劉翠
摘 要:房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理本身具有極其重要的現(xiàn)實價值,能夠保證房地產(chǎn)管理的質(zhì)量和效果,是維持中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的必然手段,其中房地產(chǎn)權(quán)屬登記又具有最為突出的研究意義,其屬于一種國家規(guī)定的、具有法律強(qiáng)制性的管理方式,能夠確保公民財產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)管理便利性。在實際的房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作中,拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記往往具有一定的復(fù)雜性,給工作人員帶來了一定的困擾,為了解決這一問題,有必要對拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行深入研究。
關(guān)鍵詞:拍賣房屋;轉(zhuǎn)移登記;證件資料
中國特色社會主義相關(guān)制度越來越完善,社會管理模式也愈發(fā)健全,在這種情況下有關(guān)于房地產(chǎn)登記和管理的措施日益完善,解決了過去房地產(chǎn)管理中存在的諸多問題,這標(biāo)志著我國公民財產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的增長,也為各級地方政府開展地產(chǎn)管理工作提供了有力支持。但是與此同時也必須要看到,拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記工作仍然存在一定的難點未得到有效解決,這給拍賣房屋的順利登記帶來了一定的負(fù)面影響。在這種情況下,對拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記難點以及拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記方法進(jìn)行研究具有一定的實際意義。
一、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記概述
所謂的拍賣房屋指的是在委托人提出委托之后,拍賣方根據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定,在拍賣市場上進(jìn)行公開拍賣的房屋資產(chǎn)。通常情況下拍賣市場上合法存在的房屋資產(chǎn)大致可以分成三種類別:首先是國家行政單位根據(jù)法律法規(guī)沒收的、用于抵消罰款的房屋資產(chǎn),其次是人民法院根據(jù)法律法規(guī)沒收的、用于抵償罰金的房屋資產(chǎn),最后是金融部門在特殊情況下抵償貸款的房屋資產(chǎn)。在有關(guān)部門對房屋來源進(jìn)行審查并確認(rèn)無誤后,通常會組織這類房屋進(jìn)行統(tǒng)一拍賣,這部分房屋往往具有配套手續(xù)完整、有關(guān)程序健全、拍賣行為合法的特點,但是從實際的拍賣后情況來看,這部分房屋的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程往往十分復(fù)雜,存在許多難點難以克服。之所以出現(xiàn)這樣的問題,主要是因為目前我國的法律法規(guī)還未涉及到這方面的內(nèi)容,拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記過程中需要注銷的證書、需要提交查驗的資料、登記的具體流程等等,時至今日也沒有完整的規(guī)定,這使得拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記沒有清晰的法律依據(jù)。
二、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記難點
我國的城市房地產(chǎn)管理法當(dāng)中提及,房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓變更行為必須要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)并做好登記工作,而涉及到抵押、沒收等處分的房地產(chǎn)及土地資產(chǎn)也必須要根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行過戶登記。另外,在拍賣法當(dāng)中同樣提及了相關(guān)問題,對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題進(jìn)行了強(qiáng)化,要求拍賣物品必須要根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行變更和過戶,由委托人或買受人持拍賣方給出的成交證明及配套資料,到地區(qū)行政機(jī)關(guān)辦理登記。然而問題在于,這些規(guī)定大都是從“必須要對拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記”的角度出發(fā)設(shè)置的,而“如何對拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記”卻仍然沒有清晰的答案。更重要的是,和房屋買賣、房租轉(zhuǎn)讓、房屋交換等行為產(chǎn)生的所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記相比較起來,拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記具有更加突出的復(fù)雜性。其涉及到原產(chǎn)權(quán)人、拍賣方、委托人以及買受人四個方面的利益變動,另外拍賣行為本身有一定的強(qiáng)制性,買受人公開競價獲得此房屋所有權(quán),因此其往往具有更加復(fù)雜的特點,不能根據(jù)常規(guī)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程對其進(jìn)行處理。
三、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記方法
根據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法中的相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn),房屋資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記工作需要在登記申請和相關(guān)審查之后進(jìn)行,而拍賣的房屋在正式進(jìn)入拍賣程序之前,往往已經(jīng)通過了相關(guān)的審查過程,在進(jìn)行復(fù)審時主要對其合法性進(jìn)行檢查、并逐一核對委托人提供的證件資料即可。在申請房屋轉(zhuǎn)移登記的過程中,一般需要提交的證件主要包括房屋權(quán)屬證書和相關(guān)的合同或者是協(xié)議,但是拍賣的房屋一般都是由人民法院或行政單位采取強(qiáng)制措施委托拍賣,因此原產(chǎn)權(quán)人往往無法或者是無意愿配合簽字流程,也很難獲得房屋資產(chǎn)的權(quán)屬證書,在這種情況下可根據(jù)實際情況注銷原有權(quán)屬證書或進(jìn)行公告處理。上文提到的幾點內(nèi)容,無不證明著拍賣房屋轉(zhuǎn)移登記與常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記之間的區(qū)別,在這種情況下對拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時,需要提交的證件資料自然也就有所不同。從實際情況來看,拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記所需要提供的資料比常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記更加復(fù)雜,雖然沒有明確的規(guī)定,但一些省份的房地產(chǎn)管理部門結(jié)合本地區(qū)實際情況及工作經(jīng)驗,提出了必須要準(zhǔn)備和提交的資料清單,主要包括行政單位拍賣的授權(quán)文件、拍賣流程審查通過證明、拍賣成交證明、委托人和買受人的登報聲明等等。這些資料齊全,才能證明拍賣房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移完全合乎法律規(guī)定,此時才能為其進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。
四、結(jié)語
和常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記有所不同,拍賣房屋本身具有一定的特殊性,其權(quán)屬證書往往在原產(chǎn)權(quán)人手中無法提供、轉(zhuǎn)移合同通常也難以簽署,因此很難證明拍賣房屋轉(zhuǎn)移登記是否合乎法律規(guī)定。在這種情況下,部分省份根據(jù)具體的登記情況和工作經(jīng)驗,要求買受人在進(jìn)行登記時提交一系列材料以證明轉(zhuǎn)移登記行為的合法性。但實際上,由于相關(guān)法律法規(guī)還未成熟,具體的流程也不清晰,這樣的做法仍可能導(dǎo)致一定的遺留問題,因此主管部門必須要盡快對拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行明文規(guī)定。
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