淺談基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管控

歐陽(yáng)申

（上海建工房產(chǎn)有限公司，上海 200080）

房地產(chǎn)各企業(yè)間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從以往資源競(jìng)爭(zhēng)變成管理上的競(jìng)爭(zhēng)，確切地說(shuō)就是成本管理競(jìng)爭(zhēng)，然而如果想保證成本管理效率和質(zhì)量，需使用先進(jìn)現(xiàn)代化的成本管控模式來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程的成本實(shí)施精細(xì)化管控。以BIM技術(shù)為基礎(chǔ)的全新成本管控方式是現(xiàn)時(shí)期較先進(jìn)的成本管控對(duì)策之一。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管控BIM技術(shù)的具體應(yīng)用

（一）開(kāi)發(fā)階段

BIM技術(shù)可以有效解決房產(chǎn)決策期間的失誤率，并同時(shí)還可提升決策效率和質(zhì)量，房產(chǎn)企業(yè)能夠把平時(shí)項(xiàng)目實(shí)際成本BIM模型，存到企業(yè)服務(wù)器當(dāng)中，之后企業(yè)各部門可根據(jù)各自使用權(quán)限來(lái)查閱各工程項(xiàng)目的成本BIM模式數(shù)據(jù)，搜索成本數(shù)據(jù)，通過(guò)這些數(shù)據(jù)來(lái)為新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策提供數(shù)據(jù)參考。

（二）設(shè)計(jì)階段

BIM技術(shù)建模設(shè)計(jì)主要是以三維為基礎(chǔ)。所繪制的不同構(gòu)件其屬性也是存在差別的，利用BIM技術(shù)軟件來(lái)保存各屬性信息，由此為相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)提供參考信息，不同的專業(yè)設(shè)計(jì)可以在同一BIM平臺(tái)中相互協(xié)作，防止各專業(yè)由于溝通不到位而產(chǎn)生構(gòu)件設(shè)計(jì)上的沖突[1]。

（三）施工階段

基于BIM技術(shù)利用計(jì)算軟件構(gòu)建施工環(huán)節(jié)的5D建筑模型，如此可以對(duì)項(xiàng)目施工成本實(shí)施精細(xì)化分析，對(duì)各工序、各工作區(qū)域、各時(shí)間點(diǎn)的工程量進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算。結(jié)合企業(yè)定額來(lái)分析，還可快速的計(jì)算出各環(huán)節(jié)各構(gòu)件當(dāng)中的標(biāo)單價(jià)與施工成本，并確定兩者間存在的關(guān)系，由此對(duì)項(xiàng)目施工中的各環(huán)節(jié)資金進(jìn)行合理的規(guī)劃和管控，同時(shí)還可對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度成本實(shí)施一體化管控，促進(jìn)成本精細(xì)化管理的有效實(shí)現(xiàn)。

（四）運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

首先，對(duì)租售方案進(jìn)行改進(jìn)。以往成本管控模式下其租售只能在項(xiàng)目建完以后才可以清楚商鋪的實(shí)際模樣。如果發(fā)現(xiàn)不是自己所需要的，便無(wú)法對(duì)其進(jìn)行更改或是需要較長(zhǎng)一段時(shí)間才可以對(duì)其實(shí)施更改。然利用BIM模型能夠?qū)ι啼伕黜?xiàng)指標(biāo)進(jìn)行充分的事先了解，如，商鋪空間規(guī)模、光照情況、朝向情況、樣式、空調(diào)和用電負(fù)荷等。并且客戶還能夠結(jié)合自身具體需求來(lái)提出相應(yīng)要求，在此情況下，業(yè)主便能夠結(jié)合模型來(lái)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況有所了解和掌握，如此結(jié)合客戶需要來(lái)對(duì)時(shí)間與成本設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化和科學(xué)的調(diào)整。其次，系統(tǒng)維護(hù)。過(guò)去思想中的系統(tǒng)維護(hù)通常都是負(fù)責(zé)運(yùn)維的一方結(jié)合竣工圖，使用電子表格來(lái)對(duì)建筑項(xiàng)目中的各系統(tǒng)及設(shè)備的相應(yīng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行了解和掌握，如此不但缺少時(shí)效性同時(shí)直觀性也非常不足。參照BIM模型運(yùn)維人員能夠全方面的了解并掌握建筑項(xiàng)目當(dāng)中各個(gè)系統(tǒng)設(shè)備的數(shù)據(jù)和管道走向，能夠及時(shí)地找出損壞設(shè)備和存在故障的管道，對(duì)建筑內(nèi)部的運(yùn)行系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)維護(hù)，這樣能夠有效地降低時(shí)間成本[2]。

