科研院所家屬區(qū)養(yǎng)老型社區(qū)構(gòu)建的探索與實(shí)踐
——打造宜居的小區(qū)環(huán)境

唐春紅

（江蘇省農(nóng)科院綜合服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)部，江蘇南京 210000）

改革開放40年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)與舊城改造取得了高速發(fā)展，然而由于歷史原因，許多城市的多層住宅小區(qū)沒有加裝電梯。同時(shí)，我國早于2000年就已達(dá)到聯(lián)合國確認(rèn)的老齡化標(biāo)準(zhǔn)，并且，近10多年間中國已成為全球老齡化發(fā)展最快的國家之一。在既有老舊小區(qū)內(nèi)，越來越多的老年人面臨上下樓難的問題，解決老年人上下樓出行問題已成為一個亟待解決的社會問題[1]。打造養(yǎng)老型社區(qū)，宜居舒適的道路、綠化、路燈等方面的環(huán)境建設(shè)是基礎(chǔ)，解決老年人出行是關(guān)鍵。沒有電梯的房子制約了居家養(yǎng)老的愿望。

該文以江蘇省農(nóng)業(yè)科學(xué)院為例，重點(diǎn)闡述農(nóng)科院社區(qū)加裝電梯的實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，旨在為同類小區(qū)加裝電梯、構(gòu)建居家養(yǎng)老型社區(qū)提供有益借鑒。

1 農(nóng)科院家屬區(qū)的現(xiàn)狀及加裝電梯的可行性

農(nóng)科院家屬區(qū)4～7層住宅共有55棟，其中7層樓房2幢，6層樓房31幢，5層樓房12幢，4層樓房10幢。2000年前建設(shè)的住宅42幢，2000年后建成的13幢，均無電梯。

黨中央國務(wù)院高度重視既有建筑加裝電梯工作，將老年宜居環(huán)境建設(shè)、老舊小區(qū)適老化改造工作列為“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃重點(diǎn)工作內(nèi)容之一。既有建筑加裝電梯工作已成為滿足我國老年人居家養(yǎng)老需求的重要內(nèi)容，也是我國全面建成小康社會、促進(jìn)城市現(xiàn)代化、樹立城市創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念的重要舉措[2]。

為適應(yīng)社會發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，南京市政府于2016年9月30日出臺了 《既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》。玄武區(qū)政府也非常重視這項(xiàng)民生工程，成立了區(qū)增設(shè)電梯指揮辦公室，并陸續(xù)出臺了一系列的政策性指導(dǎo)文件，讓群眾感受到了政府解決居民出行問題的決心。一石激起千層浪，該院職工對“實(shí)施辦法”的通知精神給予了極大的關(guān)注，尤其是老職工，希望安裝外掛電梯，居家養(yǎng)老，期盼能盡快在院家屬區(qū)實(shí)施。

農(nóng)科院黨委、行政高度重視民生建設(shè)，將增設(shè)電梯列入了2017年院工作會議確定的民生工程，并成立了由業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、行保處、綜合服務(wù)中心、物業(yè)公司、居民骨干組成的增梯工作小組，社區(qū)服務(wù)部具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。為院家屬區(qū)老樓加裝外掛電梯實(shí)現(xiàn)的可能提供了強(qiáng)有力的保證。

2 舊樓加裝電梯的難點(diǎn)與解決思路

2.1 加裝電梯的困難

2.1.1 各樓層住戶意見不統(tǒng)一，難以協(xié)調(diào)利益

毫無疑問，老樓加裝電梯的受益方一定是高層住戶。原本的優(yōu)勢就是視野開闊、干凈干燥。電梯建好后優(yōu)勢得以保持，出行方便了，原本比較便宜的高層住房升值最多。而一樓住戶不需要使用電梯，而且會因?yàn)榧友b電梯影響其房屋的采光通風(fēng)而導(dǎo)致房產(chǎn)貶值，如果補(bǔ)償方案不夠合理，他們不愿意加裝[3]。中層本來房價(jià)最高，加裝后增值很少，因?yàn)樾睦聿黄胶?，所以也會不同意加裝。

