房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問(wèn)題研究

龔歡歡

（河南省美景集團(tuán)有限公司，河南 鄭州 450009）

一、引言

我國(guó)的土地增值稅主要目的是為了合理調(diào)節(jié)土地的增值收益，通過(guò)對(duì)于增稅的征收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行合理調(diào)控和再次分配。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地增值稅的征收會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)際的利潤(rùn)。土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本和開(kāi)發(fā)成本，以及相關(guān)的利息費(fèi)用都會(huì)最終影響土地增值稅款項(xiàng)的金額。因此如何合理的預(yù)測(cè)土地增值稅的稅負(fù)，通過(guò)一系列有效的規(guī)劃來(lái)降低相關(guān)的稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步投資決策做出合理的規(guī)劃。進(jìn)而來(lái)有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中，土地增值稅的支出實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的控制，從而總體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和效果。尤其是營(yíng)改增以來(lái)，隨著政策的全面落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作出現(xiàn)了一系列亟待調(diào)整的問(wèn)題。由于土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)中稅收的大項(xiàng)，因此對(duì)于該項(xiàng)目的支出需要進(jìn)行一系列的統(tǒng)籌，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展留出足夠的資金。增稅是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。

二、土地增值稅的概念和納稅籌劃的必要性

（一）土地增值稅的概念

土地增值稅是我國(guó)針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物和附著物等具有權(quán)益的物品，取得的收入。屬于增值稅的征收對(duì)象是單位和個(gè)人就其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的增值額進(jìn)行征收。國(guó)有土地使用或者轉(zhuǎn)讓取得收入的個(gè)人或單位是其實(shí)際的納稅人。當(dāng)前土地增值稅使用的是超率累積方式進(jìn)行計(jì)算。一般情況下，增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目成正比。即增值額所占的應(yīng)扣除項(xiàng)目比例越大則負(fù)擔(dān)的稅負(fù)就越重。

（二）土地增值稅納稅籌劃的必要性

第一，提升企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得領(lǐng)先的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須得加強(qiáng)稅務(wù)工作的籌劃，同時(shí)注重與政府和不同企業(yè)之間的合作。只有進(jìn)行一系列良好的稅收籌劃，才能提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從我國(guó)近幾次稅收政策來(lái)看我國(guó)的政府對(duì)于稅負(fù)的負(fù)擔(dān)和相關(guān)的說(shuō)服風(fēng)險(xiǎn)在逐漸地把控嚴(yán)格。企業(yè)的利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效果實(shí)際上受到政府調(diào)控的影響。在這種情況下如何提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要對(duì)各個(gè)稅種進(jìn)行一系列的籌劃。

第二，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)能力。

當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控不斷地加強(qiáng)。各個(gè)一線城市也出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)等一系列影響房地產(chǎn)發(fā)展的政策。這樣就促使企業(yè)更好地進(jìn)行內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理和創(chuàng)新水平。而企業(yè)要想更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，就必須提升資金的利用效率。提升資金利用效率，重要的方法之一就是做好稅收籌劃。而稅收籌劃的關(guān)鍵又是由土地增值稅所影響。因此做好土地增值稅的稅收籌劃，能夠來(lái)提升資金使用效率，建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和創(chuàng)新水平。將土地增值稅納稅籌劃，有針對(duì)性地在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行開(kāi)展，從而實(shí)現(xiàn)全環(huán)節(jié)的優(yōu)化，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的問(wèn)題

（一）過(guò)于注重原有的稅收籌劃模式，忽視了經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的變化

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，過(guò)于注重使用原有的稅收模式，以以往的項(xiàng)目作為基本的參照，來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。往往沒(méi)有考慮到最新的環(huán)境變化和最新的政策影響，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的效果不強(qiáng)，最終違背稅收籌劃的目的，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）稅收籌劃過(guò)程缺乏調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果出現(xiàn)實(shí)際工作和預(yù)期工作的偏差，大部分沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，過(guò)于注重預(yù)算的流程，雖然出現(xiàn)偏差仍然按照原有流程繼續(xù)進(jìn)行，這就會(huì)導(dǎo)致稅收籌劃缺乏科學(xué)性和靈活性。在實(shí)際操作過(guò)程中缺乏調(diào)整，最終會(huì)導(dǎo)致納稅籌劃的失敗。進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

