試論新時代房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)困境及出路

李慎 吳建國 張輝

1. 湖南交通職業(yè)技術學院 湖南 長沙 410132；

2. 湖南華輝會計師事務所有限公司 湖南 長沙 410015

1 新時代房地產(chǎn)估價行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)和機遇

1.1 房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新科技的挑戰(zhàn)需要尖端型人才

2015年《政府工作報告》中提出全面制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃；2015年9月，國務院簽批印發(fā)《促進大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》，系統(tǒng)部署大數(shù)據(jù)發(fā)展工作?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”成為各行各業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力和原動力。對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)既是挑戰(zhàn)亦是機遇。一方面，在大數(shù)據(jù)的背景下，海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)交互共享，客戶了解房地產(chǎn)市場價值的途徑發(fā)生了變化，互聯(lián)網(wǎng)提供了精準、便捷、高效的評估服務入口，傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價業(yè)務領域開始出現(xiàn)市場萎縮和銳減；另一方面，大數(shù)據(jù)時代海量的數(shù)據(jù)和先進的數(shù)據(jù)處理技術，使傳統(tǒng)評估方式產(chǎn)生革命性和顛覆性的變革，通過建立各種數(shù)學模型和公式來發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間的相關性，利用互聯(lián)網(wǎng)+，便捷的房價評估工具和技術層出不窮，眼花繚亂。因此房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新科技的挑戰(zhàn)需要尖端型人才。

1.2 房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新政策的挑戰(zhàn)需要復合型人才

2014年國土資源部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，各地土地管理部門陸續(xù)將土地政策向減少建設用地增量，提升存量建設用地的質(zhì)量方面轉(zhuǎn)變和發(fā)展，該規(guī)定的發(fā)布必定造成房地產(chǎn)估價土地業(yè)務的減少和轉(zhuǎn)向。2017年在強調(diào)堅持住房居住屬性背景和前提下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管監(jiān)督政策和措施頻頻出現(xiàn)，開啟“限售”模式“限貸”模式且范圍不斷擴大和加碼，同步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機性需求，房地產(chǎn)成交量有所下降，同時也沖擊了房地產(chǎn)估價行業(yè)的業(yè)務量和傳統(tǒng)方向。另外城市拆遷業(yè)務的減少，各評估公司競爭日益白熱化和激烈化，對房地產(chǎn)估價行業(yè)造成很大的沖擊和挑戰(zhàn)。尤其是一些傳統(tǒng)業(yè)務占比較高的機構，抵押類業(yè)務的萎縮和其他業(yè)務的減少讓他們防不勝防。新知識、新技術、新方法、新形勢的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新政策的挑戰(zhàn)需要復合型人才。

1.3 房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新理念的挑戰(zhàn)需要國際型人才

由于各房地產(chǎn)估價機構之間存在著低價甚至給回扣的不正當競爭，為了降低其運營成本和開支，滿足工作效能和效率，部分房地產(chǎn)估價機構使估價體系模式化和定型化，并且逐步成了機械化、流水線的工作形式和模型，使得房地產(chǎn)估價過程的各個環(huán)節(jié)只停留在初級模式上和固定模型上。在具體的現(xiàn)場勘察和實測過程中，估價人員更多的只是為了完成整個流程和程序，簡單地做一些記錄、拍照、實測、畫圖等工作，對估價物的了解并不細致、深入和到位，其結(jié)果、質(zhì)量和過程也令人質(zhì)疑。另一方面，一些估價機構的體系只停留在信息搜索、數(shù)據(jù)收集和資料整理的基礎層面、表面和膚淺面，缺乏對真實性能的考察、體察和實察。在這種估價體系和操作模式下，估價過程只需要在固定的模板上和格式上稍做修改和填寫就能夠很好完成，因此，所做的報告、整合的資料、提供的成果上，都存在著極大的信用體系建設風險甚至雷同。為此，需要不斷學習新知識，更新理念，學習國外最新的估價技術，與國際接軌。因此房地產(chǎn)估計行業(yè)面臨新理念的挑戰(zhàn)需要國際型人才[1]。