2.1.2 電梯品牌選擇和井道建設(shè)難統(tǒng)一

小區(qū)要建電梯的單元多，每個單元的業(yè)主都有自己的想法。電梯選什么樣價(jià)位、型號、品牌的電梯難統(tǒng)一；選擇設(shè)計(jì)單位和確認(rèn)設(shè)計(jì)方案、井道外墻材質(zhì)的選擇等都難以統(tǒng)一。

2.1.3 安裝過程存在難度

老樓加裝電梯牽涉到電梯基坑下面和周圍的化糞池、地下雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)獾裙芫€的遷移；大樹的遷移報(bào)批；二層半位置的沿墻強(qiáng)弱電線改造；影響電梯建設(shè)的高壓桿線須下地；移動、電信和有線電視、燃?xì)獾雀鞣絾挝坏母脑炫浜?；申請安裝單元電梯專用電表；居民廚房的原有排煙管道在電梯廊橋范圍內(nèi)需要改造；防盜窗和雨篷等影響電梯井道建設(shè)的協(xié)調(diào)、切割和恢復(fù)等等。這些導(dǎo)致施工期延長，對樓內(nèi)居民生活勢必產(chǎn)生影響，出行不便、安全隱患都有可能存在[4]。

2.1.4 工程報(bào)規(guī)手續(xù)繁雜、耗時(shí)費(fèi)力，增梯雖然是小工程，但報(bào)規(guī)手續(xù)一點(diǎn)也不簡單

首先需要2/3業(yè)主同意，簽字、摁手??；每戶建設(shè)者交房產(chǎn)證、土地證和房主身份證的復(fù)印件；在家屬區(qū)顯要位置和單元內(nèi)公示設(shè)計(jì)方案和居民意見10個工作日；接下來深化設(shè)計(jì)圖紙，出資建設(shè)者簽署資金保證書，準(zhǔn)備各種材料報(bào)領(lǐng)規(guī)劃許可證；取得規(guī)劃許可證后再進(jìn)行該單元地下勘探、出施工圖、專家圖審、提供總包合同和監(jiān)理單位等等一系列工作。程序復(fù)雜，需要耗費(fèi)大量人力、精力。

2.1.5 建成電梯運(yùn)行后的管理難點(diǎn)

電梯建成投入使用后的長效管理問題也是難點(diǎn)。包括確定維保單位、安裝電梯控制系統(tǒng)（實(shí)現(xiàn)五方通話，以便及時(shí)處理電梯關(guān)人等意外事件）并明確相關(guān)責(zé)任人、維保費(fèi)用和電費(fèi)的合理分?jǐn)?，以及電梯的保潔等管理服?wù)承擔(dān)方的確定和費(fèi)用收繳等等一系列工作。

2.2 解決思路

2.2.1 政府引導(dǎo)是關(guān)鍵

政府引導(dǎo)，事半功倍。政府實(shí)施專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼可有效緩解資金籌集難題，并通過各方利益協(xié)調(diào)，發(fā)揮“兜底”作用，保障項(xiàng)目順利推進(jìn)。利用政府職能，多方籌資，加強(qiáng)補(bǔ)貼，并通過地方立法來保障，南京市政府出臺了《既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》，并制定了相應(yīng)的指導(dǎo)性文件。從制度上明確了加裝的責(zé)任主體、實(shí)施步驟、資金來源、規(guī)劃審批、運(yùn)營維護(hù)等機(jī)制，使之有章可循[5]。通過區(qū)、街道層層落實(shí)，幫助社區(qū)解決各類問題并分類指導(dǎo)，可促進(jìn)增梯工作的順利開展。

