基于SWOT分析的沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策研究

文/張璠，遼寧省交通高等?？茖W(xué)校

1 關(guān)于新興房租租賃模式的思考——以沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需為例

就近兩年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況來看，不可否認(rèn)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性矛盾，即一二線城市住房?jī)r(jià)格上漲過快，而中小城市房產(chǎn)市場(chǎng)則供大于求。沈陽(yáng)市作為首批住房租賃市場(chǎng)改革試點(diǎn)城市之一，近兩年也加快了對(duì)住房租賃模式的創(chuàng)新。

如上，結(jié)合當(dāng)下沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)的實(shí)際狀況來看，再次印證了新興房屋租賃模式創(chuàng)新變革的必需性。就目前來看，主要存在三類形式。

其一，分布式房屋租賃。所謂分布式房屋租賃，通俗點(diǎn)來理解，即小型公寓型，主要面向的是青年白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群。包括單租和群租，房屋大多屬于精裝修，并且配備家具、寬帶。結(jié)合沈陽(yáng)市近幾年社會(huì)發(fā)展和人口流動(dòng)情況來看，分布式房屋租賃的優(yōu)點(diǎn)就在于，它可以最大限度利用社會(huì)大量閑置房源。

其二，集中式房屋租賃。與分布式房屋租賃模式相比，有一定的相同之處，即也配備家具、寬帶，租客可拎包入住，面向群體也多為青年白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群。但是，與上述不同的是，集中式房屋租賃的最大特點(diǎn)就是統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化裝修。包括后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)、物業(yè)管理等，均標(biāo)準(zhǔn)操作。不僅如此，資金回收周期過長(zhǎng)也是一大特點(diǎn)，但最大的問題就是出租價(jià)格相對(duì)高一些。當(dāng)然，沈陽(yáng)市與北上廣等一線城市不同，市場(chǎng)價(jià)位相對(duì)平穩(wěn)。

其三，租售結(jié)合的形式。關(guān)于租售結(jié)合，其實(shí)早在2015年，界內(nèi)也推出了極具代表性的萬(wàn)科驛。主要是將區(qū)域內(nèi)閑置空置的資產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，改造建設(shè)成主題式公寓，以租金抵房款的方式來推向市場(chǎng)。

2 沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)SWOT分析

第一，優(yōu)勢(shì)。首先是國(guó)家政策的支持。正如開篇所言，作為最早的試點(diǎn)城市之一，2015年到2017年，住建部和國(guó)務(wù)院辦公室等相繼發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》。其中，明確指出，各級(jí)政府要積極培育住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，提供必要的優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開放商將所持有的房源直接面向全社會(huì)出租。簡(jiǎn)言之，就是通過政策指引和調(diào)控導(dǎo)向，旨在將沈陽(yáng)市的存量房轉(zhuǎn)型租賃型等服務(wù)模式。其次是沈陽(yáng)市租賃需求旺盛。眾所周知，作為全國(guó)一二線城市，沈陽(yáng)與其他絕大部分省會(huì)城市一樣，房?jī)r(jià)居高不下。不僅如此，近年來以沈陽(yáng)為首的整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)也趨于緩慢，所以越來越多的居民對(duì)于在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的欲望并不強(qiáng)烈。與此同時(shí)，近幾年沈陽(yáng)市加大了人才引進(jìn)和待遇福利，一定程度上留住了較多的人口。故此，租房成為了很多人群的首選。

第二，劣勢(shì)。首先是市場(chǎng)監(jiān)管的缺失。就目前來看，沈陽(yáng)市房屋租賃管理涉及房屋保障和管理局、公安部門、稅務(wù)部門等，這些關(guān)聯(lián)的管理主體在管理工作中并未對(duì)自身職能予以明確。正因如此，先前幾年間沈陽(yáng)市房屋租賃表現(xiàn)為多頭管理的局面，即責(zé)任不清。不僅如此，相關(guān)的管理依據(jù)依然沿襲上世紀(jì)九十年代的標(biāo)準(zhǔn)條例。其次是缺乏專業(yè)和規(guī)范的房產(chǎn)中介服務(wù)體系。近兩年，房產(chǎn)中介混亂的問題，成為了沈陽(yáng)市有關(guān)部門最棘手的問題。從市區(qū)內(nèi)幾大房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的投訴件數(shù)來看，問題比較多。

