新住房合作社： 命運(yùn)共同體視角構(gòu)造美好生活家

劉凌波

中共十八大明確提出要倡導(dǎo)“人類命運(yùn)共同體”意識(shí)，尋求人類共同利益和共同價(jià)值的新內(nèi)涵。“命運(yùn)共同體”是構(gòu)建人類社會(huì)的新理念，體現(xiàn)了人類社會(huì)“相互依存、休戚與共”的本質(zhì)聯(lián)系，也是普遍聯(lián)系的辨證思維在社會(huì)領(lǐng)域中的具體運(yùn)用。住房問題作為社會(huì)領(lǐng)域的核心研究課題，同樣也適用于“命運(yùn)共同體”理念的實(shí)踐。

命運(yùn)共同體視角下的住房合作社模式

傳統(tǒng)的住房開發(fā)模式下，居民基于個(gè)人經(jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合區(qū)位條件偏好、建筑與環(huán)境品質(zhì)以及物業(yè)服務(wù)選擇住房，住宅開發(fā)商與購買客戶的關(guān)系具有單向性和一次性的市場(chǎng)特征。二者所構(gòu)成的甲乙雙方關(guān)系完全依靠市場(chǎng)規(guī)則和法律保證，對(duì)立性占據(jù)主導(dǎo)關(guān)系。在當(dāng)前的住房開發(fā)模式下，亦有如天福集團(tuán)這樣的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換身份為運(yùn)營商，通過物業(yè)持有、以運(yùn)營或租賃形成平臺(tái)式模式，運(yùn)營商與客戶之間形成單向性且持續(xù)性的關(guān)系。在維護(hù)住房質(zhì)量、提高居住品質(zhì)層面，兩者之間具有共同的目標(biāo)，但主導(dǎo)權(quán)仍然在運(yùn)營商，具有“半共同體”的特征。在雙方關(guān)系中，對(duì)立與統(tǒng)一并存?！懊\(yùn)共同體”的理念則為住房產(chǎn)品的提供者與購買者之間構(gòu)建了目標(biāo)一致的社會(huì)關(guān)系，是新型的開發(fā)模式，是住房合作社的核心內(nèi)涵。提供者與購買者共同構(gòu)建、孵化和孕育完整和諧的社區(qū)關(guān)系，打造共同的美好生活家園，鑄就幸福生活圈。

在“命運(yùn)共同體”視角下，地產(chǎn)運(yùn)營商的服務(wù)具有全方位、全過程和全周期的特征。地產(chǎn)開發(fā)商將與購買者參與所營造居住、商業(yè)或混合物業(yè)的全生命周期運(yùn)營，開發(fā)商以合作者或協(xié)調(diào)者的身份參與社區(qū)的全過程營造，扎根地方，培育地緣關(guān)系，為社區(qū)居民的美好生活提供全方位的保障。

命運(yùn)共同體視角下的全過程美好生活構(gòu)建

傳統(tǒng)地產(chǎn)商在住宅產(chǎn)品售賣結(jié)束后，雙方服務(wù)關(guān)系終止，其割裂的關(guān)系也帶來當(dāng)前住房市場(chǎng)的諸多問題與隱患，例如物業(yè)維護(hù)服務(wù)差，模糊產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等。當(dāng)前大多數(shù)的住宅產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)流程是從政府規(guī)劃部門出讓、地產(chǎn)商購買售賣再到個(gè)人購買、物業(yè)運(yùn)營的單一流線模式，而住房合作社則形成“命運(yùn)共同體”下的多個(gè)利益攸關(guān)方共同參與的共建模式。政府部門、地產(chǎn)商與購買者將參與規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)和更新的全過程。在規(guī)劃階段，購買者與地產(chǎn)商以住房合作社形式評(píng)估開發(fā)地塊潛力，結(jié)合地塊區(qū)位、開發(fā)容量、生態(tài)環(huán)境訴求，對(duì)周邊市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施向政府部門提出優(yōu)化建議。合作社再結(jié)合所協(xié)商開發(fā)條件、購買訴求進(jìn)行住宅個(gè)性化模塊產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品與環(huán)境體驗(yàn)?？蛻羧虆⑴c開發(fā)過程，地產(chǎn)開發(fā)商基于所提供信息定向研發(fā)，減少單一市場(chǎng)條件下的不確定性，提高資金運(yùn)行效率。在住宅產(chǎn)品交付后，合作社需要繼續(xù)進(jìn)行現(xiàn)代化的智慧社區(qū)營造，而非單純的物業(yè)管理。一方面組建以社區(qū)居民為主的物業(yè)服務(wù)單位，促進(jìn)社區(qū)居民規(guī)劃師、監(jiān)督員等志愿者團(tuán)體的形成，增加社區(qū)凝聚力;另一方面，地產(chǎn)商可引入金融投資、教育提升、創(chuàng)業(yè)孵化等服務(wù)為社區(qū)人群提供就業(yè)和教育支持，承擔(dān)更多元的服務(wù)角色。社區(qū)的公共空間、公共服務(wù)和商業(yè)設(shè)施也會(huì)在合作社的框架下進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、維護(hù)和更新，減少惡性競(jìng)爭(zhēng)、提升社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。全過程的美好生活構(gòu)建不僅將開發(fā)者與購買者的利益進(jìn)行了整合，更為美好生活的升級(jí)服務(wù)提供了1+N的保障，減少了社會(huì)管理的成本。

