試論房地產經營風險管理策略

王春云

福州首開瑞泰房地產開發(fā)有限公司（350001）

進入21世紀后，在政府的大力扶持下，在融資環(huán)境寬松、居民住房需求不斷增加的情況下，我國房地產行業(yè)抓住發(fā)展機遇，走上了發(fā)展壯大之路。不過，錯綜復雜的市場環(huán)境，高利潤刺激下的盲目擴張，也使房地產經營風險變得復雜難測。如何通過經營風險管理降低風險損失，就成為房地產企業(yè)不得不關注的一個問題。

1 房地產企業(yè)的經營風險

1.1 房地產企業(yè)經營風險的種類

房地產企業(yè)的經營風險指在經營管理過程中可能發(fā)生的各種潛在的風險。經營風險管理指通過對潛在風險的預判、分析和評價，采取管理措施將風險降至最低，以減少風險損失的管理行為。房地產企業(yè)的經營風險主要有政策風險、經濟風險、建造風險、銷售風險。政策風險是與國家政策有關的風險，許多時候，政府會根據市場變化情況出臺相關的政策，國家制度改革、政策調整、管控力度變化等會影響企業(yè)的經營成本和經營環(huán)境，給房地產企業(yè)帶來一定的風險。經濟風險主要指房地產市場需求、稅率和利率變化引發(fā)的風險，在市場供求變化的情況下，如果無視消費者的需求，盲目擴大規(guī)模，將導致房地產市場供大于求，必然會導致企業(yè)資金緊張，給企業(yè)帶來財務風險。

1.2 房地產企業(yè)經營風險管理的必要性

對于房地產企業(yè)來說，風險管控是其必須要考慮的一個問題，而且經營風險管理應該是全方位、常態(tài)化的。因為房地產企業(yè)的產業(yè)鏈較長，房地產開發(fā)本身就是一個涉及多個環(huán)節(jié)的動態(tài)過程，潛在風險種類多，而且一些經營管理風險的隱蔽性較強，非?？简灩芾聿块T的敏感度、判斷力和管理能力。房地產企業(yè)的經營風險可能是資金鏈斷裂風險，也可能是政策風險，或者是建造風險和銷售風險，許多風險都防不勝防，只有做好長期防范的準備，才能有效防控風險，實現效益最大化。因此，房地產企業(yè)既要有盈利的信心，也要有風險防控意識和能力，否則所有努力都有可能付之東流。

2 房地產經營風險管理存在的問題

2.1 風險意識淡薄

房地產企業(yè)主要通過房產開發(fā)和銷售盈利，受傳統(tǒng)的重開發(fā)、輕管理的思想影響，許多房地產企業(yè)都缺乏風險管理意識，在投資、決策時很少會全面考慮風險因素。許多房地產企業(yè)即便是根據現代企業(yè)管理原理，在經營風險管理方面有所嘗試，但是在經營風險管理中對政策、市場信息的把握程度都不夠理想，在政策出現變動后，他們常常無法及時做出反應，調整戰(zhàn)略。如在國家對房地產企業(yè)的融資環(huán)境、用地政策做出變動前，許多企業(yè)對政策可能發(fā)生變動的敏感度不夠，都沒有制訂經營風險應對策略，只是憑借估計、假想去應付遇到的問題；而在政策出臺后，他們都非常被動，對許多問題都應對無策。

