住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的方法與特點(diǎn)

孫浩川

河北省地質(zhì)測(cè)繪院 河北 廊坊 065000

隨著我國(guó)法制化國(guó)家的建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)在人民生活中的地位越來越重要，不動(dòng)產(chǎn)的登記與管理又提高到了一個(gè)新的高度，如何提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要素的精度，對(duì)于我們測(cè)繪工作者來說又是一個(gè)新挑戰(zhàn)，我單位承擔(dān)了廊坊市所有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量與發(fā)證工作，現(xiàn)就近幾年的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，提出一些建議和措施，以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。

一、概況：

廊坊市區(qū)位于京津之間，市區(qū)面積80平方公里，行政隸屬河北省，由于國(guó)家京津冀一體化的推進(jìn)，城市發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市面貌日新月異，舊有的市民居住區(qū)被新建的現(xiàn)代化住宅小區(qū)所取代，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬也發(fā)生了很大變化，這也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪精度和可靠性提出了新的要求，針對(duì)這種情況，我們采取了一系列措施，以滿足客戶要求。

二、測(cè)繪工作的實(shí)施：

（一）工作流程：

（二）收集資料：

小區(qū)規(guī)劃圖：包括控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。

實(shí)測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪面積表：一定是最終實(shí)測(cè)定稿的產(chǎn)權(quán)面積表，不是預(yù)測(cè)繪面積表。

土地使用證：小區(qū)整體的土地使用證。

法人代表身份證件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

測(cè)繪單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書、質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書。

(三)內(nèi)業(yè)審查：

主要包括以下幾項(xiàng)：

小區(qū)土地使用情況：是劃撥還是出讓，是不是在抵押狀態(tài)，有時(shí)一個(gè)小區(qū)包括幾個(gè)宗地，這種情況下就要確定是否進(jìn)行合宗處理。

小區(qū)實(shí)地建設(shè)情況是否與規(guī)劃一致，與規(guī)劃不一致的小區(qū)是不能發(fā)證的。

產(chǎn)權(quán)面積表是否是實(shí)測(cè)的。

(四)外業(yè)測(cè)繪：

1、控制測(cè)量：在城市原有控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)，我們慎重選擇rtk測(cè)量的方法，對(duì)于rtk測(cè)量，我們本著上午，下午各觀測(cè)一個(gè)時(shí)段，然后，二次結(jié)果取中數(shù)的方法進(jìn)行測(cè)量。

小區(qū)內(nèi)一般綠化較好，樹木茂盛，對(duì)于rtk測(cè)量具有局限性，對(duì)于這種情況，我們較多利用導(dǎo)線測(cè)量的方法，先在小區(qū)內(nèi)做一級(jí)圖根導(dǎo)線，但最弱點(diǎn)中誤差控制在5cm,在此基礎(chǔ)上，針對(duì)個(gè)別住宅樓做二級(jí)加密導(dǎo)線，最弱點(diǎn)中誤差控制在5cm。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要求建筑物各拐點(diǎn)的相對(duì)位置要求高，所以，在導(dǎo)線測(cè)量過程中，除應(yīng)遵守一般導(dǎo)線的測(cè)量原則外，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

（1）選點(diǎn)：選點(diǎn)時(shí)一定要保證觀測(cè)時(shí)能看到目標(biāo)根部，也就是能直接看到控制點(diǎn)，這樣可極大減小目標(biāo)偏心的影響。

（2）嚴(yán)格矯正儀器的對(duì)中裝置以及十字絲，盡量減小對(duì)中誤差和2C誤差對(duì)觀測(cè)精度的影響。

（3）用小的反射棱鏡或小的反射片，并在觀測(cè)時(shí)正對(duì)儀器。

（4）對(duì)于商業(yè)密集地區(qū)的商業(yè)性住宅，還應(yīng)布設(shè)精度較高的控制網(wǎng)，最弱點(diǎn)和相鄰控制點(diǎn)中誤差控制在2cm為宜。

2、界址點(diǎn)測(cè)量：

測(cè)量界址點(diǎn)時(shí)，除采用常規(guī)測(cè)量方法外，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、應(yīng)特別注意界址點(diǎn)的相對(duì)精度，界址點(diǎn)的相對(duì)精度決定建筑物面積的計(jì)算精度，所以，采用實(shí)地采點(diǎn)與實(shí)地量邊相結(jié)合的方法，這有利于提高測(cè)繪對(duì)象的面積精度，所以，在實(shí)際工作中，同一建筑物應(yīng)盡量采用相同的控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量；建筑物的主要拐點(diǎn)采用實(shí)地測(cè)量界址點(diǎn)的方法進(jìn)行測(cè)量，部分隱蔽界址點(diǎn)采用實(shí)地量邊附和的方法完成。

2、對(duì)于商業(yè)區(qū)的界址點(diǎn)測(cè)量，由于地價(jià)較高，界址點(diǎn)精度也提出了更高要求，所以，在這類地區(qū)，我們采用一級(jí)界址點(diǎn)的精度要求。

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以上表格是一般住宅小區(qū)的檢查數(shù)據(jù)，由此看出，80%的成果都能滿足差值≤2cm的精度要求，100%的數(shù)據(jù)滿足差值≤5cm的精度要求，說明這種方法是可行的。

(五)外業(yè)質(zhì)量檢查：

主要檢查項(xiàng)目如下：

1、樓基座測(cè)繪是否符合精度要求，采用實(shí)地散點(diǎn)和實(shí)地量邊相結(jié)合的方法。

2、建筑物占地面積的確定：陽臺(tái)、門廊的處理是否合理，一層陽臺(tái)、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，計(jì)算占地面積，否則，不計(jì)算占地面積。

3、實(shí)地測(cè)繪結(jié)果與規(guī)劃定位圖是否一致，如果不一致，應(yīng)在測(cè)繪報(bào)告中說明，以供不動(dòng)產(chǎn)登記中心裁決。

三、存在的問題以及改進(jìn)的建議：

1、地上建筑物與原土地使用證的土地用途不一致：原土地使用證的批準(zhǔn)用途是城鎮(zhèn)住宅用地，但實(shí)際地上建筑物有很大一部分是商業(yè)用地，而且也符合規(guī)劃，針對(duì)這種情況，建議：不符合土地批準(zhǔn)用途的地上建筑物，采用補(bǔ)償土地出讓金的方法進(jìn)行處理。

2、不符合規(guī)劃：在小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃圖上，有些樓房規(guī)劃是六層，但實(shí)際層數(shù)超過六層，這種情況的處理方法是：超過部分按違法處理，不予發(fā)證，按本例來說，六層及以下層數(shù)，符合規(guī)劃，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍證，六層以上部分，違反規(guī)劃，屬于超建部分，不予發(fā)證。

3、由于以前采用不同的坐標(biāo)系統(tǒng)，當(dāng)轉(zhuǎn)換到現(xiàn)有的2000國(guó)家大地坐標(biāo)系成果時(shí)，不能做到無縫對(duì)接，致使緊密相接的幾個(gè)宗地產(chǎn)生重疊或裂縫，當(dāng)進(jìn)行合宗處理時(shí)，與原土地資料不一致，這就需要做進(jìn)一步調(diào)整，使最后成果即做到讓客戶滿意，又能滿足數(shù)據(jù)庫的入庫要求。

由于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量起步時(shí)間不長(zhǎng)，有針對(duì)性的經(jīng)驗(yàn)還比較欠缺，以上只是本人近來工作的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，希望大家多提寶貴意見，我們一起把不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作推向前進(jìn)。