命運(yùn)共同體視角下的全方位美好生活構(gòu)建

住宅產(chǎn)品的核心為居住，但居住與生活并非割裂的關(guān)系，美好生活需要新住房合作社圍繞居住提供完整的服務(wù)，基于安全、健康和便捷，打造“居住+”“智慧7×24”的全方位服務(wù)。圍繞不同居住人群，提供個(gè)性化的“食、住、行”社區(qū)服務(wù)。例如，在飲食方面，提供面向上班族或單身青年的健康早餐服務(wù)、面向老齡人群的養(yǎng)生餐飲、面向晚歸人群的個(gè)性化“深夜食堂”;在居住方面，為老齡化人群提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，結(jié)合養(yǎng)生課堂、老年大學(xué)打造豐富的老齡生活服務(wù)項(xiàng)目;在出行方面，在社區(qū)內(nèi)做好靜態(tài)交通和動(dòng)態(tài)交通的管制，處理人車分行，優(yōu)化靜默交通，保障社區(qū)內(nèi)步行通道的順暢;同時(shí)，運(yùn)營團(tuán)體應(yīng)結(jié)合智慧城市的構(gòu)建，打造“7×24”的云上社區(qū)，為社區(qū)增加安全保障，同時(shí)為社區(qū)居民提供更為便捷的服務(wù)。無論是幼托管理、老人看護(hù)，還是突發(fā)事件，運(yùn)營部門均能在第一時(shí)間提供及時(shí)反饋和對(duì)應(yīng)服務(wù)。

命運(yùn)共同體視角下的全周期美好生活構(gòu)建

在命運(yùn)共同體的合作開發(fā)模式下，服務(wù)商會(huì)隨著社區(qū)人群的年齡結(jié)構(gòu)變化，提供更有針對(duì)性的全生命周期服務(wù)。不僅是合作者，更似陪伴者。一般而言，初次購買者多為新組建家庭，其組成的新社區(qū)具有年輕化的特征。在居住區(qū)的公共空間設(shè)計(jì)中則需要強(qiáng)調(diào)親子空間的塑造。如住宅產(chǎn)品戶型多為三居室，則要考慮到三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)，在公共空間中完善面向老齡化與親子看護(hù)空間兼顧的服務(wù)設(shè)施。隨著入學(xué)適齡兒童比例增加，社區(qū)則需要升級(jí)部分親子互動(dòng)、體育設(shè)施、學(xué)習(xí)交流空間，為社區(qū)青少年提供健康生活的引導(dǎo)。在青少年獨(dú)立或離開社區(qū)后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，則需要更加注重提高社區(qū)康養(yǎng)、養(yǎng)老設(shè)施的比例。地產(chǎn)商從單純的硬件提供者轉(zhuǎn)向陪伴式的幸福生活服務(wù)者，結(jié)合社區(qū)人群的年齡結(jié)構(gòu)提供從兒童到青少年再到老齡化的全生命周期的美好生活服務(wù)設(shè)施。當(dāng)然，該模式下可升級(jí)的硬件單元?jiǎng)t需要所開發(fā)的住宅產(chǎn)品留出更多的服務(wù)單元空間，一方面，縮減的住宅單元會(huì)減少直接出售的利潤，但另一方面，增值服務(wù)將會(huì)帶來更穩(wěn)定和更長遠(yuǎn)的回報(bào)。從長期來看，“房住不炒”的國家政策會(huì)降低房子硬件本身的增值效應(yīng)，社區(qū)軟件服務(wù)將成為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。更重要的是，對(duì)于居民而言，選擇一個(gè)值得信賴的美好生活提供者和陪伴者至關(guān)重要。

城市規(guī)劃知名學(xué)者梁鶴年先生曾在《以人為本的城鎮(zhèn)化》一文中指出，“自存”與“共存”是“經(jīng)濟(jì)人”與“城市人”理念的核心區(qū)別。地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮更為主動(dòng)和積極的作用，促進(jìn)地方人居環(huán)境提升、構(gòu)建良性社會(huì)關(guān)系，以“命運(yùn)共同體”的理念進(jìn)行轉(zhuǎn)型，探討具有新時(shí)代特征的社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營模式。

（作者為武漢大學(xué)城市設(shè)計(jì)學(xué)院實(shí)驗(yàn)中心副主任）