2.2 管理體系不完善

曾有研究機構做過調查，發(fā)現管理不力是造成中小房地產企業(yè)破產和退出的主要原因，而管理不力的主要原因是管理制度不完善。導致管理制度不完善的原因非常多，一些企業(yè)負責人缺少經營風險管理能力，也不重視風險管理，所以企業(yè)風險管理制度建設、風險管理工作經常會受到資金、人力、物力的限制，無法順利展開。此外，許多房地產企業(yè)都是家族式企業(yè)，經營決策全靠個人，所以其管理還停留在經驗管理層面，企業(yè)管理制度、投資決策體系都形同虛設。在內部管理中，許多企業(yè)的管理制度都只關注人事管理、效益管理、投資管理，卻很少涉及風險管理。如在財務管理中，許多房地產企業(yè)都沒有建立風險管理制度、內控制度，企業(yè)內部財務審計、監(jiān)督工作都流于形式，財務貪污、舞弊等現象也時有發(fā)生。而在項目開發(fā)管理中，由于管理制度不完善，所以項目開發(fā)可行性報告中就不會將可能出現的風險考慮在內，投資項目時刻都會迎來風險的挑戰(zhàn)。

2.3 抗風險能力較弱

抗風險能力差，是許多房地產企業(yè)都存在的一個問題。導致企業(yè)抗風險能力差的原因非常多，管理不力是主要原因。管理不力的原因主要是管理制度不完善，管理隊伍的整體質量不高，應變能力差。如在銷售管理中，許多房地產企業(yè)采用的都是傳統(tǒng)的銷售管理模式，很少會及時更新營銷策略，付款方式也不夠靈活，所以房屋銷售成交率較低；許多企業(yè)在資金管理過程中，只關注賬務關系處理和現金管理，卻不關注臺賬處理。在管理制度不完善、資金收支權責不清、管理人員缺少管理經驗的情況下，很容易出現賬務處理不當、債款連連等問題，這些都可能會引起企業(yè)資金鏈斷裂，導致企業(yè)賬務管理出現危機。由于對風險管理不重視、管理隊伍不完善、培訓不到位，許多企業(yè)都沒有專人負責風險管理工作，內部管理人員的工作能力也始終停留在一個較低的層面。在項目建設管理中，許多企業(yè)都是以事后管理為主，不重視項目開發(fā)建設和實施階段的風險管理，與施工、監(jiān)理等單位的配合度也較低，所以成本風險隱患較多，成本失控也就難以避免。

3 房地產經營風險管理策略

3.1 提高風險意識

在國家對房產行業(yè)管控升級、市場變幻莫測的情況下，房地產企業(yè)必須要提高風險意識，認識到這樣一個真理:在經營管理中，風險管理不是可有可無的。那種麻痹大意的思想，既不利于企業(yè)自身的發(fā)展，也會影響房地產行業(yè)的健康發(fā)展，所以，房地產企業(yè)面對波詭云譎的市場形勢、復雜敏感的政策環(huán)境、艱巨繁重的建設任務，要提高警惕、強化認識，設置專業(yè)的風險管理部門，及時洞察影響企業(yè)發(fā)展的各種風險；與此同時，要經常反思和總結，從大局出發(fā)，將之前遇到過的問題、當前面臨的困難、將來要實現的目標，放在一起進行細致分析，對政策走向進行科學預判，然后為投資決策提供完整的科學依據，制訂科學的風險防控措施，爭取將可能出現的風險損失降至最低。如有必要，房地產企業(yè)還可向專業(yè)機構購買信息，精心謀劃，將可能出現的絆腳石變成墊腳石，使企業(yè)平穩(wěn)度過敏感期。

3.2 完善企業(yè)風險管理體系

靈敏的風險預警機制和完善的風險管理機制，是提高企業(yè)抗風險能力的根本，也是減少經營風險的有效措施，因此，房地產企業(yè)要健全風險管理制度，完善內部管理體系。在風險管理制度建設中，要建立科學的風險預警、判斷和評估體系；配備專職人員進行投資決策風險管理，明確風險管理人員的職責。要求風險管理人員借助報表法、觀察法等方法對經營風險進行觀察和分析，并且在風險管理中堅持“抓早抓小”，認真落實風險排查預警、應對處置各項措施，以防范各類風險引發(fā) “連鎖聯動”效應。在內部管理中，要建立健全管理體系，建立科學的投資決策程序，同時以人力資源管理體系為根本，建設內控風險體系，用薪資待遇、企業(yè)文化吸引更多優(yōu)秀人才。在制度完善的基礎上，要重視內部組織機構建設，嚴格落實管理制度，協調有序地開展內部管理工作，以提高企業(yè)的經濟效益，增強企業(yè)的抗風險能力。

