在建工程及不動產(chǎn)構(gòu)筑物類租賃物適格性分析

文/張飛龍，昆侖金融租賃有限責(zé)任公司

《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”。固定資產(chǎn)究竟是一個法律定義，還只是一個會計(jì)學(xué)的概念，一直存在爭議。結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，從租賃物適格性角度對在建工程及不動產(chǎn)構(gòu)筑物作為租賃標(biāo)的物合理性進(jìn)行分析。

1 在建工程作為租賃物適格性分析

租賃公司在項(xiàng)目操作中遇到的租賃標(biāo)的未轉(zhuǎn)固的情況較多，未轉(zhuǎn)固標(biāo)的包括：已建成投產(chǎn)運(yùn)營，未轉(zhuǎn)固設(shè)備資產(chǎn)；已建成投產(chǎn)運(yùn)營，未轉(zhuǎn)固不動產(chǎn)設(shè)施；已交工驗(yàn)收，尚未投產(chǎn)的設(shè)備資產(chǎn)；已交工驗(yàn)收，尚未投產(chǎn)的不動產(chǎn)設(shè)施；尚處于在建狀態(tài)的設(shè)備資產(chǎn)；尚處于在建狀態(tài)的不動產(chǎn)設(shè)施等?！督鹑谧赓U公司管理辦法》第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外”?！稗k法”規(guī)定租賃物為固定資產(chǎn)。這里的“固定資產(chǎn)”是否是從會計(jì)記賬角度進(jìn)行區(qū)分，應(yīng)該如何理解。在直租項(xiàng)目中，租賃物由出租人向生產(chǎn)供應(yīng)商購買，并由生產(chǎn)供應(yīng)商交付給承租人使用。在交易合同簽署時，租賃物尚未形成，因此尚未計(jì)入承租人會計(jì)科目。租賃物對于生產(chǎn)供貨商而言屬于可出售商品，一般也計(jì)入“存貨”科目而不會計(jì)入“固定資產(chǎn)”，如果租賃物必須是會計(jì)科目中的“固定資產(chǎn)”，將導(dǎo)致直接租賃都存在合規(guī)問題。

根據(jù)《會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》第3條的規(guī)定：固定資產(chǎn)是指生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有、使用壽命超過一個會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。從固定資產(chǎn)的特征和涵義來看，固定資產(chǎn)是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，其價值通過分期轉(zhuǎn)化到勞動產(chǎn)品當(dāng)中。如果在建工程實(shí)際上已經(jīng)變?yōu)閯趧庸ぞ呋蚴侄?，即已?jīng)“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)固”，那便不應(yīng)簡單以企業(yè)未計(jì)入“固定資產(chǎn)”認(rèn)定租賃物不適格。融資租賃是通過融物實(shí)現(xiàn)融資，即利用物的使用價值，實(shí)現(xiàn)租金產(chǎn)出、來源和支付保障。既然“在建工程”物已經(jīng)具有使用價值，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營收益，就應(yīng)該認(rèn)定所選擇的標(biāo)的物是合規(guī)的。將會計(jì)記賬上未計(jì)入“固定資產(chǎn)”的全部經(jīng)營性資產(chǎn)排除在租賃標(biāo)的之外，必然會降低企業(yè)的融資能力，也不利于租賃公司更好地服務(wù)實(shí)體企業(yè)。