2 新時代房地產(chǎn)估價人才面臨的新困境和不足

2.1 學校培養(yǎng)估價人才能力不足

從當前房地產(chǎn)估價人才的執(zhí)業(yè)現(xiàn)狀及估價市場對估價人才能力素質(zhì)和專業(yè)需求來看，應該說專業(yè)院校培養(yǎng)的估價人才在專業(yè)理論和實踐素質(zhì)方面還是扎實的。這是因為學?？梢愿鶕?jù)專業(yè)發(fā)展、市場需要和教育規(guī)律，設置較為系統(tǒng)和完備的基礎課程、專業(yè)課程和實訓課程，為估價人才奠定較為豐厚的專業(yè)理論、技術基礎和綜合素質(zhì)。但是不可否認的是，在估價實訓操作能力培養(yǎng)方面，由于院校教學模式、教學計劃、課程設置和課程標準等方面的限制，造成估價知識理論、估價技能教學、專業(yè)教學與實際脫節(jié)和不符的局面。由于教學計劃中實踐和實訓環(huán)節(jié)設置的缺陷，使得在校生很難參加一個完整的和仿真的估價項目操作過程和撰寫環(huán)節(jié)。學校的實訓課多為模擬操作訓練和實訓作業(yè)，與估價實踐和實際相距較遠，影響了學生估價實際能力和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。另外，教師中雖不乏注冊房地產(chǎn)估價師，但因教學任務繁忙而難于參加一線實踐和項目任務，也在一定程度上影響了對學生估價操作能力、綜合素質(zhì)和創(chuàng)新思維的培養(yǎng)。因此，院校畢業(yè)生進入估價行業(yè)之初，即使通過了執(zhí)業(yè)資格考試，取得了注冊證書，其估價操作能力、實踐能力和創(chuàng)新意識仍較欠缺和不足，需要經(jīng)過一段時間的學習、觀摩和傳幫帶，才具備獨立或半獨立進行估價操作的能力和專業(yè)素質(zhì)。

2.2 社會培養(yǎng)估價人才數(shù)量不足

社會上的一些培訓機構及企業(yè)內(nèi)部培訓進行房地產(chǎn)估價人才的培養(yǎng)和教育，不僅僅是企業(yè)發(fā)展的大勢所趨和長遠規(guī)劃，更是企業(yè)理應肩挑起的一份社會責任和肩負的擔子。社會培養(yǎng)的優(yōu)點為企業(yè)可針對房地產(chǎn)評估過程中所遇到的問題和挑戰(zhàn)進行崗位培訓和實操訓練，為員工提供學習機會和溝通交流，培養(yǎng)適應市場變化、客戶需要和創(chuàng)新思維的專業(yè)人才，增強企業(yè)競爭優(yōu)勢、補足短板和人才儲備。估價機構往往針對內(nèi)部某些估價師的不足并結(jié)合估價機構承攬的新項目對估價業(yè)務能力和素質(zhì)的新要求，聘請專業(yè)講師和專業(yè)顧問對內(nèi)部人員進行培訓和實操。此培訓方式針對性強，應用性廣，估價人才在專業(yè)方面的素質(zhì)能力立竿見影，效果顯著。社會培訓機構開設的針對房地產(chǎn)估價專業(yè)考試及相關專業(yè)新知識的培訓，這種培訓方式可在業(yè)余時間和網(wǎng)絡參加，有的放矢，通過有經(jīng)驗的專業(yè)講師分享，擴寬房地產(chǎn)估價的知識面和業(yè)務面，激發(fā)創(chuàng)新思維，積累相關房地產(chǎn)估價的專業(yè)理論和技術知識。當然也存在一些缺點，培訓時間短、人數(shù)也少、實操不夠。

2.3 行業(yè)培養(yǎng)估價人才時間不足

行業(yè)培養(yǎng)方式是針對房地產(chǎn)估價發(fā)展趨勢所需的知識點、能力點、技術點和當前操作中的熱點、難點、爭議點問題，由房地產(chǎn)行業(yè)學會組織專家和教授來進行為期數(shù)天的講座、訓練和實操。這種方式對人才的培養(yǎng)具有很強的針對性，短期效果好，但由于時間較短，且多是專題性質(zhì)、碎片化和非系統(tǒng)的，缺乏可持續(xù)性、系統(tǒng)性和完備性，影響培訓內(nèi)容的深度、廣度和高度[2]。

3 新時代房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)的新出路和對策

3.1 培養(yǎng)房地產(chǎn)估計行業(yè)的尖端型人才

新時代在新的市場環(huán)境和形勢下，在大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)估價機構不僅要發(fā)展房地產(chǎn)估價業(yè)務，更要拓展房地產(chǎn)估價咨詢業(yè)務，包括房地產(chǎn)投資咨詢和城市開發(fā)建設發(fā)展咨詢。具體為選擇投資地點、投資項目和投資額度時，需要房地產(chǎn)估價師從規(guī)劃、市場、經(jīng)濟、風險、盈虧等角度進行專業(yè)分析；房地產(chǎn)企業(yè)在已有地塊上開發(fā)投資時, 需要估價師進行項目經(jīng)營策劃和預測；城市投資者擬將在本地進行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資時 , 需要估價師給予本城市的市場調(diào)研報告、市場前景分析和市場策劃；規(guī)劃、城建、房管、市政、自然資源部門在決定進行城市建設前需要估價師從拆遷量、建設量和市場量；市場發(fā)展、城市發(fā)展、未來國民經(jīng)濟發(fā)展等角度進行分析等。因此，發(fā)展房地產(chǎn)估價咨詢業(yè)務對專業(yè)房地產(chǎn)估價人員無疑也是一種挑戰(zhàn)，企業(yè)應高度重視培養(yǎng)房地產(chǎn)估價行業(yè)的尖端型人才，在招聘相關人員時也應考慮房地產(chǎn)估價人員是否擁有相關專業(yè)知識、邏輯分析策劃能力及創(chuàng)新思維，在現(xiàn)有的估價人員中，應加強相關技術知識培訓，鼓勵員工積極參與學習和提高。在社會培養(yǎng)方面，社會培訓機構應增加開設相關金融、策劃、邏輯思維、經(jīng)濟數(shù)學和寫作等的課程，使房地產(chǎn)估價人員更好的充實自己，成為房地產(chǎn)估價行業(yè)的尖端型人才，更好地為房地產(chǎn)估價添磚加瓦、貢獻青春和智慧。

