理、成本后評估等。在成本管理環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：一是目標(biāo)成本編制不規(guī)范、審批錄入不及時(shí)；二是動態(tài)成本可能超過目標(biāo)成本而未履行相關(guān)目標(biāo)成本調(diào)整手續(xù)；三是可能會產(chǎn)生無效成本，并未對無效成本產(chǎn)生原因進(jìn)行分析、控制；四是合約規(guī)劃編制不準(zhǔn)確，與中標(biāo)金額存在較大差異；五是工程重計(jì)量不及時(shí)，重計(jì)量新增項(xiàng)目單價(jià)的組價(jià)依據(jù)不充分；六是完工結(jié)算中可能出現(xiàn)質(zhì)檢單位未完全按照規(guī)范程序檢驗(yàn)完工項(xiàng)目的情況，導(dǎo)致企業(yè)在后期投入使用過程中產(chǎn)生重大的人身財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)[1]；七是可能存在成本后評估編制不及時(shí)、不完整等風(fēng)險(xiǎn)。

（四）合同付款風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)重要成本支出主要集中在合同付款方面，在合同付款環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有：一是合同相關(guān)的簽證、變更不符合審批程序，可能存在先施工后履行審批的風(fēng)險(xiǎn)；二是為了不影響施工進(jìn)度的推進(jìn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能存在未達(dá)到合同約定付款節(jié)點(diǎn)提前支付的情況；三是合同支付的支撐材料不充分，驗(yàn)收簽字不完整；四是支付工程類及材料設(shè)備類合同預(yù)付款，可能未取得對方單位開具的保函等風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理各環(huán)節(jié)內(nèi)部審計(jì)策略

（一）招標(biāo)環(huán)節(jié)內(nèi)部審計(jì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)工作在招標(biāo)環(huán)節(jié)可實(shí)施的審計(jì)策略有：一是查看企業(yè)規(guī)章制度匯編，檢查企業(yè)是否在關(guān)鍵領(lǐng)域、關(guān)鍵環(huán)節(jié)建立健全完善的招標(biāo)采購內(nèi)控制度；二是檢查被審計(jì)單位是否有正式下發(fā)的設(shè)置招評標(biāo)審定委員會的書面文件，是否有正式下發(fā)的明確招標(biāo)采購管理部門及職責(zé)分工的文件；三是檢查企業(yè)是否根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和當(dāng)?shù)卣髨?zhí)行招標(biāo)工作；查看備案合同與實(shí)際執(zhí)行合同是否存在差異，有無陰陽合同問題；四是檢查招標(biāo)計(jì)劃的編制是否符合規(guī)定，確認(rèn)計(jì)劃是否涵蓋計(jì)劃期內(nèi)所有物資采購和非物資招標(biāo)內(nèi)容；查閱需求計(jì)劃報(bào)送的相關(guān)資料，比對需求計(jì)劃的報(bào)送時(shí)間與規(guī)定申報(bào)截止時(shí)間的差異，分析需求計(jì)劃的及時(shí)性；五是檢查招標(biāo)文件中的技術(shù)條款、技術(shù)參數(shù)是否明確；經(jīng)濟(jì)條款、報(bào)價(jià)規(guī)則是否合理；是否采用公司統(tǒng)一發(fā)布的招標(biāo)文件范本[2]；六是檢查采取自行招標(biāo)方式的招標(biāo)人是否具有法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)力量，編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，擁有專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；七是審查評標(biāo)委員會是否對每一投標(biāo)文件進(jìn)行符合性審查，對投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)上不響應(yīng)招標(biāo)文件要求的，招標(biāo)人是否作為廢標(biāo)處理；檢查綜合評估法下專家評分的合理性；檢查是否按照加權(quán)分?jǐn)?shù)最高排名確定中標(biāo)候選人；八是審查項(xiàng)目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組是否依據(jù)評標(biāo)報(bào)告推薦的中標(biāo)候選人進(jìn)行定標(biāo)，定標(biāo)會議是否形成書面會議紀(jì)要；九是檢查被審計(jì)單位是否在中標(biāo)通知書發(fā)出規(guī)定期限內(nèi)與中標(biāo)人簽訂合同，因中標(biāo)人原因?qū)е潞贤瑹o法簽訂時(shí)，是否及時(shí)取消其中標(biāo)人資格并沒收其投標(biāo)保證金；十是檢查項(xiàng)目是否開展后評估，后評估內(nèi)容是否全面，提出的改進(jìn)措施是否在后續(xù)工作中落實(shí)改進(jìn)。

