淺析TOD開(kāi)發(fā)模式與人防建設(shè)模式協(xié)同問(wèn)題

唐志崗

(成都市人防建筑設(shè)計(jì)研究院，四川成都 610000)

TOD(Transit-Oriented-Development)“公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”是指以公共交通站點(diǎn)為中心，5～10 min步行路程為半徑，形成以滿足工作、商業(yè)、居住、休閑等多功能的站城空間、區(qū)域中心，或者城中城。TOD開(kāi)發(fā)模式是國(guó)際上具有代表性的城市社區(qū)開(kāi)發(fā)模式，同時(shí)也是新城市主義最具代表性的模式之一，是涉及土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、軌道交通、地下空間、人民防空、公共服務(wù)等多專業(yè)、多領(lǐng)域的復(fù)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

人防工程建設(shè)屬于國(guó)防工程建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)，堅(jiān)持與城市建設(shè)相結(jié)合、與長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)相結(jié)合、與國(guó)家投資與社會(huì)籌資建設(shè)相結(jié)合，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、量力而行、平戰(zhàn)結(jié)合、質(zhì)量第一的原則。人防工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)納入城市總體規(guī)劃，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建筑等工程的規(guī)劃和建設(shè)，要注重開(kāi)發(fā)利用城市地下空間，兼顧人民防空要求[1]。 TOD項(xiàng)目范圍內(nèi)的戰(zhàn)時(shí)人防防護(hù)對(duì)象應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，建設(shè)相應(yīng)功能、相應(yīng)等級(jí)、相應(yīng)規(guī)模的人防工程。TOD項(xiàng)目涉及的人防工程內(nèi)容主要包括：公共人防工程、防空地下室工程、地鐵兼顧人防工程、管廊兼顧人防工程、地下空間兼顧人防利用工程、戰(zhàn)時(shí)地下連通工程等。

1 TOD開(kāi)發(fā)模式與人防工程建設(shè)模式需解決協(xié)同問(wèn)題

TOD傾向采用成片開(kāi)發(fā)模式，特點(diǎn)是組織緊湊的、有公交支持的開(kāi)發(fā)，將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)。通過(guò)混合多種類型、密度、的住房并建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來(lái)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間，使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn)，鼓勵(lì)沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實(shí)施填充式開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)[2]。

人防工程主要根據(jù)項(xiàng)目類別采用不同的建設(shè)模式。例如：防空地下室項(xiàng)目一般按用地界線，對(duì)應(yīng)配套人防指標(biāo)同步進(jìn)行人防建設(shè)；地鐵項(xiàng)目、綜合管廊項(xiàng)目一般按其路由，通常對(duì)全線地下段進(jìn)行人防建設(shè)；城市地下空間項(xiàng)目一般按其規(guī)模、業(yè)態(tài)、設(shè)防條件等，同步進(jìn)行人防建設(shè)；公共人防工程、人防疏散干道工程按一般列為單獨(dú)建設(shè)項(xiàng)目。

當(dāng)未采用TOD模式開(kāi)發(fā)時(shí)，人防工程與建筑工程在開(kāi)發(fā)建設(shè)中面臨類似問(wèn)題，主要體現(xiàn)在建設(shè)指標(biāo)孤立，進(jìn)而導(dǎo)致地下空間形態(tài)和功能的孤立。究其原因，多數(shù)地下建筑隨同地面建筑一并開(kāi)發(fā)，受項(xiàng)目用地分割出讓及使用的限制，大多被地塊分隔孤立，水平方向連通少、上下空間關(guān)聯(lián)差，未在點(diǎn)、線、面、體上形成統(tǒng)一，未能形成完善、互補(bǔ)的地下空間整體網(wǎng)絡(luò)，交通與空間的動(dòng)態(tài)立體關(guān)系無(wú)從構(gòu)建，例如：城市軌道交通建設(shè)總體層面上將城市重要的功能片區(qū)進(jìn)行了聯(lián)系，但由于地形地貌條件以及規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺失，以前較少采用TOD模式。實(shí)際工作中，為避免產(chǎn)權(quán)交叉和管理糾葛，軌道交通站點(diǎn)及其相關(guān)設(shè)施通常獨(dú)立于周邊開(kāi)發(fā)用地單獨(dú)設(shè)置，仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)與周邊城市空間的無(wú)縫連接與一體化開(kāi)發(fā)。