3.2 培養(yǎng)房地產(chǎn)估計行業(yè)的復合型人才

隨著房地產(chǎn)估價市場新科技的大力推廣和普及，政府政策的收緊變化趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的估價出路必然會擴展多元化的業(yè)務范圍和發(fā)展新方向。目前社會對房地產(chǎn)估價人才的需求主要體現(xiàn)在：房屋拆遷估價、房地產(chǎn)價值司法鑒定估價、房地產(chǎn)個人投資分析、房地產(chǎn)抵押的風險判斷等幾方面。但在新時代新形勢下，未來房地產(chǎn)估價可能會涉獵房地產(chǎn)開發(fā)建設前、建設中、建設完成后等新的專業(yè)服務，如可行性研究咨詢分析，市場調(diào)研分析咨詢服務，制定價格咨詢方案，房地產(chǎn)的運營咨詢服務；房地產(chǎn)金融領域的咨詢服務，如房地產(chǎn)信貸風險分析咨詢服務、資產(chǎn)證券化咨詢服務等。為了適應新形勢，房地產(chǎn)估價人才必須從多方面培養(yǎng)和訓練，理論技術知識學習與實務實踐學習相互依存相互提高，克服知識學習的盲目性、迷茫性和隨從性，在實務實踐學習過程中形成知識的系統(tǒng)性、嚴謹性和科學性，達到認識提高、理論提高和能力提高的效果。企業(yè)應更加關注房地產(chǎn)估價人員高層次估價業(yè)務能力和素質(zhì)的培養(yǎng)和實操，除常見房地產(chǎn)價格估價業(yè)務的能力外，人才培養(yǎng)應關注一些高層次、特殊和不常見的社會經(jīng)濟活動的房地產(chǎn)估價能力和素質(zhì)培養(yǎng)。如企業(yè)在并購、重組的房地產(chǎn)估價能力和實操、上市公司發(fā)行股票的房地產(chǎn)價值評估能力和實操、特殊司法裁決估價能力和實操、土地糾紛估價能力和實操。新時代對于房地產(chǎn)估價的新形勢、新要求和新期盼，行業(yè)學會、專業(yè)院校估價機構應更加注重培養(yǎng)懂法律、懂政策、懂技術、懂外語的復合型人才。

3.3 培養(yǎng)房地產(chǎn)估計行業(yè)的國際型人才

面對大數(shù)據(jù)時代、大網(wǎng)絡時代和大共享時代，房地產(chǎn)估價人員應該轉(zhuǎn)變觀念、更新理念、持著信念，積極應對新時代新形勢新要求的挑戰(zhàn)。大數(shù)據(jù)的應用和共享經(jīng)濟對房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)生了重要的和深遠影響，對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員在信息收集、數(shù)據(jù)處理和文檔寫作方面提出了更高的要求、標準和門檻。新時代人才在房地產(chǎn)估價行業(yè)核心競爭力中的基礎性、戰(zhàn)略性、決定性作用日益顯現(xiàn)。面對大數(shù)據(jù)時代、信息化金融和共享經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)評估機構要居安思危、未雨綢繆、更新觀念，清醒地認識到以往日常經(jīng)營方式、員工培養(yǎng)模式和文檔撰寫格式，并不能確保長此以往高枕無憂、一勞永逸和萬事大吉。反之，應及時準確判斷分析研究大數(shù)據(jù)時代的特點、行業(yè)發(fā)展趨勢和新技術的應用，充分認識到具備現(xiàn)代科學文化素質(zhì)、國際視野和復合型的人才才是最稀缺的資源和寶貴的財富。房地產(chǎn)評估機構應該順應時代變化，在人才培養(yǎng)方面進行創(chuàng)新性改革、創(chuàng)新性發(fā)展和創(chuàng)新性教育，針對新時代對房地產(chǎn)評估行業(yè)的影響和發(fā)展趨勢進行分析和研判，培養(yǎng)新型國際型的房地產(chǎn)估價人才是適應新時代的必然趨勢，對他們的培養(yǎng)必須集估價機構、行業(yè)學會、專業(yè)院校、地方行業(yè)主管部門及全社會的共同努力與配合，才能為新時代的房地產(chǎn)估價行業(yè)譜寫出新篇章、創(chuàng)造新奇跡、再造新輝煌。