（二）合同簽訂環(huán)節(jié)內(nèi)部審計(jì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)工作在合同簽訂環(huán)節(jié)可實(shí)施的審計(jì)策略有：一是查看企業(yè)規(guī)章制度匯編，檢查企業(yè)是否建立有效的合同規(guī)章制度；二是審查企業(yè)是否實(shí)行合同統(tǒng)一歸口管理；合同臺賬設(shè)置是否規(guī)范，相關(guān)數(shù)據(jù)、信息錄入是否及時(shí)、完整；合同專用章使用管理是否規(guī)范；三是要仔細(xì)對比簽訂的合同內(nèi)容是否和招標(biāo)文件的內(nèi)容相符，如合同協(xié)議期限、項(xiàng)目范圍、關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)說明、付款條件、供貨期、違約索賠等是否與招標(biāo)結(jié)果一致[3]；四是檢查與合同有關(guān)的資金往來明細(xì)及相關(guān)會計(jì)憑證，檢查合同條款是否完整履行，合同當(dāng)事人責(zé)、權(quán)是否履行到位；確認(rèn)合同內(nèi)容有無變更，變更理由是否充分，變更條款是否真實(shí)、完整，變更價(jià)款的確定是否合理等。

（三）成本管理環(huán)節(jié)內(nèi)部審計(jì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)工作在成本管理環(huán)節(jié)可實(shí)施的審計(jì)策略有：一是檢查可研階段目標(biāo)成本是否在項(xiàng)目土地獲取的規(guī)定期限內(nèi)、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本是否在運(yùn)營方案審批后規(guī)定期限內(nèi)，錄入成本管理系統(tǒng)；二是檢查企業(yè)項(xiàng)目動態(tài)成本臺賬，核實(shí)是否存在動態(tài)成本超過目標(biāo)成本的情況，并查看目標(biāo)成本調(diào)整相關(guān)手續(xù)；三是檢查企業(yè)是否產(chǎn)生無效成本，對無效成本責(zé)任認(rèn)定是否清晰，并嚴(yán)格落實(shí)考核；四是檢查合約規(guī)劃審批表，檢查是否存在合約規(guī)劃金額與中標(biāo)金額差異較大的情況；五是檢查重計(jì)量審批表，確認(rèn)重計(jì)量結(jié)果超過合同總額規(guī)定比例的，是否簽訂補(bǔ)充協(xié)議；六是檢查完工結(jié)算中質(zhì)檢的相關(guān)資料，確認(rèn)檢查流程是否合法合規(guī)；七是檢查項(xiàng)目成本后評估報(bào)告，確認(rèn)編制內(nèi)容是否完整，成本管控經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)結(jié)論是否在后續(xù)項(xiàng)目推廣應(yīng)用等。

（四）合同付款環(huán)節(jié)內(nèi)部審計(jì)策略

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)工作在合同付款環(huán)節(jié)可實(shí)施的審計(jì)策略有：一是檢查合同相關(guān)的變更、簽證是否嚴(yán)格按照相關(guān)管理原則履行審批，檢查有無先施工后履行審批情況；二是查閱合同及相關(guān)付款會計(jì)憑證，核實(shí)合同款項(xiàng)是否嚴(yán)格按照合同節(jié)點(diǎn)進(jìn)行支付，確認(rèn)有無提前支付或增加節(jié)點(diǎn)付款的情況；三是檢查是否存在付款支撐材料不充分，驗(yàn)收簽字不齊全，對方未開具增值稅發(fā)票等情況；四是檢查企業(yè)針對有預(yù)付款項(xiàng)的合同，是否采取獲取對方單位開具保函的保障性措施等。

四、結(jié)語

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，加強(qiáng)成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升競爭力的必然要求。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中可能存在著招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)、成本管理風(fēng)險(xiǎn)及合同付款風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)可通過采取一系列審計(jì)策略來應(yīng)對規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷提升企業(yè)成本管理水平，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。