2.2.2 有效的組織是保障

老樓加裝電梯是新生事物，全國范圍內(nèi)沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和模式可照搬照套，即使有成功個例，也沒有可比性、可復(fù)制性。既有住宅增設(shè)電梯，工作量巨大，工作鏈條長，涉及面廣，各個階段會出現(xiàn)不同的問題，實(shí)現(xiàn)難度很大。因此，嚴(yán)密的組織是成功的保障。首先要成立電梯工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確分工和職責(zé)，專項(xiàng)工作由專人負(fù)責(zé)。其次電梯工作小組要在征求各方意見的基礎(chǔ)上考慮到美觀、協(xié)調(diào)、適用，統(tǒng)一小區(qū)所有電梯井道建設(shè)的外形，包括和原有樓房距離尺寸、外墻材料的選擇和顏色的統(tǒng)一等；電梯的品牌選擇要統(tǒng)一，價(jià)格和后期統(tǒng)一管理都有優(yōu)勢；設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位要統(tǒng)一，便于管理。同時(shí)，增梯工作小組還要協(xié)調(diào)電信、電力、燃?xì)狻⒕G化等部門，保障工程順利進(jìn)行。

2.2.3 耐心細(xì)致的思想工作是前提

百人百想法，人的工作最難做。有一定數(shù)量的一二樓業(yè)主因?yàn)榭紤]采光、噪音、隱私、房產(chǎn)貶值等原因不同意加裝電梯，甚至?xí)ち曳磳?，阻撓施工。這就需要電梯工作小組人員在充分熟悉政策、設(shè)計(jì)方案、電梯構(gòu)造等基礎(chǔ)上帶著同理心、帶著感謝和幫助他們解決問題的態(tài)度上門做工作。思想工作需要耐心細(xì)致，精誠所至，金石為開。充分利用政策，補(bǔ)償及時(shí)到位，并盡可能幫助他們解決提出的困難。同時(shí)，可以在條件成熟的單元先行開工建設(shè)，形成一兩個樣板，讓居民實(shí)地體驗(yàn)，打消顧慮。

2.2.4 完善的服務(wù)體系是長效機(jī)制

電梯建成后的維保、保潔、應(yīng)急處置等“售后服務(wù)”也是增梯工作的一個重要組成部分，須有長效機(jī)制。必須落實(shí)專門的部門和人員來進(jìn)行管理。同時(shí)費(fèi)用的合理攤派也非常重要，必須公平、合理，讓各方滿意。

3 農(nóng)科院社區(qū)加裝電梯的實(shí)踐及成功經(jīng)驗(yàn)

3.1 統(tǒng)一認(rèn)識，明確分工 增設(shè)電梯，工作量大，工作鏈條長，涉及面廣

因此，需要參與服務(wù)建設(shè)的工作者全情投入、明確認(rèn)識：老樓加裝電梯是小改造，大幸福；小工程，大影響；小項(xiàng)目，大責(zé)任；必須一步一個小目標(biāo)，才能不斷獲得大進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)職工出行方便、居家養(yǎng)老的愿望。要有一顆為職工服務(wù)的真心，帶著一種責(zé)任心，精心組織推進(jìn)、群眾工作做細(xì)致、工程質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)。

電梯工作小組設(shè)組長、副組長和組員，下設(shè)辦公室。業(yè)主委員會主任任組長，行保處和綜合服務(wù)中心負(fù)責(zé)人任副組長，組員的構(gòu)成有居委會主任、物業(yè)公司經(jīng)理、業(yè)主委員會副主任、社區(qū)懂技術(shù)的熱心建設(shè)者和社區(qū)服務(wù)部主任。社區(qū)服務(wù)部（科苑物業(yè)+居委會）具體負(fù)責(zé)日常各項(xiàng)工作的推進(jìn)，重大問題上電梯工作小組會議討論。物業(yè)公司承擔(dān)建設(shè)者代表的角色，所有建設(shè)者簽署委托書，委托院全資企業(yè)——科苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)建設(shè)費(fèi)用的收支把關(guān)，負(fù)責(zé)總包合同、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和后期維保等各項(xiàng)合同的把關(guān)簽訂；負(fù)責(zé)建設(shè)過程和后期的物業(yè)管理等工作。