二、動(dòng)態(tài)成本管控中應(yīng)用BIM技術(shù)

（一）預(yù)算管理

預(yù)算管理這一模塊主要構(gòu)成包含建筑工程幾何結(jié)構(gòu)、材料、進(jìn)度、供應(yīng)商及造價(jià)等相關(guān)信息，并且在模塊當(dāng)中還有歷史工程的一些數(shù)據(jù)。負(fù)責(zé)造價(jià)管理的相關(guān)人員依據(jù)擬建項(xiàng)目具體情況，通過(guò)計(jì)算機(jī)來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，就可以高效精準(zhǔn)地對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)算。

（二）招投標(biāo)管理

結(jié)合工程設(shè)計(jì)的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)信息，輔助BIM計(jì)算軟件，智能計(jì)算出工程項(xiàng)目整體工程量，由此為建筑項(xiàng)目的招標(biāo)提供精準(zhǔn)并且科學(xué)的工程量列表，并且也可以與投標(biāo)資料當(dāng)中的工程量進(jìn)行對(duì)比與核實(shí)。

（三）合同管理

這種模塊主要是利用BIM工程項(xiàng)目的造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)信息實(shí)施分類、匯總，同時(shí)結(jié)合工程的浮動(dòng)來(lái)隨時(shí)調(diào)整數(shù)據(jù)，固定時(shí)期的生成報(bào)表，以供相關(guān)部門進(jìn)行審閱，由此高效提高臺(tái)賬管理質(zhì)量和效果。

（四）設(shè)施管理

這一管理模塊主要是選擇使用相應(yīng)BIM的可視化軟件來(lái)直觀的管理設(shè)備設(shè)施的空間數(shù)據(jù)，保證提供高質(zhì)的設(shè)備性能資料和技術(shù)運(yùn)維資料。

（五）費(fèi)用與風(fēng)險(xiǎn)管理

在BIM成本動(dòng)態(tài)控制系統(tǒng)當(dāng)中，費(fèi)用管理和風(fēng)險(xiǎn)管理兩大模塊相互對(duì)接并且相互連通。在此當(dāng)中費(fèi)用模塊的錄入會(huì)生成工程項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程所有費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料，同時(shí)還可使用5D形式的成本模型來(lái)構(gòu)制費(fèi)用計(jì)劃，依據(jù)施工進(jìn)度、空間維度和工序，來(lái)對(duì)工程動(dòng)態(tài)成本實(shí)施計(jì)算和控制。然風(fēng)險(xiǎn)模塊能夠在工程開(kāi)始時(shí)就可以對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估和及時(shí)的反饋，由此能夠有效預(yù)防因人為因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，由此對(duì)工程項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的監(jiān)控，如果工程施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，可以及時(shí)做出預(yù)警，這樣對(duì)于工作人及時(shí)采取措施解決問(wèn)題非常有利[3]。

（六）模擬管理

模擬管理模塊的應(yīng)用，能夠?qū)こ淌┕て陂g所產(chǎn)生的影響因素實(shí)施直觀、清晰的模擬分析，由此對(duì)事先設(shè)計(jì)好的施工方案及進(jìn)度設(shè)計(jì)合理性進(jìn)行檢驗(yàn)，為以后項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)奠定基礎(chǔ)。

三、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，從工程項(xiàng)目造價(jià)人員的角度來(lái)看，BIM技術(shù)應(yīng)用改變了以往工程造價(jià)模式，如此不但能夠使造價(jià)更為合理，同時(shí)還對(duì)行為發(fā)展具有非常重要的作用和意義。從建筑企業(yè)的層面來(lái)看，需對(duì)BIM技術(shù)提高重視度，大力宣傳和廣泛應(yīng)用BIM技術(shù)，使工程造價(jià)可以充分實(shí)現(xiàn)智能化、信息化和精細(xì)化，如此對(duì)于提高工程項(xiàng)目整體造價(jià)水準(zhǔn)和工程質(zhì)量都具有非常大的促進(jìn)性作用。