城市更新中舊改關(guān)鍵技術(shù)融合方法研究

李雪梅

(四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川 德陽 618000)

0 前 言

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了數(shù)年的繁榮發(fā)展之后，2014年市場(chǎng)有所降溫。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)，加大棚改力度，落實(shí)地方政府主體責(zé)任；盤活存量，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)是提高棚改貨幣化安置比例、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)是落實(shí)地方政府主體責(zé)任、因城施策去庫(kù)存、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制。2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)是堅(jiān)持房住不炒定位、落實(shí)地方主體責(zé)任、繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控、建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)是堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、更好解決群眾住房問題、落實(shí)城市主體責(zé)任、改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體居住需求。

老舊小區(qū)改造肩負(fù)著改善人居環(huán)境和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重使命。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，老舊小區(qū)已經(jīng)落后于時(shí)代的潮流。近年來，我國(guó)城市進(jìn)程加快，導(dǎo)致老舊小區(qū)沒有相應(yīng)的配套設(shè)施，同時(shí)存在著嚴(yán)重的違章搭建等問題，這直接影響到居民的生活質(zhì)量與美好城市建設(shè)?，F(xiàn)階段我國(guó)各大城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造工作關(guān)系到城市內(nèi)部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況，是我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的要求?！吨泄仓醒雵?guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見》中明確提出：要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)的綜合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

1 改造技術(shù)

城市更新所有老舊小區(qū)是重點(diǎn)，其改造目標(biāo)是最大程度解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施缺失、功能配套不全、日常管理服務(wù)缺失、環(huán)境臟亂差等問題，滿足老舊小區(qū)的居民出行和生活需求，努力把老舊小區(qū)改造工程建設(shè)成為群眾滿意的“精品工程”。

老舊小區(qū)在技術(shù)上與創(chuàng)新重點(diǎn)解決主要方面為：①既有建筑安全：由于歷史久遠(yuǎn)，建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)滯后，技術(shù)改造確保安全；②增加電梯：解決老舊小區(qū)功能缺失，提升居住者滿意度；③小區(qū)道路技術(shù)：對(duì)小區(qū)內(nèi)通道進(jìn)行修復(fù)，對(duì)居民活動(dòng)場(chǎng)所等進(jìn)行硬化，同步設(shè)置如坡道改造和無障礙建設(shè)，方便殘疾人、老年人通行，人行道、居民活動(dòng)場(chǎng)所等應(yīng)采用；④照明：對(duì)路燈等小區(qū)公共照明設(shè)施進(jìn)行更換、維修或增設(shè)，改善人們出行環(huán)境；⑤供水改造：統(tǒng)一使用城市供水管網(wǎng)，設(shè)置室外消火栓，解決消防安全，供水安全；⑥雨污管網(wǎng)分流：對(duì)雨污合流管網(wǎng)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，屋面雨水引入周邊綠地等海綿設(shè)施，布設(shè)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)，有必要的對(duì)化糞池進(jìn)行改造或重建，改善人居環(huán)境；⑦環(huán)衛(wèi)設(shè)施布局：對(duì)原有垃圾道、垃圾池進(jìn)行拆除，更換封閉式垃圾桶、垃圾箱，為垃圾分類建立基礎(chǔ)；⑧圍墻和大門：結(jié)合小區(qū)實(shí)際，對(duì)小區(qū)圍墻、大門進(jìn)行修繕、改造或增設(shè)，實(shí)現(xiàn)封閉式管理，確保安全；⑨房前屋后綠化美化：對(duì)原有的綠地或空地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠化、美化小區(qū)環(huán)境，提高居民幸福指數(shù)；⑩停車管理系統(tǒng)：對(duì)改變規(guī)劃停車設(shè)施用途的，先進(jìn)行整治，恢復(fù)停車功能；合理規(guī)劃增設(shè)停車位，設(shè)置小區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志、標(biāo)線、道閘，滿足居民出行需求；智慧門禁系統(tǒng)：增設(shè)小區(qū)進(jìn)出口人員和車輛門禁系統(tǒng)，增加小區(qū)智能化；供電：更新改造小區(qū)內(nèi)供電管網(wǎng)老化線路，實(shí)行一戶一表，抄表到戶，對(duì)于目前設(shè)計(jì)供電容量不足的，進(jìn)行增容改造，確保供電管網(wǎng)全覆蓋，保障電力供應(yīng)；供氣：未通管道燃?xì)獾男^(qū)建設(shè)天然氣管道，標(biāo)識(shí)清晰；監(jiān)控：小區(qū)內(nèi)部增設(shè)安保監(jiān)控系統(tǒng)；消防：增加、完善消防栓及消防箱等消防設(shè)施，建立完整的消防系統(tǒng)；綜合建設(shè)：打造庭院文化，結(jié)合地域文化特色進(jìn)行形象標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，建設(shè)文化墻、文化長(zhǎng)廊，安裝健身器材，黨建文化墻、宣傳欄等公共服務(wù)設(shè)施；海綿城市措施改造提升：鋪設(shè)透水瀝青、透水磚，增設(shè)滲透渠溢流井，植草溝、生物滯留帶等。改造技術(shù)的融合和創(chuàng)新是改造增強(qiáng)人民的獲得感、幸福感、安全感的重要方面。

2 技術(shù)應(yīng)用原則

1)技術(shù)融合與創(chuàng)新，配套建設(shè)。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，分析好改造片區(qū)的供水、燃?xì)?、供熱、污水與垃圾處理等市政設(shè)施和社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)。