當(dāng)采用TOD模式開(kāi)發(fā)后，建筑工程可以很大程度上解決上述問(wèn)題，但人防工程在現(xiàn)有法規(guī)框架下，應(yīng)該采用何種方案才能合理實(shí)現(xiàn) “一體化”統(tǒng)籌建設(shè)和協(xié)同？

2 解決方案研究

TOD項(xiàng)目的特點(diǎn)是建筑空間樣式多樣，呈網(wǎng)絡(luò)散射狀，通道孔口多，人防設(shè)防難度大。給平時(shí)的使用和商業(yè)管理也有一定的影響。要做好協(xié)同，人防建設(shè)模式應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，與TOD開(kāi)發(fā)模式契合，將同步建設(shè)理念變化為統(tǒng)籌實(shí)施理念，共同解決城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的整體效率和綜合效益問(wèn)題，包括但不限于空間形態(tài)孤立問(wèn)題、建設(shè)與需求不同步問(wèn)題、法規(guī)限制問(wèn)題等。

2.1 建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌

在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，城市地下空間規(guī)劃中的人防專項(xiàng)規(guī)劃要對(duì)接融入TOD開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和TOD專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使各TOD項(xiàng)目成為城市人防規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)TOD開(kāi)發(fā)區(qū)域的人防工程統(tǒng)籌布局，形成涵蓋地下交通系統(tǒng)、市政設(shè)施系統(tǒng)、防空防災(zāi)系統(tǒng)、地下空間開(kāi)發(fā)利用、物資儲(chǔ)備系統(tǒng)等綜合的城市地下空間戰(zhàn)略規(guī)劃，增進(jìn)TOD綜合立體開(kāi)發(fā)效益。人防工程可依托TOD實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通、聯(lián)網(wǎng)成片，保證戰(zhàn)時(shí)人員疏散與掩蔽，保證人防工程在戰(zhàn)時(shí)有效利用。人防工程、地鐵工程、綜合管廊、地下公共空間、市政地下通道和下穿通道等地下工程應(yīng)提前規(guī)劃，統(tǒng)籌建設(shè)，而不是多頭管理，重復(fù)開(kāi)挖。

2.2 建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)籌

傳統(tǒng)的人防建設(shè)指標(biāo)應(yīng)適應(yīng)TOD模式下的城市節(jié)點(diǎn)綜合開(kāi)發(fā)，減少對(duì)TOD項(xiàng)目的政策制約，支持項(xiàng)目的推進(jìn)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，在地下空間規(guī)劃、TOD專項(xiàng)規(guī)劃、人防專項(xiàng)規(guī)劃框架下統(tǒng)籌考慮。例如，若在TOD中建設(shè)有重點(diǎn)公共人防工程，則TOD范圍內(nèi)結(jié)建人防工程指標(biāo)可相對(duì)靈活設(shè)置，并統(tǒng)籌標(biāo)準(zhǔn)和成本，形成以重點(diǎn)人防工程為點(diǎn)，結(jié)建工程、兼顧人防工程、戰(zhàn)時(shí)連通道為面的設(shè)防體系，從而達(dá)到有利于TOD開(kāi)發(fā)、降低投資、加快建設(shè)的目標(biāo)。例如，允許地空兼顧人防面積折算抵扣結(jié)建面積、市政通道人防面積抵扣結(jié)建面積等；再如，可優(yōu)化部分結(jié)建工程的修建量，或以異地建設(shè)費(fèi)方式解決，為TOD綜合開(kāi)發(fā)利用提供有利條件，有力助推TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè) 。

