房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的探究

文/畢秀玲，山東齊魯盛華房地產(chǎn)有限責任公司

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大的促進作用，但行業(yè)內(nèi)也存在劇烈的市場競爭，而且房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況易受市場多方面的影響，尤其是國家或地方政府的行政性舉措，如新政、新規(guī)的頒布、實施等，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)先天具備的開發(fā)周期長、資金密集、周轉(zhuǎn)率低等特征，可見對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風險之大也是不言而喻的。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程造價高，項目開發(fā)全程需要籌集巨額資金，而且房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長和資金周轉(zhuǎn)率低，以上這些，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集能力具備極大挑戰(zhàn)。

1.2 房地產(chǎn)項目風險大

由于房地產(chǎn)開發(fā)存在周期長，資金占用的規(guī)模比較大，而且在開發(fā)運營過程中還受經(jīng)濟環(huán)境、國家政策等不確定因素的影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目存在較高的財務(wù)風險。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成比較復(fù)雜，通常有土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、稅費等，根據(jù)所開發(fā)產(chǎn)品的差異，成本項目的內(nèi)容也會有所不同，而且同一產(chǎn)品也會由于不同時期、不同地點產(chǎn)生不同的變化，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管控的難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作與成本控制協(xié)同管理存在的問題

2.1 財務(wù)管理中的融資控制問題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，融資是必不可少一項工作內(nèi)容，一般房地產(chǎn)在融資的過程中可以使用內(nèi)源性融資以及外源性融資，這兩種融資方式各有利弊，承擔的市場風險比較大的是外源性的融資方式。由于受到社會市場的影響，國家對于房地產(chǎn)個市場的調(diào)控增強，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，銀行等信貸部門提升了房地產(chǎn)企業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)的資金借貸使用利率增加，資金成本提升，財務(wù)管理的難度也在不斷的提升。

2.2 財務(wù)管理中的生產(chǎn)資金控制問題

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中會有很多的機制和制度，通過這些機制和制度能夠不斷提升員工工作的積極性和熱情，在一定的績效范圍內(nèi)員工可以獲得一定的資金激勵，因此房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本被拉高，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的辦公、宣傳、材料以及人工等各個環(huán)節(jié)的成本都在提升，需要很大的資金預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的成本控制的工作無法有效的落實下去，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平低下。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的重要性

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)中非常重要的一環(huán)，占據(jù)了我國經(jīng)濟發(fā)展很大一部分比重?，F(xiàn)在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有一定的生產(chǎn)準備資金，通過銷售實現(xiàn)利潤增長，但是隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷增加，房地產(chǎn)的發(fā)展方向出現(xiàn)了一定的變化，傳統(tǒng)的生產(chǎn)準備資金不能保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都會把外源資金放置到財務(wù)管理中，在房地產(chǎn)財務(wù)管理中要保障外源資金來源渠道的合法，做好外源資金與成本控制相結(jié)合，最大程度上將企業(yè)的財務(wù)管理目標加以實現(xiàn)，對于企業(yè)內(nèi)部的資金來說，也要對其進行更加優(yōu)化的配置使用，從而得以促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策建議

4.1 增強房地產(chǎn)企業(yè)決策層的財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)項目具備計劃性強、復(fù)雜性大的特點，在資本管理方面，只有通過更加科學、系統(tǒng)的管理，才能對風險實現(xiàn)有效管控，從而給企業(yè)帶來更大利益。而科學、系統(tǒng)的進行財務(wù)管理，要求企業(yè)決策層摒棄財務(wù)管理經(jīng)驗化決策意識，引進和重視科學化管理，決策層需要將財務(wù)管理的地位提升到整個項目開發(fā)乃至企業(yè)管理的核心地位，確立財務(wù)部門的控制地位，增強財務(wù)人員的話語權(quán)。

4.2 落實科學系統(tǒng)的精細化財務(wù)管理模式

房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，由于其高投入和高風險，更要求決策層在經(jīng)營過程中提高企業(yè)財務(wù)管理工作的有效性，提高對所開發(fā)項目可行性的研究的精確度，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)更低的投資風險和更高的投資回報。具體舉措是在對項目可行性進行審核調(diào)查中，應(yīng)關(guān)注報告的各個環(huán)節(jié)，不分大小，上至戰(zhàn)略性目標，下至施工細節(jié)，均要牢牢把握，充分調(diào)研，進而全面分析所開發(fā)項目的成本和利潤，預(yù)測項目可能存在的風險。通過科學、系統(tǒng)的調(diào)研、分析，根據(jù)預(yù)測的風險制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，才能夠在風險真正來臨時得以有效規(guī)避或抵御，避免導致資金流失，或在應(yīng)對資金不足時束手無策，從而幫助企業(yè)或者所開發(fā)的項目正常運作，實現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的專業(yè)價值，體現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的嚴謹和全面。

4.3 建設(shè)和健全財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)具備良好的財務(wù)內(nèi)控體系，可以更好實現(xiàn)經(jīng)營目標，保護企業(yè)的資產(chǎn)完整，提升運營效率以及更好的規(guī)避或應(yīng)對可能面臨的市場或監(jiān)管風險。首先，應(yīng)建設(shè)良好的房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控體系。重點是從投融資決策體系、預(yù)算管理體系和業(yè)績評價體系等方面著手，健全自身財務(wù)管理制度。

5 結(jié)語

綜上，在新的發(fā)展時期，我國的經(jīng)濟發(fā)展受到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的極大推動，房地產(chǎn)市場的繁榮促進了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在社會主義市場經(jīng)濟的環(huán)境中增強自身發(fā)展實力的話，那么對于其內(nèi)部的管理就顯的格外重要，企業(yè)自身的管理水平和其管理的質(zhì)量也將會在潛移默化當中得以提升。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理而言，財務(wù)管理和成本控制是其中及其重要的部分，并且關(guān)系到房地產(chǎn)每一項工作的質(zhì)量和效果，所以說要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的探究，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展無疑有著十分重要的現(xiàn)實意義。