2)以綠色技術(shù)為依托，建設(shè)海綿城市?！皾B、滯、蓄、凈、用、排”結(jié)合，在老舊小區(qū)改造的過程中應(yīng)貫徹建設(shè)海綿城市的理念，利用透水路面、透水磚、增大綠地面積等措施，對(duì)小區(qū)雨水系統(tǒng)、小區(qū)停車場(chǎng)透水性、下沉式綠地等進(jìn)行全面改造。實(shí)現(xiàn)雨水的“吐納自如”，化解“大雨淹路”、“暴雨看海”的城市生存窘境。

3)以人為本，依法行政。所有成功改造的實(shí)例，都充分尊重群眾意愿，廣泛征求群眾意見，以群眾是否滿意作為項(xiàng)目是否實(shí)施的依據(jù)。堅(jiān)持依法拆遷、征收，補(bǔ)償?shù)轿?，保證群眾遷得出、搬得進(jìn)、住得穩(wěn)，切實(shí)讓群眾得到實(shí)惠，共享改革發(fā)展的成果。

3 舊改技術(shù)融合機(jī)制

1)因素分析法，又稱經(jīng)驗(yàn)分析法，是一種定性分析方法。該方法主要指根據(jù)價(jià)值工程對(duì)象選擇應(yīng)考慮的各種因素，憑借分析人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)集體研究確定選擇對(duì)象。該方法簡(jiǎn)單易行，要求價(jià)值工程人員對(duì)產(chǎn)品熟悉，經(jīng)驗(yàn)豐富，在研究對(duì)象彼此相差較大或時(shí)間緊迫的情況下比較適用，缺點(diǎn)是無定量分析、主觀影響大。確定以老舊小區(qū)滿意度度為分析對(duì)象,利用比較分析法將分析對(duì)象與選擇的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較,確定差異數(shù)，確定出技術(shù)分析對(duì)象的影響因素。確定技術(shù)分析對(duì)象與影響因素之間的數(shù)量關(guān)系,建立函數(shù)關(guān)系式.按一定的順序依次代入各影響因素,確定各因素對(duì)分析對(duì)象的影響程度，把技術(shù)創(chuàng)新和融合融入改造中。

2)先進(jìn)的分析工具。應(yīng)用matlab層次分析法，層次分析法(AHP)是把技術(shù)條理化、層次化，構(gòu)造出一個(gè)有層次的結(jié)構(gòu)模型的方法，分析出關(guān)鍵技術(shù)，獲得人們最滿意技術(shù)的最經(jīng)濟(jì)、使用的MAX與MIN。

3)BIM技術(shù)全壽命應(yīng)用。利用因數(shù)分析法的不同結(jié)果，用BIM進(jìn)行數(shù)字化設(shè)計(jì)BIM的數(shù)據(jù)庫(kù)是動(dòng)態(tài)變化與分析結(jié)果相互關(guān)聯(lián)，在應(yīng)用過程中不斷更新、豐富和充實(shí)；為項(xiàng)目參與各方提供了協(xié)同工作的平臺(tái)。通過BIM技術(shù)，滿足個(gè)性化、差異化的數(shù)字化在現(xiàn)。

4)以人為本，精心設(shè)計(jì)。立足現(xiàn)代，放眼未來，創(chuàng)造環(huán)境，提升價(jià)值，每一個(gè)環(huán)境的各種適宜尺度，充分利用現(xiàn)狀環(huán)境條件，合理布局小區(qū)結(jié)構(gòu)，注重環(huán)境的總體性和一致性，依托歷史，發(fā)掘地方文脈特點(diǎn)，以“全面生態(tài)、和諧”的觀點(diǎn)，創(chuàng)建生態(tài)和諧的優(yōu)居工程。實(shí)現(xiàn)人——建筑——環(huán)境的融洽，營(yíng)建適宜的生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造富于個(gè)性的城市區(qū)域空間輪廓，塑造人文時(shí)代精神。

5)近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，樹立健康、節(jié)約、環(huán)保的宜居適用住宅消費(fèi)觀念，推動(dòng)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保型居住社區(qū)。

6)運(yùn)用開放空間。生態(tài)綠化相互滲透，道路的延伸，增強(qiáng)人與人的交流，體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式的布局，營(yíng)造積極向上的健康生活氛圍，人人享有綠色、自然、健康的自然環(huán)境，人人享有舒適、宜人、富有人情味的交往空間，人人享有靜謐、安全、便捷的人車交通體系，多方位考察，多視角分析，進(jìn)行適應(yīng)性設(shè)計(jì)，采用豐富的空間表達(dá)，實(shí)現(xiàn)均好性、多選擇性的開發(fā)模式。

4 結(jié) 語

加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。目前全國(guó)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重。重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施，促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)。改造技術(shù)涉及面廣，其關(guān)鍵在于把握技術(shù)融合與創(chuàng)新，配套建設(shè)，以綠色技術(shù)為依托，建設(shè)海綿城市，以人為本，依法行政三個(gè)原則，可通過因素分析法、先進(jìn)的分析工具、BIM技術(shù)全壽命應(yīng)用、以人為本，精心設(shè)計(jì)、近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合、運(yùn)用開放空間等方法對(duì)改造技術(shù)進(jìn)行重構(gòu)，實(shí)現(xiàn)效益、民生所向的最大化，創(chuàng)新推動(dòng)地方改造方式的最優(yōu)組合。

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