房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的分析及改進(jìn)

文/生金菊，東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)城市發(fā)展投資有限公司

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在房地產(chǎn)的“資金，市場(chǎng)，土地”三大黃金要素中，資金所占據(jù)的地位是一切的前提，也有著不可代替的作用。面包貴還是面粉貴深刻的揭示了土地和房?jī)r(jià)的關(guān)系。依據(jù)房地產(chǎn)自身的行業(yè)特點(diǎn)，比如資金使用較密集、資金利用率較高、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、投入周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多等，這些特點(diǎn)都是與資金尤其是營(yíng)運(yùn)資金密切相關(guān)。對(duì)于資金的使用和利用的程度影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率的高低，進(jìn)一步對(duì)于企業(yè)的整體發(fā)展起著不可代替的重要使命。只有科學(xué)高效的營(yíng)運(yùn)資金管理將會(huì)保障房地產(chǎn)公司的較差流動(dòng)性資產(chǎn)合理有序運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而保障資金流的順利，避免加大金融風(fēng)險(xiǎn)等。

2 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的特點(diǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)自身的行業(yè)特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)鏈、資金循環(huán)周期均長(zhǎng)于其他行業(yè)，造成資金回籠速度慢，相應(yīng)地營(yíng)運(yùn)資金也有獨(dú)特的特點(diǎn)：

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額較大

在房地產(chǎn)的“資金，市場(chǎng)，土地”三大黃金要素中，資金是不過或缺的重要部分。面包貴還是面粉貴深刻的揭示了土地和房?jī)r(jià)的關(guān)系。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金使用較密集，無論是前期的土地的購(gòu)買或是中期建筑施工的資金投入，占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金，其營(yíng)運(yùn)資金的數(shù)額也較大。當(dāng)然，一套住房動(dòng)輒幾十萬亦或幾百萬、幾千萬，其收益也相應(yīng)較高。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金來源單一

通過與房地產(chǎn)行業(yè)龐大的營(yíng)運(yùn)資金數(shù)量相比較，絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)其自有資金量不足，需要通過金融機(jī)構(gòu)特別是銀行進(jìn)行按揭貸款、外部融資等方式以充實(shí)企業(yè)的資金進(jìn)而維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是相應(yīng)地，其過多地依賴于外部資金將造成企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大，稍有差池將威脅到企業(yè)的正常生存，從而威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生死。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債占比大

由于房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的生產(chǎn)性質(zhì)，其對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的比例較大，需要大量的現(xiàn)金流，且總負(fù)債中的流動(dòng)負(fù)債所占比例也較大。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售方式有現(xiàn)房和期房之分，采用現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)企業(yè)，前期需籌集大量的資金以保障生產(chǎn)的順利進(jìn)行；采用期房銷售的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過預(yù)售的方式回收資金，期房的銷售也分為一次性付款和分階段付款的方式，均有利于加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售的房款計(jì)入“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目中，其流動(dòng)負(fù)債比也相應(yīng)的較大。

3 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的分析

3.1 融資結(jié)構(gòu)過于單一

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身持有的自有資金不足，開發(fā)資金主要通過向銀行申請(qǐng)貸款獲得。M地產(chǎn)公司同大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，主要資金來源渠道為銀行貸款、自有資金以及承包商墊資，呈現(xiàn)較為單一的融資模式。其中銀行貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售環(huán)節(jié)的住房貸款，開發(fā)商自籌資金和承包商墊資也大多間接來自銀行貸款。M地產(chǎn)公司的資金來源中有20%以上是依靠國(guó)內(nèi)貸款。M地產(chǎn)公司的自籌資金來源主要是商品房的銷售收入轉(zhuǎn)換，其中絕大部分購(gòu)房款又是銀行按揭貸款，比例約為70%。其他資金主要來自購(gòu)房者的定金以及預(yù)付款，其中的銀行貸款比重約為30%左右。綜合考慮公司的自籌資金以及其他資金的資金結(jié)構(gòu)，銀行貸款在M地產(chǎn)公司的總投資中所占比例在 60%以上，體現(xiàn)了其對(duì)銀行貸款的高度依賴性，致使公司的負(fù)債率居高不下，也加大了公司未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的營(yíng)運(yùn)能力，主要體現(xiàn)在營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)情況上，營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)情況是企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理效率的體現(xiàn)，是降低項(xiàng)目開發(fā)成本、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)造利潤(rùn)的基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和日常管理至關(guān)重要。