2 不動產(chǎn)構(gòu)筑物作為租賃物適格性分析

《金融租賃公司管理辦法》第32條規(guī)定，“金融租賃公司應(yīng)當(dāng)合法取得租賃物的所有權(quán)”。第34條規(guī)定，“售后回租業(yè)務(wù)的租賃物必須由承租人真實(shí)擁有并有權(quán)處分。金融租賃公司不得接受已設(shè)置任何抵押、權(quán)屬存在爭議或已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的租賃物”。目前，租賃公司開展了較多的不動產(chǎn)租賃項(xiàng)目，包括高速公路、軌道設(shè)施及其他不動產(chǎn)構(gòu)筑物為租賃標(biāo)的物的租賃項(xiàng)目。不動產(chǎn)構(gòu)筑物類資產(chǎn)承租人是否真實(shí)擁有并有權(quán)處分，作為租賃物出租人能否取得所有權(quán)或所有權(quán)存在瑕疵，是認(rèn)定其作為租賃物適格性的焦點(diǎn)。雖然不動產(chǎn)構(gòu)筑物存在物權(quán)登記困難，但相關(guān)法律已經(jīng)明確了不動產(chǎn)構(gòu)筑物的所有權(quán)關(guān)系，租賃公司開展不動產(chǎn)租賃具有現(xiàn)實(shí)可行性。

2.1 高速公路等不動產(chǎn)構(gòu)筑物的所有權(quán)歸屬

《物權(quán)法》就基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)并未給出清晰的規(guī)則，只是在其中第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。”第 52條第2款只是一個援引性規(guī)定，并不是所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，都屬于國家所有，而是依照法律規(guī)定為國家所有的基礎(chǔ)設(shè)施才屬于國家所有，其他法律未規(guī)定某些基礎(chǔ)設(shè)施為國家所有的，則依確認(rèn)所有權(quán)的一般規(guī)則來判斷基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)的歸屬，實(shí)行“誰投資，誰收益”原則，確定所有權(quán)主體。以高速公路為例，《公路法》、《公路管理?xiàng)l例》、《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》、《收費(fèi)公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》等法律、法規(guī)并未規(guī)定高速公路所有權(quán)歸屬，即在高速公路未被我國法律明確界定為專屬于國家所有的情況下，應(yīng)通過審核高速公路投融資建設(shè)審批及收費(fèi)管理等合規(guī)文件來確認(rèn)所有權(quán)歸屬。

2.2 不動產(chǎn)構(gòu)筑物未登記的能否取得所有權(quán)

《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。

目前各地設(shè)立的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)尚不能辦理高速公路等不動產(chǎn)構(gòu)筑物的權(quán)屬登記，這已經(jīng)成為租賃公司開展不動產(chǎn)租賃項(xiàng)目物權(quán)登記的現(xiàn)實(shí)障礙，這屬于登記管理基礎(chǔ)建設(shè)尚不完善的客觀原因，是所有租賃公司面臨的共性問題，需要物權(quán)登記建設(shè)逐步完善才能夠解決。

不能辦理登記是否就意味著承租人對租賃物未真實(shí)擁有，出租人也無法取得所有權(quán)呢？根據(jù)《物權(quán)法》第30條的規(guī)定“因合法建造的事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力?！币簿褪钦f，基于合法建造行為即可取得物權(quán)，而無須登記?！段餀?quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。第 142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，承租人自行投資建造高速公路等不動產(chǎn)構(gòu)筑物，取得合規(guī)審批，取得不動產(chǎn)構(gòu)筑物所定著土地的建設(shè)用地使用權(quán)，就可以擁有該高速公路等不動產(chǎn)構(gòu)筑物的所有權(quán)。

在售后回租交易中，如果標(biāo)的物是應(yīng)登記才取得物權(quán)的，應(yīng)分別不同的情形不同處理：若承租人對標(biāo)的物已辦理了所有權(quán)登記的，租賃公司應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記；若標(biāo)的物尚不具備登記條件，承租人并未辦理登記手續(xù)的，租賃公司可以不辦理轉(zhuǎn)移登記，但在標(biāo)的物具備登記條件時，租賃公司應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)登記。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管導(dǎo)向一直是要求租賃公司培養(yǎng)核心競爭力，開展差異化經(jīng)營，走“租賃姓租，回歸本源”之路。租賃的本源核心在租賃物，選擇適格的租賃物開展租賃業(yè)務(wù)，培養(yǎng)租賃物運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)通過租賃物實(shí)現(xiàn)超額收益，防范風(fēng)險損失是租賃公司發(fā)展的方向。