房地產(chǎn)工程土建造價師的成本控制管理工作重點

王炳炎

(晉江市總商會投資開發(fā)有限公司，福建 泉州 362299)

1 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制工作

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制，所在權重占70%及以上，在房地產(chǎn)成本造價起到主導的地位和關鍵的作用，因此，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制，應實現(xiàn)事前控制，最大限度減少事后變動帶來的成本。設計單位只考慮 “技術上可行，質(zhì)量上可靠” 而很少考慮成本因素，因此，成本的配合控制也是必不可少的。如果成本控制質(zhì)量可靠，成本就會下降，對房地產(chǎn)具有重要意義。比如，根據(jù)分析，地下室層高每減少10 cm，可減少成本約 25～ 30元/m2。

1)對應層高減少后，可以降低豎向構件的長度，如所有柱、剪力墻、地下室外墻、防水卷材的高度等。

2)減少地下室土方開挖及運輸成本。

3)減少基坑支護成本。

4)減少基坑降水費用。

5)減少空調(diào)、通風、排煙等設備的計算負荷量以及運營成本，且能夠更好地滿足節(jié)能要求。

6)減少坡道長度或坡度。

因此，在滿足不利凈高的條件下，通過成本分析，地下室的層高越低，對控制建安成本越有利，對實現(xiàn)事前控制提供更直觀依據(jù)。

2 招投標階段成本控制工作

2.1 招標文件合同

招標文件不只包含投標邀請書、投標須知、工程量清單與計價、圖紙及相關附件。還包含招標文件合同，是施工合同的母本，影響工程進度、結算的關鍵因素，所以合同條款簽訂的越細越好，應包含工期、工程造價取費標準、質(zhì)量要求、付款方式、招標范圍、結算方式、驗收標準、雙方的違約責任、合同爭議解除等。比如說工程的進度、封頂日期及開竣工日期，應該直接把具體日期明確地寫進去，進度、封頂工期，關系到公司資金的回款，后期公司的運營，對施工單位進度款的撥付等，竣工日期關系到交房日期，不能按期交房，則須支付客戶違約金，對于公司的聲譽及品牌營運非常不利，應明確總工期日期，及允許延長工期的情況和非建設單位因素延誤工期的處罰措施。

1)涉及主材的要注明材料的品牌、名稱、規(guī)格、材質(zhì)、數(shù)量、質(zhì)量標準以及材料乙供還是甲供或甲指乙供，費用的承擔方，最后如何結算。此外，像工程承包范圍施工內(nèi)容、工程竣工結算的計價依據(jù)、計算方法以及施工中碰到的各種狀況的處理辦法，要詳細，要具有實際的可操作性，避免給日后爭議處理時帶來不必要的麻煩。比如施工合同約定“除模板工程外其他措施費用(包括但不限于安全文明施工費、夜間施工增加費、已完工程及設備保護費、雨季施工增加費、冬季施工增加費、工程定位復測費、二次搬運、大型機械設備進出場及安拆、腳手架工程、大型機械設備基礎、大型機械設備檢測費、垂直運輸機械使用費、非夜間施工照明費、超高施工增加費、施工排水、施工降水、地上地下設施及建筑物的臨時保護設施，環(huán)境保護根據(jù)國家、省、市及地方現(xiàn)行相關法律法規(guī)及規(guī)范要求進行施工等)及其他項目費中的遠程監(jiān)控系統(tǒng)租賃費、工程噪音超標排污費、渣土收納費等，由投標人結合自身具體情況綜合考慮各種因素自行獨立計取費用，該費用一經(jīng)確認后，施工過程中不因工程量的增加或減少而調(diào)整?！痹摋l款把不確定的子項風險包干，又具有可操作性，從而在實際施工過程中減少了與施工單位的簽證糾紛。

2.2 招標評標階段工作

目前施工單位的投標報價的主要手段是不平衡報價，為日后結算埋下伏筆。因為不論是國有資金投資還是私人企業(yè)工程項目，絕大多數(shù)都很難做到完全按投標前的設計圖紙施工而不做任何變更，因此，設計變更、工程甩項是常有的事。因此，施工企業(yè)在投標報價時會根據(jù)其自身相關經(jīng)驗考慮不平衡報價就很平常，比如說目前開發(fā)的商品房，或者政府投資的經(jīng)濟適用房及限價房，多數(shù)都是毛坯房，圖紙在設計時，室內(nèi)一般都設有木門甚至有全部的內(nèi)隔墻，但工程施工中室內(nèi)木門和廚房衛(wèi)生間外內(nèi)隔墻一般都會被取消不做，因此，施工單位投標的時候就會考慮這些有可能被取消的項目單價報的稍低一些，而其他實際施工中有可能增加工程量的項目單價適當上浮，這樣無形中就為日后的結算增加了造價。不管何種形式的合同，固定總價合同還是固定單價合同，對這種不平衡報價的做法都適用。因此，在建設單位招標階段的評標分析必須預防這種不平衡報價。