第三，機(jī)會(huì)。沈陽(yáng)市與其他絕大部分省會(huì)城市一樣，房產(chǎn)市場(chǎng)均進(jìn)入到了存量房時(shí)代。此背景環(huán)境下，直接促力房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。再加上當(dāng)下國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式以及沈陽(yáng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)，加速了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展以及各類新興房屋租賃服務(wù)模式的構(gòu)建。

第四，威脅。可簡(jiǎn)單從三方面談及。沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)并不穩(wěn)定，即絕大部分租戶均是以短期為主，并且很少有直接簽訂多年的合同。再者就是租金變化不夠穩(wěn)定，有漲有跌，總體以漲為主。總體來看，沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)及價(jià)格受到國(guó)家和省級(jí)政府宏觀政策影響較大。再加上沈陽(yáng)市流動(dòng)人口波動(dòng)較大，所以進(jìn)一步加劇了不穩(wěn)定性。

3 沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)戰(zhàn)略性規(guī)劃建議

首先，進(jìn)一步完善房屋租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，并提供制度性保障。關(guān)于上述系列問題現(xiàn)象，最核心性的問題在于市場(chǎng)的固有弊端，側(cè)面也直觀反映出了市場(chǎng)監(jiān)管的缺失，即缺失制度性保障。故此，沈陽(yáng)市房管局等各個(gè)部門，依照國(guó)家大政方針，修訂完善具有針對(duì)性的房屋租賃法律。

其次，優(yōu)化房屋租賃市場(chǎng)環(huán)境，通過強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管力度，以期進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)房屋租賃當(dāng)事各方的合法權(quán)益的保障。在具體操作方面，建議政府部門可以適當(dāng)借鑒北上廣等城市的一些成功經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)還是要立足本地實(shí)際，擬定完善房屋隣合同示范文本，這一點(diǎn)是之前幾年間最欠缺的一環(huán)?？傊ㄟ^合同約束，進(jìn)一步明確租賃雙方的義務(wù)和權(quán)利。對(duì)于不規(guī)范行為，適當(dāng)懲罰。與此同時(shí)，加大沈陽(yáng)市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)成本。正如前文所言，在未來一段時(shí)期內(nèi)，側(cè)重于培育誠(chéng)信優(yōu)秀的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)。

綜上，其一，SO策略。沈陽(yáng)市各級(jí)相關(guān)部門響應(yīng)國(guó)家政策，順應(yīng)本地居民消費(fèi)觀念，即遵從當(dāng)下由買到租的大趨勢(shì)。借助互聯(lián)網(wǎng)等信息傳播優(yōu)勢(shì)，加大宣傳，構(gòu)建APP交易平臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。其二，WO策略。沈陽(yáng)市當(dāng)?shù)夭块T應(yīng)整合現(xiàn)有房源，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理。其三，ST策略。如前文所述，多部門聯(lián)合管理，消除以往的多頭、分散式管理。在具體推進(jìn)中，應(yīng)分階段、分區(qū)域來規(guī)范市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)價(jià)格?？傊?，最大限度保障交易雙方的權(quán)益。其四，WT策略。在上述的大前提下，持續(xù)加快沈陽(yáng)市房產(chǎn)租賃行業(yè)的規(guī)模，在較短的時(shí)間內(nèi)緩解供需矛盾。與此同時(shí)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在沈陽(yáng)市區(qū)內(nèi)全面實(shí)施房租租賃合同登記制度。