3.2 精心組織，做好前期工作

從一開始大家就認(rèn)識到這項(xiàng)工作的重要性和復(fù)雜性，稍有閃失，會造成難以挽回的影響。因此，對每一個環(huán)節(jié)都認(rèn)真籌劃，反復(fù)斟酌。增梯工作開始以來，大大小小的會議共召開了200多場，有電梯品牌推介會、電梯工作小組會、單元代理人選舉會、電梯品牌和井道建設(shè)招標(biāo)會、資金分?jǐn)偡桨附馕鰰⒀a(bǔ)償方案征集意見會、收費(fèi)動員會、開工六方交底會、一二樓業(yè)主協(xié)調(diào)議事會等等。并且每周召開一次增梯例會，從不間斷。

在電梯品牌選擇方面，工作小組組織積極參與電梯建設(shè)的居民一起，對前來報(bào)名的十幾家電梯品牌，從知名度、南京市場占有率、公司財(cái)務(wù)狀況、返修率和廠家信譽(yù)等多方面進(jìn)行了解，最后選擇了三個電梯品牌進(jìn)行實(shí)地考察分析，特別對運(yùn)行了10年以上的電梯進(jìn)行了乘坐體驗(yàn)。

在井道外墻的選擇方面也進(jìn)行了多方論證，結(jié)論是玻璃外墻美觀但夏季吸熱，對電機(jī)零件的壽命有影響，且玻璃質(zhì)量參差不齊，容易爆裂，換玻璃和后期清洗都是費(fèi)用和大麻煩；鋁塑板的壽命較短，長時(shí)間日曬雨淋會風(fēng)化變色、變脆，不宜采用；基建專家論證認(rèn)為加氣混凝土是很好的選擇，隔熱隔冷，外墻涂料可以選擇和原有房屋一樣的顏色，和老樓房屋的契合度高，和諧統(tǒng)一。為此，工作小組主要成員多次到相關(guān)企業(yè)反復(fù)考察，論證細(xì)節(jié)，并引導(dǎo)建設(shè)者的認(rèn)同。

方案確定后，做出詳細(xì)的招標(biāo)公告，邀請三家電梯企業(yè)和井道施工企業(yè)參加農(nóng)科院家屬區(qū)電梯的公開競標(biāo)會，評委有電梯工作小組、居民代表和基建專家組成，20多個居民旁聽。評委評分加上居民投票兩個部分結(jié)合，最終選出了信得過的電梯品牌和井道建設(shè)企業(yè)。設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位也均是由電梯工作小組組織競標(biāo)確定。

由于組織嚴(yán)密、工作細(xì)致，得到居民認(rèn)可，為后續(xù)電梯建設(shè)工作順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。

3.3 耐心細(xì)致，做好居民思想工作

雖說有2/3的住戶同意就可以取得兩證，合法開工，為創(chuàng)造和諧社區(qū)，必須和有異議的業(yè)主充分溝通，曉之以理、動之以情，既合理合規(guī)推進(jìn)電梯建設(shè)，也不影響鄰里和睦。為此，工作人員一次又一次的上門溝通，認(rèn)真聽取低層住戶的想法，正視他們的顧慮和實(shí)際受損利益。有很大一部分的一樓業(yè)主或礙于多年同事的情面、或真心支持樓上增設(shè)電梯、或感動于社區(qū)工作的不易，就簽字同意了。但仍然有一部分業(yè)主反對激烈，情緒激動。上門有被趕出來的，有不開門的，有開門了也非常抵觸的。面對冷臉相對，工作人員從不言棄。有很多單元，工作人員要上門十幾趟二十幾趟，低層住戶才慢慢松口，做通工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，電梯工作小組工作人員利用晚上時(shí)間，上門做一二樓業(yè)主的思想工作共計(jì)260余次。工作人員一方面要求樓上業(yè)主補(bǔ)償款積極到位，一方面拉橫幅感謝一二樓業(yè)主的支持，再積極組織樓上下居民對話，給一二樓業(yè)主宣泄的通道，擬定單元睦鄰公約，共同簽字，促進(jìn)鄰里和諧，不能因增梯而成敵對雙方。對低層住戶提出的專業(yè)方面的問題，他們會帶上專家積極上門解答。真的是精誠所至，金石為開。增梯工作能順利開展，與深入細(xì)致的思想工作密不可分，尊重低層住戶的訴求，正視一樓住戶的利益非常重要。

