經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn) 企業(yè)財務(wù)風險管理的問題及策略

張華軍

（浙江楊帆地產(chǎn)集團有限公司，浙江 杭州 311200）

一、經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險

（一）籌資風險

籌資風險是在項目資金籌備過程中出現(xiàn)的風險，由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金非常大，使得企業(yè)需要接入大量資金來實現(xiàn)項目的運轉(zhuǎn)，然而企業(yè)借入大量的資金將會產(chǎn)生不能及時償還債務(wù)的風險，同時引起企業(yè)收益主要是股東收益產(chǎn)生較大程度的變化。目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風險主要有兩種類型：一種，房地產(chǎn)企業(yè)通過舉債的方式來達到籌備資金的目的，在這其中為企業(yè)帶來了不能及時償還甚至是無法償還的債務(wù)風險；一種，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行資金的籌備，然而股票的發(fā)行容易受到房地產(chǎn)企業(yè)項目運行成本等方面的影響，使其給資金的籌備帶來一定的風險，即通常所說的股權(quán)籌資風險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的風險基于形成不同原因的角度又可分為：①現(xiàn)金性風險：由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中現(xiàn)金的短缺以及現(xiàn)金流入的結(jié)構(gòu)與籌備資金債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)不能進行有效地匹配，從而造成在現(xiàn)金支付過程中的一種風險；②收支性風險：房地產(chǎn)企業(yè)在收入不能滿足企業(yè)支出的情況下，對于企業(yè)到期的債務(wù)而無法償還的風險。

（二）投資風險

在房地產(chǎn)企業(yè)運行中，投資風險主要是房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)其投資盈利的目的而將資金投入到地產(chǎn)項目的開發(fā)、運營等一系列活動中，而由于各種不確定因素可能造成的虧損甚至是破產(chǎn)所要承擔的風險。通常來說，經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資會受到國家的宏觀調(diào)控、自身戰(zhàn)略目標、管理措施失誤及借款利率的極具上升等多方面的因素而造成企業(yè)對未來投資收益產(chǎn)生各種的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險：①系統(tǒng)性的風險，即由于國家的宏觀調(diào)控及一些社會及政治因素而產(chǎn)生的市場風險；②非系統(tǒng)性的風險，即由于房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)部運營、投資決策失誤而引起的企業(yè)投資沒有獲得預期的經(jīng)濟效益而產(chǎn)生的對內(nèi)投資風險。

（三）收益分配風險

房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險主要是由于企業(yè)不合理的利潤分配而引起企業(yè)后續(xù)的運營及管理出現(xiàn)不可估量的風險。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風險主要有兩種類型：一種，在企業(yè)收益確認時由于核算收益而忽略了投入成本，從而造成收益核算過多而使得企業(yè)利潤分配過多，同時造成企業(yè)的納稅也多，如在通貨膨脹時或?qū)嬚哌x擇不恰當，對于成本的核算忽略了金融比率的變化而將企業(yè)的收益核算賬面過高，使得企業(yè)利潤的分配存在極大的不合理性和風險指數(shù)；一種，是由于對企業(yè)投資的時間及資金回收期限等因素把控不合理而造成的企業(yè)收益分配風險，如企業(yè)出現(xiàn)過度的發(fā)放股利，使得企業(yè)將利潤回收投放給投資者而造成企業(yè)內(nèi)部的資金不足或短缺，這將會對企業(yè)的運營帶來極大的阻礙，從而影響企業(yè)債權(quán)人的收益。

二、經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理中存在的問題

（一）籌資環(huán)節(jié)的問題

經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資環(huán)節(jié)主要存在的問題有兩點：第一，企業(yè)對于資金籌備的流程管理不當；目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)在籌備資金環(huán)節(jié)始終忽略企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，這就極易造成房地產(chǎn)企業(yè)的負債遠超于企業(yè)可承受的范圍內(nèi)，對于企業(yè)可承受的風險指數(shù)缺乏必要的評估和考核機制，對于企業(yè)未來的資金周轉(zhuǎn)不能做出科學合理的預測和評估，從而使得企業(yè)很可能背負過大的利息費用。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資策略與企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展結(jié)構(gòu)沒有相統(tǒng)一，目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都采用的短期資金籌備計劃，忽略資金籌備與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展相結(jié)合的重要性，同時房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌備資金方式單一，其靈活性差，極易造成企業(yè)的資金短缺現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的正常運營和項目停滯現(xiàn)象的發(fā)生，最終給企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力。

