南昌這些小區(qū)，為何沒有業(yè)委會
2019-12-20 09:42:48郭杰文余賢紅
瞭望東方周刊 2019年24期
郭杰文 余賢紅
南昌綠地香頌小區(qū)，業(yè)主入住7 年來多次籌備業(yè)委會未果，目前仍在努力（郭杰文/ 攝）
根據(jù)物權法等相關法律規(guī)定，成立業(yè)委會是保障業(yè)主主人翁地位、維護自身合法權益的重要途徑。然而，在南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)，涉及10多萬居民的20多個小區(qū)，多年來無一處成立業(yè)委會。
業(yè)委會缺席對業(yè)主生活造成了何種影響？籌備成立業(yè)委會存在哪些難處？如何才能促進業(yè)委會更好更快成立？《瞭望東方周刊》就此進行了調查。
沒有業(yè)委會，問題一大堆
本刊記者走訪得知，南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)的多個小區(qū)，業(yè)主多年尋求組建業(yè)委會卻未能如愿。存在類似情況的至少有綠地香頌、地中海陽光、聯(lián)泰梧桐壹號等7個小區(qū)，涉及居民數(shù)萬人。這些業(yè)委會缺席的小區(qū)中，存在管理有漏洞、收支不透明、服務質量差等多種問題。
記者在綠地香頌小區(qū)看到，該小區(qū)東便門長時間無人值守。部分照明設施損壞，導致小區(qū)多處步道夜晚光線較暗，影響居民通行。該小區(qū)一位業(yè)主告訴記者，居民已多次向小區(qū)物業(yè)反映這些問題，卻久未得到解決。
綠地香頌小區(qū)的另一位業(yè)主稱，小區(qū)電梯曾發(fā)生過急墜事故，居民向物業(yè)反映了電梯安全隱患卻無人處理，后來居民發(fā)現(xiàn)，10月份物業(yè)的電梯巡檢記錄表已經(jīng)簽完了11月。
記者在地中海陽光、綠地香頌等多個小區(qū)看到，物業(yè)在小區(qū)內電梯、公告欄、墻體等區(qū)域設立了不少廣告位進行經(jīng)營?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。但這些小區(qū)的業(yè)主們卻表示，自己對相關情況一無所知。還有業(yè)主透露，綠地香頌小區(qū)業(yè)主曾要求物業(yè)公示小區(qū)廣告收支情況，物業(yè)不但拒絕，還對業(yè)主辱罵、推搡。
根據(jù)相關規(guī)定，召開業(yè)主大會是行使業(yè)主權利的重要方式，其中就包括依法選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的權利。有小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員告訴記者，一些業(yè)主為維護自身權益與小區(qū)物業(yè)溝通時，物業(yè)聲稱“只跟業(yè)委會談，不跟業(yè)主談”。但當業(yè)主籌備組建業(yè)委會時，物業(yè)卻敷衍搪塞，拒不配合。
物業(yè)公司暗中阻撓？
記者調查發(fā)現(xiàn)，紅角洲多個小區(qū)在籌備組建業(yè)委會過程中，面臨耗時長、成立難的困境。例如，綠地香頌小區(qū)交房入住7年成立業(yè)委會未果。
在一些小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)公司缺乏互信。不少業(yè)主認為，小區(qū)業(yè)委會籌備工作受到物業(yè)公司暗中阻撓。
“物業(yè)公司安排人深夜派發(fā)反對成立業(yè)委會的傳單，還破壞業(yè)主大會籌備組的宣傳橫幅?！?/blockquote>
“我們貼在小區(qū)公告欄的業(yè)主大會籌備組公告被物業(yè)公司撕毀，換上物業(yè)公司‘致業(yè)主的一封信，物業(yè)公司還安排人深夜派發(fā)反對成立業(yè)委會的傳單，還破壞業(yè)主大會籌備組的宣傳橫幅?！钡刂泻ｊ柟庑^(qū)的一位業(yè)主說。還有業(yè)主反映，物業(yè)公司故意拖延，不向業(yè)委會籌備組提供相關材料。
然而，在物業(yè)公司處，記者聽到了另一種說法。為綠地香頌小區(qū)提供物業(yè)服務的上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司江西分公司一位朱姓項目經(jīng)理向記者表示，他們也支持成立業(yè)委會，認為這樣有助于公司聯(lián)系業(yè)主，方便開展相關工作。但朱經(jīng)理同時強調，物業(yè)方面是出于信息安全考慮，不敢向除政府以外的第三方提供業(yè)主花名冊、建筑物資料等信息。
北京德恒（深圳）律師事務所高級合伙人、房地產(chǎn)與基礎設施專業(yè)委員會副主任郭靂指出，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十一條要求，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。《南昌市物業(yè)管理條例》中也明確規(guī)定，“建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件”，相關物業(yè)單位不配合依法成立的業(yè)委會籌備組工作的行為既不合理也不合法。
另外，業(yè)主與基層管理部門在業(yè)委會籌備組成員產(chǎn)生方式方面也存在爭議。
如何破解“業(yè)委會成立難”
多名專家表示，部分物業(yè)公司謀求經(jīng)濟利益、相關法律法規(guī)仍存疏漏是“業(yè)委會成立難”的重要原因。有關行政主管部門應履行好自身的指導協(xié)調職責，并完善相關法律法規(guī)，促進小區(qū)業(yè)委會良性發(fā)展。
中國人民大學法學院副教授朱虎認為，出現(xiàn)業(yè)主物業(yè)信任不足、規(guī)范性文件適用有爭議等問題時，有關行政主管部門應依法協(xié)調處理，保障業(yè)主法定權利不打折扣。
江西省社會科學院經(jīng)濟研究所所長麻智輝表示，小區(qū)成立業(yè)委會是完善城市基層治理的大勢所趨，根據(jù)民情實際特點，可以考慮通過在業(yè)委會中吸納基層管理部門代表或德高望重的退休黨員干部，增強業(yè)委會的公信力，以此打破多方的“信任困局”。
萬科物業(yè)相關工作負責人向記者表示，在業(yè)委會籌備過程中，物業(yè)管理企業(yè)應從多方面履行好協(xié)助者的職責：一是協(xié)助溝通街道社區(qū)資源，物業(yè)企業(yè)在常年的管理實踐中，與街道辦、居委會形成了良好互動，可以協(xié)助籌備組安排會議時間，進行信息傳遞;二是幫助宣告推廣籌備組相關工作，盡可能擴大業(yè)主知悉范圍;三是通過與公司法務和主管部門溝通，為成立進程提供專業(yè)指導。
記者采訪了解到，目前紅角洲管理處相關部門正在為各小區(qū)召開業(yè)主大會積極努力，編印《物業(yè)管理政策法規(guī)文件選編》手冊200本，分發(fā)到各小區(qū)居委會，以加強物業(yè)管理相關法規(guī)條例的宣傳，引導小區(qū)業(yè)主做好業(yè)委會籌備工作。
南昌市房管局相關負責人表示，目前正著手搭建網(wǎng)絡信息平臺，目標是方便業(yè)主進行在線投票決定物業(yè)去留，以“優(yōu)勝劣汰”提升物業(yè)品質，保障業(yè)主權利。
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