2.3 建設(shè)方案統(tǒng)籌

如前所述，TOD項(xiàng)目涉及的人防工程內(nèi)容主要包括公共人防工程、防空地下室工程、地鐵兼顧人防工程、管廊兼顧人防工程、地下空間兼顧人防利用工程、戰(zhàn)時(shí)地下連通工程等。按照TOD綜合開(kāi)發(fā)觀念，形成交通功能與城市功能相融、地上地下立體交互的現(xiàn)代交通體系，兼顧平時(shí)防災(zāi)和戰(zhàn)備地下交通功能，能夠使TOD互聯(lián)互通體系更加完善、安全。

以成都市為例，《成都市軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》站點(diǎn)分級(jí)體系中，綜合考慮站點(diǎn)周邊城市功能與服務(wù)范圍、對(duì)產(chǎn)業(yè)園和特色鎮(zhèn)的支撐作用，在軌道網(wǎng)絡(luò)中的通達(dá)條件等主要因素，將站點(diǎn)分為四級(jí)：城市級(jí)、片區(qū)級(jí)、組團(tuán)級(jí)及一般級(jí)[3]。以一般級(jí)站點(diǎn)為例，其核心區(qū)半徑約300 m，輻射區(qū)影響半徑約500 m，服務(wù)人口約3～5萬(wàn)人，站點(diǎn)主要客群包括：居住人群、酒店人群、游玩人群，少量辦公人群。站點(diǎn)通常依托片區(qū)特色功能及風(fēng)貌規(guī)劃特色慢行區(qū)，其中包括開(kāi)放空間、商業(yè)等休閑娛樂(lè)用地及其它特色復(fù)合功能。同時(shí)，通常結(jié)合片區(qū)不同功能，形成街區(qū)特色。因此，考慮項(xiàng)目背景和功能組合，人防工程進(jìn)行相對(duì)的集約設(shè)置有利于TOD項(xiàng)目整體打造、集約高效的開(kāi)發(fā)，且便于后續(xù)統(tǒng)一的維護(hù)管理。

TOD地下交通節(jié)點(diǎn)是人防體系的重要節(jié)點(diǎn)，首先應(yīng)強(qiáng)化TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，亦即地鐵車站的人防工程設(shè)計(jì)。地下軌道交通作為人防戰(zhàn)時(shí)干道，起到了串聯(lián)市域范圍各類型人防工程的作用，戰(zhàn)略意義重大。只有保證了核心車站的戰(zhàn)時(shí)安全，保證戰(zhàn)時(shí)地下交通設(shè)施不被摧毀，才可能更大限度地發(fā)揮項(xiàng)目的平戰(zhàn)結(jié)合利用價(jià)值。TOD其它人防區(qū)域臨近地鐵站點(diǎn)設(shè)置，有利于快速與地鐵形成人防互聯(lián)互通，充分發(fā)揮地鐵戰(zhàn)時(shí)作為人防疏散干道的功能優(yōu)勢(shì)。TOD項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)置能保證戰(zhàn)時(shí)人員快速轉(zhuǎn)移到地鐵的地下疏散通道。

TOD綜合開(kāi)發(fā)涉及公共設(shè)施，而公共人防工程是城市戰(zhàn)備防災(zāi)公共設(shè)施的重要組成部分，結(jié)合平時(shí)功能建設(shè)公共人防工程能夠使TOD綜合開(kāi)發(fā)體系更加完善。依據(jù)人防專項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)部分公共人防工程，除滿足戰(zhàn)備要求外，尚能在平時(shí)為TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊因潮汐式交通帶來(lái)的停車難問(wèn)題提供一定數(shù)量的地下公共停車設(shè)施，成為無(wú)縫換乘立體交通系統(tǒng)的有益組成部分之一。因此，可在核心車站一定距離內(nèi)適當(dāng)增加公共人防工程的布置。

