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    我國(guó)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式面臨的障礙及對(duì)策

    2020-01-17 04:19:05傅晨光東平縣金地測(cè)繪中心
    環(huán)球首映 2020年12期
    關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備出庫(kù)運(yùn)作

    傅晨光 東平縣金地測(cè)繪中心

    一、我國(guó)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式分析

    (一)土地入庫(kù)階段

    土地入庫(kù)也就是取得土地,在實(shí)際應(yīng)用中,其主要表現(xiàn)為利用征用、收購(gòu)等的各種方法來(lái)對(duì)土地進(jìn)行集中儲(chǔ)備的行為,這種做法能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地存量的增加,確保土地的入庫(kù)率符合相關(guān)要求,以此來(lái)有效幫助國(guó)家做到對(duì)土地資源的合理利用與規(guī)劃,最大程度的發(fā)揮出土地資源的管控與利用效果。在此過(guò)程的執(zhí)行中,往往涉及了對(duì)一些土地的入庫(kù)必要補(bǔ)償,必須要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定來(lái)合理開展,確保土地在入庫(kù)的整個(gè)過(guò)程中都有足夠的秩序,提高此過(guò)程的公平性與公正性,這不但能夠促使社會(huì)更加的和諧穩(wěn)定,還能夠防止發(fā)生各種糾紛問題。

    (二)土地整理階段

    就土地整理來(lái)看,它主要是跟根土地在完成入庫(kù)后的相關(guān)管理流程,在對(duì)土地實(shí)施整理的過(guò)程當(dāng)中可以有效確保土地自身的再次出讓能力,并且根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求來(lái)加強(qiáng)對(duì)土地入庫(kù)后法律文件流程的管理,確保所有入庫(kù)以后的土地都有更好的法律屬性。除此之外,要針對(duì)土地的實(shí)際狀況實(shí)施全面的整理,例如土地在完成入庫(kù)以前所存在的建筑物等,一定要及時(shí)的拆除,結(jié)合擬進(jìn)行土地出讓的類型,對(duì)土地實(shí)施相應(yīng)的改造,通常要滿足“三通一平”或者是“七通一平”的要求,以此來(lái)為土地在后續(xù)的出庫(kù)提供必要條件。

    (三)土地出庫(kù)階段

    就土地出庫(kù)來(lái)看,它是在經(jīng)過(guò)對(duì)土地的入庫(kù)整理以后,把土地再次投入到市場(chǎng)當(dāng)中。具體來(lái)看,土地出庫(kù)的主要形式包括了劃撥、租賃、出讓等。在現(xiàn)階段,經(jīng)營(yíng)性用地的出庫(kù)通常會(huì)借助于招標(biāo)、拍賣以及掛牌的方法來(lái)明確土地使用者以及具體的價(jià)格,而非經(jīng)營(yíng)性土地則以劃撥與租賃等的方式實(shí)現(xiàn)供地。

    二、當(dāng)下土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式面臨的障礙

    (一)缺乏收儲(chǔ)能力

    伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快,大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到了城市當(dāng)中,這就使得城市用地壓力不斷增加。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下,必須要盡快加強(qiáng)土地儲(chǔ)備速度,才可以及時(shí)的滿足城市化建設(shè)與發(fā)展的要求,保證城市土地的供應(yīng)能力。但就實(shí)際來(lái)看,因?yàn)橥恋刭Y源越來(lái)越緊缺,導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的運(yùn)作成本大大增加,這就造成了在資金上比較緊缺的問題,嚴(yán)重影響到了土地儲(chǔ)備運(yùn)作的效率。

    (二)有限資金來(lái)源存在問題

    在城市化進(jìn)程迅速加快的今天,我國(guó)貨幣供應(yīng)量越來(lái)越高,房?jī)r(jià)上漲速度持續(xù)加快,這就會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備時(shí)面出現(xiàn)越來(lái)越大的資金壓力。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)當(dāng)中,其主要的資金來(lái)源就是政府財(cái)政以及銀行貸款,其早已不能夠有效承擔(dān)越來(lái)越大資金規(guī)模的土地收儲(chǔ)。儲(chǔ)備行為的相關(guān)利益主體沒有有效的平衡機(jī)制,怎樣才能夠避免在土地儲(chǔ)備時(shí)出現(xiàn)資金方面的問題,是阻礙土地儲(chǔ)存運(yùn)作的重要因素。

    三、改進(jìn)土地儲(chǔ)備運(yùn)作模式的有效對(duì)策

    (一)構(gòu)建更加科學(xué)的土地儲(chǔ)備機(jī)制

    相關(guān)基層單位應(yīng)當(dāng)充分把握好土地儲(chǔ)備過(guò)程當(dāng)中所有相關(guān)主體的利益關(guān)系,加大對(duì)于政府公共財(cái)政目標(biāo)及收儲(chǔ)方面盈利目標(biāo)的管理力度,盡可能的做到并推行公私合營(yíng)。第一,相關(guān)政府部門要承擔(dān)自身所具有的主導(dǎo)責(zé)任,積極聯(lián)系收儲(chǔ)方以及社會(huì)資本,建立起綜合性的土地儲(chǔ)備載體,從而構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)且土地資源收益共享的利益共同體。第二,要充分把握政府、收儲(chǔ)方以及社會(huì)資本的具體分工,在此過(guò)程中,政府的職能主要就是對(duì)公共目標(biāo)的確定,對(duì)規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行合理調(diào)整,此外,政府還需要加大融資支持力度,做好各個(gè)方面的管理工作。第三,要開發(fā)出與此相關(guān)的證券產(chǎn)品,促進(jìn)社會(huì)資本的準(zhǔn)入與退出機(jī)制的健全與優(yōu)化,從而有效提高資本投資回收效率。

    (二)重視對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)作的利益協(xié)調(diào)

    結(jié)合實(shí)際情況,建立共同利益協(xié)議標(biāo)準(zhǔn),促使整個(gè)土地儲(chǔ)存運(yùn)作的效率能夠得到進(jìn)一步的提高。要構(gòu)建土地征收者、被征收者以及土地競(jìng)得者間的土地參與機(jī)制,確保在實(shí)際運(yùn)作的過(guò)程當(dāng)中原本存在的矛盾能夠在標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議的方式下得到解決,在建立相關(guān)的協(xié)議以后,嚴(yán)格依據(jù)協(xié)議要求來(lái)正確執(zhí)行,加快運(yùn)作速度,提高運(yùn)作效果。

    四、結(jié)語(yǔ)

    總而言之,現(xiàn)階段,我國(guó)在土地儲(chǔ)備運(yùn)作方面還存在許許多多有待解決的問題,這些都是需要在今后的實(shí)踐中不斷探索與驗(yàn)證的,必須要對(duì)此引起重視,找到其中存在的問題并采取針對(duì)性的措施,才能夠進(jìn)一步改進(jìn)我國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)制,提高土地運(yùn)作的科學(xué)性與合理性,這不但能夠加快我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn),還有助于我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展,具有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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