我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

文/李玉真，中國建設(shè)銀行股份有限公司石家莊分行住房金融業(yè)務(wù)部

1 引言

房地產(chǎn)金融，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強，資金籌措效率較低，無法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的開發(fā)需求。本文立足于實際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過程之中存在的問題，從多個維度出發(fā)，采取針對性的應(yīng)對手段，彌補金融創(chuàng)新環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。

2 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義

金融的創(chuàng)新是從低杠桿向高杠桿的轉(zhuǎn)化，所以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展在很大程度上促進了資金的流通。雖然資金的流動不能夠產(chǎn)生之間的價值，但是增強了資金的再盈利能力。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新增加了投資的渠道，給投資者提供了多元化的選擇。隨著投資人員的增加，房地產(chǎn)金融會和市場有著更強的聯(lián)系，進而資金也會擁有更多的流通渠道。

3 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問題

3.1 金融體系不完整存在風險

目前我國房地產(chǎn)金融仍處于起步階段，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系，實現(xiàn)對房屋貸款、強制性住房儲蓄以及合約性住房儲蓄等環(huán)節(jié)缺乏設(shè)計、規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融在落地的過程之中，風險較大，對房地產(chǎn)資金補給以及追回帶來了極為不利的影響，嚴重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融服務(wù)體系不完善，金融服務(wù)缺乏特色，金融產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，這種情況如果在短時間內(nèi)得不到有效解決，將會大大制約房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)能力，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)面臨的金融風險。

3.2 產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計不合理

由于我國長時間處于金融資金缺乏的狀態(tài)并且傳統(tǒng)的開發(fā)貸產(chǎn)品對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求又過高，導(dǎo)致我國的金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類較單一并沒有形成多樣化的局面。如實行名單制管理，審批權(quán)限上收和區(qū)域管理。正是由于單一的金融產(chǎn)品使得我國房地產(chǎn)類金融的融資效果并不理想。

3.3 企業(yè)道德風險嚴重

我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)擁有復(fù)雜程序。這將進一步增加傳播過程中信息不對稱和信息失真的風險。例如，在房地產(chǎn)抵押貸款中，商業(yè)銀行將承擔更高的房地產(chǎn)抵押貸款重組風險。只能過度依賴信用評級機構(gòu)對房地產(chǎn)金融衍生品信用評級，這將加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新對企業(yè)道德風險的影響。

3.4 房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定

房地產(chǎn)金融受市場因素影響較大，由于我國房地產(chǎn)市場一直處于不斷變化之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)很難根據(jù)市場變化規(guī)律，積極調(diào)整金融策略，優(yōu)化資金供應(yīng)鏈條，避免市場因素對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響。為了更好地應(yīng)對這一局面，需要房地產(chǎn)企業(yè)正視市場變化情況，采取更為積極、更為靈活的手段，強化金融活動的市場適應(yīng)能力，防控金融風險，避免房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展注入新的生機與活力，形成市場競爭力。

4 應(yīng)對措施

4.1 完善房地產(chǎn)金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，應(yīng)當根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問題，吸收過往有益經(jīng)驗，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動的高效性，逐步擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

4.2 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

將房地產(chǎn)投資信托的引入進行重點介紹，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場需求，這將對穩(wěn)定直接融資和降低銀行信貸風險提供較大幫助。完善住房公積金制度，擴大住房公積金的覆蓋面。積極推動房地產(chǎn)企業(yè)股票和企業(yè)債券融資的其他方式的運作。關(guān)注保險基金的研究，進入房地產(chǎn)融資市場，資金來源多元化。在資本市場直接融資,拓寬直接融資渠道。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,上市發(fā)行人通過股市和公司債券問題,增加房地產(chǎn)企業(yè)的比例在資本市場直接融資,降低銀行間接融資的風險。

4.3 完善金融創(chuàng)新市場

建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機構(gòu)體系。政府可以通過組辦金融機構(gòu)和提供優(yōu)惠政策兩種方式對金融體系進行完善。其中，住房抵押辦理貸款機構(gòu)在金融體系完善中起到了極其重要的作用。與此同時，金融體系的完善能夠進一步拓寬金融市場的面積，使得資金能夠從多方面獲取來源。這也對金融創(chuàng)新的產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量有了一定程度的保障。因此，豐富產(chǎn)品類型，增加金融市場產(chǎn)品的供給量市時代發(fā)展的必然選擇。

4.4 預(yù)防金融創(chuàng)新風險

金融抑制是造成我國金融風險的主要原因之一。為了避免金融創(chuàng)新中出現(xiàn)的風險問題，提前做好預(yù)防工作是十分重要的。首先，要分散和轉(zhuǎn)移金融風險。其次，要完善金融貸款的保險制度。最后，要建立一個預(yù)警機制。銀行可以通過建立分析數(shù)據(jù)機制對金融風險進行管控。政府在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中采用兩種方式。一種為直接方式，另一種為間接方式。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響，且與人們的美好生活有著必然的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新需要不斷的發(fā)展。首先要從社會層面上認識其重要性；其次要從政策上支持前創(chuàng)新嘗試，必要時進入試點培育；最后就是做好持久戰(zhàn)準備，鼓勵創(chuàng)新發(fā)展的同時對出現(xiàn)的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決、及時糾偏。隨著社會的持續(xù)發(fā)展，多元化經(jīng)濟必將促使在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新階段不斷出現(xiàn)新挑戰(zhàn)，要持之以恒地重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展。