3.4 嚴(yán)格管理，把控施工質(zhì)量，工程質(zhì)量，關(guān)系重大

施工中工程質(zhì)量的把關(guān)雖有監(jiān)理天天在現(xiàn)場，增梯工作組還是安排了一個有責(zé)任心、有專業(yè)知識的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對每一個項(xiàng)目進(jìn)行檢查監(jiān)督。

施工前，需進(jìn)行地質(zhì)勘探，確定地下土層情況。如遇到個別單元基坑底下原是池塘或回填土地基，電梯基坑標(biāo)號位置難以達(dá)到持力層，及時(shí)聯(lián)系打樁公司，筑牢電梯基礎(chǔ)；挖開后地下基坑位置原建房時(shí)遺留下來的塔吊基礎(chǔ)的拆除及旁邊位置的回填處理需均勻，以保證沉降一致；外墻板安裝的角鋼必須足夠長，不能偷工減料；所有材料必須符合招標(biāo)文件的要求；嚴(yán)格按圖施工，有問題時(shí)技師和設(shè)計(jì)院溝通，變更必須有各方簽字。

每周增梯例會上對施工中產(chǎn)生的問題進(jìn)行討論解決，會議結(jié)束后，設(shè)計(jì)院、總包方、施工方、監(jiān)理方和電梯工作小組成員都會現(xiàn)場仔細(xì)查看，確保工程質(zhì)量。

3.5 心系居民，積極作為

在施工過程中不時(shí)會出現(xiàn)的挖斷水管、有線電視線纜等問題，工作小組及時(shí)協(xié)調(diào)解決，還積極處理施工噪音投訴，以保障居民的正常生活不受大的影響。地下管線遷移、移樹、高壓桿線下地、沿墻線改造等產(chǎn)生的大額費(fèi)用，工作小組積極向政府、單位爭取資金解決，此項(xiàng)為每個單元平均節(jié)省20多萬元建設(shè)費(fèi)用，減輕了出資建設(shè)者的負(fù)擔(dān)。由于居民多為農(nóng)科院職工，平時(shí)科研工作繁忙、經(jīng)常出差，無暇顧及電梯建設(shè)，也無法承擔(dān)所有繁復(fù)艱難的日常管理。除非特別需要大家參與的議事會和準(zhǔn)備的材料，基本上所有的增梯工作電梯工作小組都包了。由于心系居民，積極作為，受到居民的擁護(hù)和支持，增梯工作得以順利推進(jìn)，成效顯著。

3.6 農(nóng)科院家屬區(qū)增梯工作的成效

經(jīng)過艱苦努力，農(nóng)科院社區(qū)增梯工作成了南京市的成功典范。截至2018底，在一年半的時(shí)間內(nèi)，社區(qū)簽約單元46個，取得規(guī)劃許可證40個，施工許可證40個，開工建設(shè)40部，竣工并交付使用29部，1 000多居民受益。增梯工作的積極推動和扎實(shí)開展，得到社區(qū)居民一致好評，其經(jīng)驗(yàn)做法也得到南京市、玄武區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)的肯定。這項(xiàng)民生實(shí)事的好經(jīng)驗(yàn)、好做法被央視一套新聞聯(lián)播、南京電視臺、金陵晚報(bào)、南京日報(bào)、龍虎網(wǎng)等媒體宣傳報(bào)道。形成“全國增梯看南京，南京增梯看玄武，玄武增梯看農(nóng)科院”的格局。

4 結(jié)語

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中說到的：改善民生主要抓住人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題，既盡力而為，又量力而行，一件事情接著一件事情辦，一年接著一年干。增梯工作雖然取得初步成功，但我們不僅要看到建設(shè)的成果，更要把質(zhì)量和后期管理做成典范，有始有終。增梯工作的成功在構(gòu)建科研院所家屬區(qū)養(yǎng)老型社區(qū)的探索之路上更進(jìn)一步。