TOD項(xiàng)目注重地下地上空間的一體化利用，其居住、文教公共事業(yè)功能空間、商業(yè)功能空間的人防戰(zhàn)時(shí)功能應(yīng)合理配置?？杉s設(shè)置醫(yī)療救護(hù)、人員掩蔽、專業(yè)隊(duì)、配套工程、兼顧工程、加固工程等工程類型，形成集約設(shè)防體系。公共空間多進(jìn)行開(kāi)敞設(shè)計(jì)，而人防工程要求封閉，設(shè)防后難以滿足開(kāi)敞空間需求，因此，不利于封閉設(shè)防的地下空間可考慮結(jié)構(gòu)設(shè)防，人防區(qū)域可通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)防區(qū)域與地鐵人防工程、結(jié)建人防工程等疏散、掩蔽功能區(qū)連通。這樣，既為戰(zhàn)時(shí)人員轉(zhuǎn)移提供了相對(duì)安全的地下疏散通道，也保證了平時(shí)公共空間的使用品質(zhì)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)策劃盡量選取使用功能較為穩(wěn)定的區(qū)域進(jìn)行人防設(shè)置，避開(kāi)遠(yuǎn)期改造區(qū)域，避免對(duì)人防工程進(jìn)行破壞性改造。

TOD項(xiàng)目的戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)綜合考慮。結(jié)建人防項(xiàng)目建安費(fèi)主要與人防建筑面積相關(guān)，集約修建造價(jià)通常低于分離設(shè)置；結(jié)構(gòu)設(shè)防因僅需考慮人防加固費(fèi)用，造價(jià)更低。同時(shí)，人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，集約修建更有利于人防區(qū)域內(nèi)車位指標(biāo)進(jìn)行總體控制，便于配合現(xiàn)行政策下人防區(qū)域車位的產(chǎn)權(quán)、銷售等問(wèn)題。例如，商業(yè)辦公場(chǎng)所多為自用或租用，其車位多以租賃為主；而住宅車位的購(gòu)買需求更高，所以保證更多可出售的住宅車位，可更好的緩解項(xiàng)目投資壓力。

3 結(jié)論

TOD項(xiàng)目有別于一般性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是以軌道站點(diǎn)為核心，統(tǒng)一對(duì)站點(diǎn)周邊區(qū)域進(jìn)行打造，通過(guò)地上地下、站內(nèi)站外統(tǒng)籌考慮、一體建設(shè)，提升城市綜合價(jià)值和市民生活品質(zhì)。根據(jù)TOD項(xiàng)目的特點(diǎn)，人防建設(shè)應(yīng)注重該區(qū)域人防體系化建設(shè)，以TOD為核心構(gòu)建總體防護(hù)，統(tǒng)籌考慮，集中設(shè)置，便于統(tǒng)一的管理和維護(hù)。TOD項(xiàng)目利于破解地鐵建設(shè)籌資困境，解決地鐵運(yùn)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)虧，此類項(xiàng)目的人防布置應(yīng)同時(shí)注重經(jīng)濟(jì)性。

本文提出的TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人防建設(shè)新思路、新辦法、新模式，系依托TOD項(xiàng)目分布情況，結(jié)合人防專項(xiàng)規(guī)劃提出的工程布局要求和地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃提供的空間載體，結(jié)合TOD項(xiàng)目用地整合、容積率變化、業(yè)態(tài)變化等情況，通過(guò)打破原來(lái)的分門別類，將各類型人防工程統(tǒng)籌建設(shè)；通過(guò)人防資金注入等措施，在解決部分公共人防工程落地的同時(shí)，為站點(diǎn)周邊提供一定量的地下停車空間、倉(cāng)儲(chǔ)空間以及其它可有效利用空間，從而更好地為城市節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)的TOD項(xiàng)目服務(wù)，推進(jìn)人防事業(yè)發(fā)展，完成人防規(guī)劃布局的實(shí)現(xiàn)。