M地產(chǎn)公司的存貨周轉(zhuǎn)水平和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)水平共同影響了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)水平。M地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)情況及其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況對(duì)資金回籠均產(chǎn)生較大的壓力，營(yíng)運(yùn)資金的營(yíng)運(yùn)能力變差，使得企業(yè)的資產(chǎn)無法正常周轉(zhuǎn)流動(dòng)。M房地產(chǎn)公司從2013年到2017年M地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金整體呈下降趨勢(shì)，且下降趨勢(shì)幅度過大，由2013年的155，962.36萬元急劇下降為2017年的-1，430，422.54萬元，說明公司短期償債能力存在風(fēng)險(xiǎn)。其中M地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金在2014年和2015年出現(xiàn)了緩慢回升之后急劇下降到2017年的-1，430，422.54萬元，下降幅度過大，公司不能償債的風(fēng)險(xiǎn)很大。

M地產(chǎn)公司體現(xiàn)出流動(dòng)負(fù)債大于流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，公司凈營(yíng)運(yùn)資金出現(xiàn)明顯的短缺，說明公司的流動(dòng)負(fù)債是部分非流動(dòng)資產(chǎn)的資金來源，公司沒有足夠的流動(dòng)資金償還債務(wù)，短期償債能力較弱。公司流動(dòng)資產(chǎn)在2013年到2017年期間，首先呈上升趨勢(shì)，從2013年的1，585，155.13萬元增長(zhǎng)到2015年的2，401，543.23萬元，然后從2015年開始急劇下降到2017年的1，221，920.73萬元，流動(dòng)資產(chǎn)下降速度過快；同時(shí)流動(dòng)負(fù)債整體呈上升狀態(tài)，尤其是從2016年的1，764，478.4 2萬元增長(zhǎng)迅速到2017年的2，652，343.27萬元。

3.3 營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)

償債能力較強(qiáng)的體現(xiàn)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力的常用指標(biāo)。M地產(chǎn)公司自有資金比率較低，企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理所需的資金主要來自于對(duì)外籌資。M地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備占用了大量資金，資金回收困難，投資收益減少，資本的保值和增值在M地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中較難實(shí)現(xiàn)，企業(yè)擁有的自有資金不足，很難維持資產(chǎn)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)M地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)主要的短期償債指標(biāo)，可以看出2015 年至 2017 年流動(dòng)比率與行業(yè)平均水平基本持平，較為正常，但它的速動(dòng)比率比行業(yè)平均水平要低，且有下降的趨勢(shì)。企業(yè)在短期進(jìn)行還款的能力有限且在逐漸變?nèi)?。M地產(chǎn)公司較低的速動(dòng)比率主要是由存貨在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中占有很大的比例而造成的。

4 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的改進(jìn)建議

4.1 拓寬融資渠道

合作開發(fā)融資。合作開發(fā)是中小型房地產(chǎn)企業(yè)尋求發(fā)展的最好辦法之一，是一種可操作性較強(qiáng)的融資方式。通過與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式，公司可利用的資金變多，資金短缺的問題得到解決，這有利于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)大型項(xiàng)目。另外，企業(yè)采取聯(lián)合開發(fā)的模式，不僅可以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠?qū)崿F(xiàn)資本的積累，使企業(yè)做大做強(qiáng)，最終達(dá)成雙贏。

房地產(chǎn)信托融資。指的是一種通過委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行管理的融資形式。具體而言，就是信托投資公司制定具體的信托計(jì)劃，將兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資人的資金聚集到一起，以投資者的利益最大化為目的，按照投資人的意愿對(duì)籌集到的資金進(jìn)行分配、運(yùn)用和管理，最終將投資所獲的收益按照資金比例分配給投資者。目前越來越多的房產(chǎn)企業(yè)開始采用該種手段，因?yàn)榉慨a(chǎn)信托制度在國(guó)內(nèi)具有較大的靈活性，獲得了一定的發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條重要渠道。