（二）投資環(huán)節(jié)的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目資金投入環(huán)節(jié)：首先，是對項目開發(fā)成本費用的控制力弱，由于房地產(chǎn)項目通常的前期資金投入都是非常大的，如果對項目成本費用的控制不夠合理和到位，極易造成項目在運行過程中的資金缺乏，使得企業(yè)過分依賴于貸款而維持運營，這就在很大程度上加重了企業(yè)的負債風險；其次，目前市場上個房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目類型相對比較單一，在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，由于國家的宏觀調(diào)控等市場因素使得房地產(chǎn)項目的投資風險大大增加，如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的戶型過于單一使得市場競爭力低下而極易引發(fā)戶型產(chǎn)品的滯銷，從而極大程度地加大了企業(yè)投入資金的回收難度，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險大大增加。

（三）收益分配環(huán)節(jié)的問題

經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配環(huán)節(jié)也存在著一系列的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配制度存在極大的不合理性，由于大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤分配時沒有制定嚴密的分配機制而是投資者依據(jù)市場情況而隨意主觀的判斷；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配程序相對復雜，部分企業(yè)沒有按照國家制定的相關(guān)法律法規(guī)取進行利潤的合理分配，而是為了逃稅避稅而自行制定了程序較為復雜的利潤分配程序，使得房地產(chǎn)企業(yè)得不到可持續(xù)的長足發(fā)展。

三、經(jīng)濟新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的策略

（一）籌資環(huán)節(jié)的風險管理

經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資要選擇多元化的籌資方式，如將長期借貸和短期借貸方式以企業(yè)發(fā)展的具體戰(zhàn)略方向進行有機的結(jié)合，從而實現(xiàn)拓寬企業(yè)的融資渠道的目的。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期普遍較長并且項目的前期投入很大，這些都促使企業(yè)擴展多元化的籌資方式，從而將企業(yè)的籌資風險降到最低。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下優(yōu)化企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)并對企業(yè)的負債規(guī)模進行嚴格的把控，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)自身的實際情況深刻認識到負債規(guī)模把控對于企業(yè)籌資環(huán)節(jié)風險管理的重要性，從而選擇企業(yè)能承受的最佳負債規(guī)模而實現(xiàn)最大的項目收益。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)，綜合考慮企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標和債務(wù)償還能力，將企業(yè)的籌資風險控制在可承受的范圍內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）投資環(huán)節(jié)的風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)應注重對于成本的控制管理，由于房地產(chǎn)項目投資普遍是開發(fā)商通過獲取土地而獲得項目的開發(fā)權(quán)，即拿地儲備獲得開發(fā)權(quán)利。在拿地儲備過程中企業(yè)主要是根據(jù)拿地價位的高低就盲目憑借粗略的計算甚至是直覺來決定項目土地是否值得獲取，這種做法對于億萬計的資金投入來說無疑是蘊含著巨大的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地儲備前，要根據(jù)國家的宏觀調(diào)控、市場營銷及項目的成本等諸多因素，并結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略發(fā)展、盈利目標，綜合考慮自身可承擔的投融資風險以及市場可持續(xù)發(fā)展的政策與策略來進行全面的評判，最終才決定是否拿地儲備，如目前來說政府提倡的是“房住不炒”的地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合該市場政策進行綜合的考慮和評判，從而將拿地儲備的投資風險降到最低。

（三）收益分配階段的風險管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，應根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展方向、財務(wù)狀況及融投資能力并結(jié)合國家相關(guān)的法律法規(guī)來制定科學合理地企業(yè)收益分配方案。首先，要在確保外部債權(quán)人利益的情況下進行投資人與債權(quán)者的收益分配，并且實現(xiàn)企業(yè)能夠按時償還相關(guān)的債務(wù)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要制定必要的財務(wù)激勵制度來達到滿足經(jīng)營者和投資人之間合理的收益分配，從而有效避免不必要的矛盾 和沖突；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配在保證企業(yè)各股東合法收益的基礎(chǔ)上，要以企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，各地的高樓大廈也如雨后春第般拔地而起，房地產(chǎn)企業(yè)曾一度成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)市場中樓價的快速增長以及國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下出現(xiàn)了跌巖起伏的發(fā)展形態(tài)，也造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險問題越來越多，使其面臨著極大的發(fā)展與創(chuàng)新挑戰(zhàn)。因此，在目前的經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理策略就顯得尤為重要，只有制定科學合理地財務(wù)風險管理策略才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的不斷向前發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要在經(jīng)濟新常態(tài)的背景下不斷尋求新的突破與機遇，有效規(guī)避相關(guān)的財務(wù)風險，才能實現(xiàn)其可持續(xù)的長足發(fā)展。