宅基地轉(zhuǎn)讓有法律風(fēng)險(xiǎn)

很多人都知道，農(nóng)村的宅基地是可以“流轉(zhuǎn)”的，但這種流轉(zhuǎn)并不是隨隨便便就可以轉(zhuǎn)的，如果不按正規(guī)手續(xù)和流程，可能會有法律風(fēng)險(xiǎn)。

買賣合同不規(guī)范糾紛

農(nóng)村房屋或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，有時(shí)并未簽訂書面的買賣合同，如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛。所以，簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)注意保留有關(guān)書面證據(jù)，建議通過本村村委會，比如村干部作為證明人在合同上簽字。實(shí)踐中宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛往往在很多年以后發(fā)生，可能轉(zhuǎn)讓合同中的當(dāng)事人都已經(jīng)去世了，那么子女在作為繼承人參與訴訟的時(shí)候，經(jīng)常會面臨舉證困難的情況。簽訂協(xié)議的時(shí)候，建議咨詢當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的司法所為當(dāng)?shù)厝罕娒赓M(fèi)提供法律咨詢，經(jīng)過專業(yè)人士的指導(dǎo)，擬定出的合同引發(fā)爭議的可能性較小。

【案例】

原告陳某志等與被告陳某安等同屬寶圩鎮(zhèn)龍堝村委會蘭糯塘經(jīng)濟(jì)合作社的村民，20世紀(jì)80年代初責(zé)任田分包到戶時(shí)，陳某安等分得0.46畝地。2004年，被告陳某安與原告陳某志協(xié)商對換土地，并達(dá)成土地互換使用口頭協(xié)議。土地互換后，原、被告各自都按互換到的土地實(shí)施管理，一直以來都沒有異議。

2012年，原告陳某安等依法申請使用互換到的土地建房，并于當(dāng)年10月份對該土地進(jìn)行平整。但在平整過程中，被告陳某安等不愿意了，以對換土地耕種，沒有對換土地建房為借口而抗阻原告施工。

【說法】

按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》第三十七條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。”

但現(xiàn)實(shí)中，土地互換很少簽訂書面合同，雙方當(dāng)事人大多以口頭協(xié)議的形式互換土地。在這種情況下，一方當(dāng)事人要求收回互換土地，就涉及口頭協(xié)議的效力該如何認(rèn)定的問題。對此，實(shí)踐中有不同的意見，有的認(rèn)為雙方當(dāng)事人未依法簽訂書面合同，其口頭協(xié)議無效；有的認(rèn)為按照農(nóng)村的習(xí)慣，土地互換往往以口頭方式約定，相互交付互換物是合同已得到履行。但在真正面對裁決的時(shí)候，還是要按照書面合同來。

房屋升值，賣方毀約

現(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛。需要注意的是，應(yīng)注意查看出讓人是否為無權(quán)處分，通常情況出讓人為家庭的戶主，但農(nóng)村宅基地上的房屋是屬于家庭共有，即便是本村的村民購買，建議查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均簽字同意售賣，以免將引發(fā)糾紛。

【案例】

2011年，高某將一小幅宅基地地皮作價(jià)15萬元轉(zhuǎn)讓給王某某，并簽訂了書面協(xié)議。后來，由于城鎮(zhèn)建設(shè)的需要，該幅宅基地將被開發(fā)成主干道商業(yè)門面，因此，該幅宅基地的價(jià)值急劇飆升。2012年，高某之子高某某將其父高某與王某某訴至法院，主張其父高某與王某某所簽訂的合同無效，王某某須返還該幅宅基地。此外，高某某稱，父親在自己不知情的情況下，將宅基地出賣給王某某。同時(shí)，王某某非高某某所在村村民。

【說法】

第一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員具有使用權(quán)但無處分的權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和司法實(shí)踐，非本村村民購買本村宅基地，買方幾乎無一例外將被判敗訴。

第二，高某在其子不知情的情況下出賣本屬高某某所有的宅基地將構(gòu)成無權(quán)處分，現(xiàn)高某某對此協(xié)議不予認(rèn)可，依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，高某的處分行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村房屋/宅基地

根據(jù)原國土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)【2004】234號），嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。實(shí)踐中往往會發(fā)生出賣人要求確認(rèn)合同無效、要求返還房屋等物權(quán)糾紛。