融資性售后回租。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，將投資者的資金獲取到本公司使用，然后又將其從金融租賃公司租回，等租賃到期后再對(duì)該物業(yè)進(jìn)行回購(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過金融租賃公司開展的售后回租形式，實(shí)質(zhì)上是一種融資行為，企業(yè)獲得資金后，可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以投資其他項(xiàng)目。

4.2 加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

M地產(chǎn)公司目前可以采取的籌資風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要有：

在構(gòu)建籌資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系方面，企業(yè)應(yīng)該將相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)變量融入到籌資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，將宏觀經(jīng)濟(jì)變量與企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)度量模型相結(jié)合，借助杠桿系數(shù)法等方法，及時(shí)識(shí)別相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和規(guī)避，確保企業(yè)可以及時(shí)還清債務(wù)，使相關(guān)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，在投資過程中，需要科學(xué)合理運(yùn)用各種有效的籌資工具和風(fēng)險(xiǎn)度量方法，建立高效的籌資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，通過它來降低潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)，減小籌資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的損失。

公司要建立良好的現(xiàn)金流內(nèi)部控制機(jī)制，依托于風(fēng)險(xiǎn)管理部門對(duì)這些不確定性因素開展全面的調(diào)查探索工作，研究出有效的措施，提出有針對(duì)性的對(duì)應(yīng)策略，并加大企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流模式的監(jiān)控力度，提升公司各個(gè)職能部門的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，避免發(fā)生資金短缺的情況，規(guī)避籌資過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定項(xiàng)目融資來源，以確保各項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

4.3 打通內(nèi)部渠道，縮短營(yíng)運(yùn)資金周期

加強(qiáng)內(nèi)部溝通和管理信息系統(tǒng)，尤其跨部門之間一定得設(shè)立專門的溝通渠道與途徑。公司都分有不同的職能部門，如采購(gòu)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等。部門之間的聯(lián)系是必然的，所以營(yíng)運(yùn)資金的有效管理僅依靠財(cái)務(wù)部門當(dāng)然是無法實(shí)現(xiàn)的，得靠各部門之間協(xié)調(diào)配合，快速傳遞信心、相互配合，在各職能部門之間實(shí)現(xiàn)高度的信息資源共享。

為了確保信息能夠?qū)崿F(xiàn)完整、真實(shí)、有效的傳達(dá)交付，企業(yè)內(nèi)部控制流程應(yīng)與企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展匹配，明確部門與崗位的內(nèi)控要點(diǎn)、各個(gè)崗位的工作職責(zé)，將責(zé)任充分落實(shí)到各個(gè)職能機(jī)構(gòu)與個(gè)人，梳理業(yè)務(wù)流程，全面建立內(nèi)部控制體系，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制體系不斷改進(jìn)和完善。在采購(gòu)、庫(kù)存、生產(chǎn)與銷售環(huán)節(jié)等各部門協(xié)作溝通，減少流程之間的摩擦，縮短生產(chǎn)準(zhǔn)備時(shí)間等，只有相互配合與支持，加強(qiáng)相互之間的協(xié)作才是實(shí)現(xiàn)良好控制和管理的保障，只有統(tǒng)一制定協(xié)調(diào)配合制度的組織形式、運(yùn)行流程才能為探索建設(shè)高效科學(xué)營(yíng)運(yùn)資金管理奠定良好的基礎(chǔ)。

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，而資金管理又是財(cái)務(wù)管理的核心。因此，改善企業(yè)的資金管理成為促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的必然要求和提升企業(yè)自身管理的內(nèi)在要求。作為政策調(diào)控的直接利益相關(guān)方，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)資金管理方式，增強(qiáng)資金流通的穩(wěn)定性，確保企業(yè)大量資金的運(yùn)行通暢。只有不斷推動(dòng)和完善資金管理的優(yōu)化，才可以去提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，以面對(duì)各種各樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。