（三）沒(méi)有充分考慮地方政府的政策

在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，除了受中央政府的政策個(gè)別的地方，政府還會(huì)出臺(tái)一系列針對(duì)土地增值稅的細(xì)則。如部分地方政府會(huì)要求相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)畫(huà)出10%作為保障房建設(shè)并將該部分房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給地方政府。地方政府的這種做法則會(huì)導(dǎo)致為增稅稅收和稅率進(jìn)行下調(diào)，但是大部分房地產(chǎn)行業(yè)都沒(méi)有充分考慮到該政策的影響，前期沒(méi)有利用好地方政府相關(guān)土地增值稅的優(yōu)惠，后期如果想利用政府稅收優(yōu)惠，則會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地增值稅納稅籌劃時(shí)會(huì)存在稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行推增稅，實(shí)際納稅籌劃是由于企業(yè)上面的記錄和稅務(wù)局的記錄等一系列不一致則會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在實(shí)際列支的項(xiàng)目和稅局認(rèn)可的項(xiàng)目中，會(huì)存在一個(gè)誤差，因此企業(yè)在進(jìn)行實(shí)際稅務(wù)操作時(shí)，如何避免這些誤差如何減少稅收風(fēng)險(xiǎn)成為迫切需要解決的難題。

四、解決土地增值稅納稅籌劃對(duì)策

（一）與時(shí)俱進(jìn)，利用臨界點(diǎn)和分散收入開(kāi)展稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重點(diǎn)是將業(yè)務(wù)的核心放置到土地增值稅的籌劃。土地增值稅稅收籌劃的最本質(zhì)目的是降低相關(guān)的增值率，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的本質(zhì)目的，由于不同項(xiàng)目有不同的特點(diǎn)和實(shí)際情況，因此在進(jìn)行實(shí)際稅收籌劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合最新的項(xiàng)目，而不能盲目地參照以往的項(xiàng)目進(jìn)行，由于土地增稅實(shí)行超率累進(jìn)進(jìn)行扣除應(yīng)當(dāng)特別的確定好臨界點(diǎn)，通過(guò)臨界點(diǎn)和分散收入的確定來(lái)實(shí)現(xiàn)土地增值稅較低稅率的執(zhí)行，進(jìn)而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）靈活調(diào)整土地增值稅納稅過(guò)程

在土地增值稅納稅過(guò)程中，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，對(duì)于利息收入和支出來(lái)進(jìn)行區(qū)分，從而實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的金額抵消。即該種視角和操作可以降低部分的土地增值稅稅率，降低企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)，從而提升企業(yè)的現(xiàn)金流量。在土地增稅的實(shí)際納稅過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行靈活的調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好更全面的發(fā)展。

（三）注重對(duì)政策的解讀

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合地方政府的政策，進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃。在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中，是被劃分為土地增值稅的稅收范圍之外。因此這一類建房能夠有效地降低土地增值稅的稅收款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府合作中建設(shè)的保障房，則應(yīng)當(dāng)充分利用地方政府和稅收的政策，進(jìn)行增稅的納稅籌劃。個(gè)別的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)替代的方式取得客戶的土地使用權(quán)，并進(jìn)行土地的建設(shè)則在這個(gè)過(guò)程中是代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并不具備土地的所有權(quán)。在這個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，土地增稅的支出項(xiàng)目以及土增稅的支出金額都較少。房地產(chǎn)企業(yè)可以合理地利用各種方式進(jìn)行部分房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

（四）降低稅務(wù)操作的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)

由于稅局和會(huì)計(jì)記賬存在一系列的差異，因此在房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)計(jì)記賬中就應(yīng)當(dāng)充分考慮這一風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際的費(fèi)用審核中，或者在土地增值稅納稅，繳稅中對(duì)于盡可能地項(xiàng)目都進(jìn)行一一的分析列支讓稅收繳納符合稅局的政策和規(guī)定。如國(guó)稅局會(huì)根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)用土地成本和開(kāi)發(fā)成本，10%作為土地增值稅的扣除依據(jù)。因此房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用財(cái)會(huì)專業(yè)性和相關(guān)的賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，盡可能地保障誰(shuí)征稅數(shù)據(jù)合理和合法。從而降低土地增稅，實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

綜上所述，我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在快速地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在面臨不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，如何地做好經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)籌和規(guī)劃，并利用好當(dāng)前稅收的政策對(duì)徒增稅等一些稅種進(jìn)行合理的籌劃。通過(guò)對(duì)于全過(guò)程的控制和調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)真正的稅收籌劃，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)有效的發(fā)展。進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。