3.3 重視事前管理

過去，許多房地產企業(yè)的經營風險管理都只關注事后管理。其實，風險管理的重點是前期的風險監(jiān)控和預警，因為只有防范于未然，才能將風險扼殺在萌芽狀態(tài)，所以，房地產企業(yè)在經營風險管理中，要改變傳統(tǒng)的管理思想，將經營風險管理的重點放在事前管理上。對于房地產企業(yè)來說，經營管理的重點是投資管理，而事前管理主要體現在投資管理方面。要依據科學的投資管理制度，進行市場調查分析，科學決策，優(yōu)化投資結構，制訂分散投資策略，不將“所有的雞蛋放在同一個籃子里”；然后，認真編制投資估算，就各項投資估算的準確性進行嚴格審核，集中有限資源專注于目標市場，使所有的投資決策都依據程序進行。在投資的項目開發(fā)前，風險管理部門要做好投資風險分析，對投資項目所在地的消費能力、市場前景、政策等進行科學分析，出具可行性的投資報告，就整體規(guī)劃和方向進行綜合論證、研究和評價，使企業(yè)管理層對投資的可行性有一個充足的認識，促使企業(yè)從實際出發(fā)，在符合城市規(guī)劃、法律規(guī)定的情況下去投資，這樣企業(yè)才有可能順利實現盈利目標。

3.4 突出財務管理

在企業(yè)經營管理中，財務管理是影響企業(yè)籌資、投資、資金回收和收益分配的主要因素。所以，房地產企業(yè)要重視財務管理，依據企業(yè)賬務審查和監(jiān)督機制，將賬務內控劃分為事前、事中和事后三個階段，以事前控制為重點，全面監(jiān)督企業(yè)投資、資金使用和調度、賬目管理工作，提高財務管理效率，避免可能出現的危機。在財務管理中，則要突出融資管理。隨著市場的逐漸縮小，房地產企業(yè)尤其是中小型房地產企業(yè)要拓寬融資渠道，采用并購貸、資金入股、私募基金等方式吸收更多的閑散資金，避免出現財務危機。此外，房地產企業(yè)要加強財務管理隊伍建設，提高財務人員的職業(yè)素養(yǎng)和風險意識，實施投資決策責任制，加強賬務監(jiān)管，對超出預算、無法追回債務的行為進行處理，以避免不必要的損失。

3.5 加強開發(fā)與銷售管理

建筑風險與銷售風險也是房地產企業(yè)經營風險管理中不可忽視的兩個方面。在建筑風險管理方面，房地產企業(yè)要關注中標單位的實力，加強合同管理和成本管理。在合同管理中，要明確項目工期，并要求施工、監(jiān)理等單位按時完成相關工作，避免影響工程質量和進度，加大企業(yè)的風險?？赡芤l(fā)銷售風險的因素有銷售定位、時機、價格、方式、宣傳、糾紛等。在市場競爭日趨激烈的情況下，房地產企業(yè)要創(chuàng)新銷售方式，制訂積極的營銷策略。如在價格、付款方式方面應更加靈活，以提高消費者對房子的關注度。在宣傳方面，房地產企業(yè)要借助新媒體拓寬宣傳渠道，將宣傳工作做到位，以提高企業(yè)銷售量，從而獲得更多的利潤，強化自身實力。

4 結語

綜上所述，經營風險管理是房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的根基。所以，房地產企業(yè)要提高風險意識，制訂科學的風險防控計劃，對政策風險、經濟風險、建造風險、銷售風險進行防控和管理，以提高企業(yè)綜合效益，為企業(yè)長遠發(fā)展打好基礎。