【案例】

包某欲在其父戶籍地購買一處宅基地用于建造房屋。2017年8月，通過朋友提供信息，包某得知戶籍早已遷出該村的廖某在該村有一塊閑置的宅基地。包某與廖某取得聯(lián)系，雙方簽訂了宅基地使用權(quán)買賣合同，并交付了1萬元購地款。2018年年初，包某到國土所辦理宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，國土所以雙方宅基地買賣違反法律規(guī)定為由未予辦理。因不能取得土地使用權(quán)證，包某將廖某訴至法院，請求法院確認(rèn)其與廖某的宅基地使用權(quán)買賣合同無效，要求廖某返還1萬元宅基地購買款。

【說法】

案例中，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，宅基地所有權(quán)屬于村集體，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案包某、廖某戶籍均不在宅基地所在村落，是城鎮(zhèn)居民，無權(quán)在該村擁有宅基地。涉案宅基地的使用權(quán)應(yīng)屬于村集體?，F(xiàn)廖某將該宅基地使用權(quán)出賣給包某的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)依法返還。最終法院判決包某、廖某簽訂的買賣合同無效，廖某返還包某1萬元宅基地購買款。

所以，農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)入都要合理安排。未經(jīng)過村集體同意的宅基地流轉(zhuǎn)，是不受法律保護(hù)的。

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退出宅基地，補(bǔ)償能給多少錢？

國家規(guī)定農(nóng)村“一戶一宅”，很多人在村里另蓋新房，但舊房子卻依舊在，這不符合國家相關(guān)政策。為了提高農(nóng)村土地利用率、避免土地價(jià)值的流失、使土地能夠重新優(yōu)化配置，國家實(shí)施了自愿有償退出宅基地政策，那么農(nóng)村宅基地退出怎么補(bǔ)償？

宅基地退出方式

貨幣騰退：直接給錢，農(nóng)民每退出一畝宅基地，即支付農(nóng)民一定貨幣補(bǔ)償，這樣的貨幣補(bǔ)償有高有低，不同的地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所差異。

房屋置換：分兩種情況，一種是拆掉農(nóng)民舊房子，將農(nóng)民集中遷居到由地方政府新建的樓房中，另一種是置換同等面積的商品房。

以地養(yǎng)老：有些地區(qū)出臺了“以地養(yǎng)老”模式，表現(xiàn)為農(nóng)村老人如果自愿退出宅基地，可以以補(bǔ)償金置換養(yǎng)老院養(yǎng)老服務(wù)。

入股分紅：在退出宅基地過程中，利用盤活的宅基地進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目開發(fā)，而退出宅基地的農(nóng)民則以騰退的土地入股，按年領(lǐng)取項(xiàng)目分紅。

貨幣騰退有多少錢？

據(jù)了解，大多數(shù)自愿退出農(nóng)村宅基地的農(nóng)民都會選擇第一種補(bǔ)償方式，也就是貨幣騰退，直接給錢的一次性補(bǔ)償，由于各省份各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所差異，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門。

現(xiàn)在退出“值不值”？

隨著農(nóng)村的發(fā)展，宅基地的價(jià)值越來越高，加上農(nóng)村土地確權(quán)工作基本完成，未來將很難再申請到農(nóng)村宅基地了。雖然農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)生活條件不如城市，但如今，國家對農(nóng)村的扶持政策是越來越好，農(nóng)民在養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、教育等方面都有國家補(bǔ)助，未來的發(fā)展也是指日可待。宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，如果沒有了宅基地，附著在宅基地上的各項(xiàng)農(nóng)村福利將隨之消失，從某種程度上來說，也斷了自己返鄉(xiāng)的退路。所以，關(guān)于是否要退出農(nóng)村宅基地，需要廣大農(nóng)民朋友們慎重考慮。

退出宅基地申請流程？

1.填寫《農(nóng)村居民宅基地退出申請審批表》申請表。

2.提供相關(guān)資料：新版宅基地確權(quán)證書或權(quán)屬證明材料；家庭戶口簿及家庭成員身份證；有居住場所的證明材料（避免退出宅基地后居無定所）；退出宅基地后到縣城、集鎮(zhèn)購房的，提交《自愿放棄申請宅基地承諾書》。

3.將材料移交給村委會。