3 施工階段成本控制工作

1)大多數(shù)的工程在施工過程中，都難免會有一些的設計修改和特別的情況發(fā)生，因此，在工程施工中主要需要跟蹤的就是各種設計變更、現(xiàn)場簽證、索賠、工作聯(lián)系來往文件、報告、通知等。這些東西的時效性非常重要，工程進展過程中，為了工程順利進行，合理的變更、簽證、索賠之類最好雙方及時會簽，做到有依有據(jù)，如果事后再來補辦，遇到人員更迭等情況就會發(fā)生扯皮影響公司聲譽及工程進展。

2)設計變更。工程施工中遇到有設計變更一定要及時跟進，這里一般有四種情況，一種設計院的錯、漏或改進變更，一種建設要求的變更(非客觀原因造成)，一種施工方原因的變更。不管是什么原因的設計變更，簽字蓋章確認的手續(xù)至關重要。

3)現(xiàn)場簽證、索賠。簽證、索賠和變更一樣要隨時跟進，一種情況是簽證的時效性，怕事情過后時間一長忘記，一定要形成書面文件；還有一種就是工程項目上的人員變更簽證的時候簽證內(nèi)容要寫清楚，是簽量還是簽價要明確，簽證工程量一定要施工單位、監(jiān)理、建設單位工程部或者其他建設單位有要求需要簽字的部門幾方同時會簽。

4)工作聯(lián)系單、工作聯(lián)系函、報告、通知。工程實施過程中，除了設計變更和簽證外，難免還會有一些情況需要通過工作聯(lián)系單、工作聯(lián)系函、報告等書面文件形式往來，或者是甲方直接以通知的形式下發(fā)到施工單位要求做具體的事項。特別是有一些建設單位和監(jiān)理的要求常常以口頭指令的形式要求的，現(xiàn)場施工照做了，但是相關的確認手續(xù)一定要及時補上，否則過后很容易發(fā)生扯皮，對于施工單位和建設單位來說都會造成不利影響。文字表達一定要清楚明了，手續(xù)一定要及時跟蹤并辦理齊全，不同的單位部門的意見、簽字蓋章要做齊，這些都是日后結算依據(jù)的一部分。

4 竣工階段成本控制工作

1)竣工階段的成本控制工作也是至關重要的，結算完成后可以測算出整個項目的盈利狀況，甚至虧損情況，其中對帳工作更是竣算工作的重中之重，是重要環(huán)節(jié)之一。

2)在工程竣工施工單位結算送審時，應書面通知要求報送資料齊全；同時也應預防會造成造價減少的資料，施工單位一般會對減少造價的資料不送審。應給以核對完整的結算資料。

3)工程量計算書若是手寫的應盡量規(guī)范、思路清晰、整齊、字跡清楚；現(xiàn)在大部分都采用電算了，在這方面都較為規(guī)范。

4)核對過程中,要事前對比分析，要摸清對方核對人員的思路及審核重點，抓住重點，靈活運用，比如說鋼筋調(diào)差，施工單位按每月上報鋼筋進度進行調(diào)差，但是工程量少算(鋼筋是下調(diào))，首先進行事前分析，調(diào)差分為兩種，一種是按每月上報鋼筋進度進行調(diào)差，一種是按現(xiàn)場監(jiān)理報告的澆搗令進行調(diào)差，如果工程量同樣的情況下，施工單位上報的方式還可為公司節(jié)省費用，因此，按照對方的思路進行核對，把正確的工程量及時核對調(diào)整回來，無形之中為公司節(jié)省費用支出。

5)有工程量計算式中，要仔細核對，預防施工單位有意識的多算，可能會比較隱蔽，可能會存在計算式工程量與計價表內(nèi)工程量不一致情況。

6)要認真總結經(jīng)驗教訓，對于核對過程中認識自己業(yè)務能力不足之處，要加強學習，認真分析。

5 結束語

本文在總結了土建造價工程師常見工作的基礎上，全面分析了工作的重點，有針對性地對常見問題、關鍵的要點結合具體案例，進行詳細闡述，希望本文能為土建造價工程師日常工作的重點提供參考。

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