陜西省東莊水利樞紐工程農(nóng)村房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法研究

毋智琦，趙江濤

（陜西省水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，陜西 西安 710001）

0 引言

東莊水利樞紐工程建設(shè)征地主要涉及咸陽市的禮泉、淳化、彬州和永壽等4個(gè)縣(市)，規(guī)劃搬遷安置農(nóng)村移民958戶3338人，拆遷各類房屋134860.6 m2。

房屋補(bǔ)償是移民安置規(guī)劃投資概算的重要組成部分，更是與移民的切身利益緊密相關(guān)。目前的水利水電工程農(nóng)村房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采用重置價(jià)格確定，并且不包含房屋的舊料利用和裝修費(fèi)用[1]。但由于農(nóng)村房屋一般沒有專門的設(shè)計(jì)圖紙，戶型選擇隨意，建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)也不統(tǒng)一，為東莊水庫移民房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定帶來一定程度的困擾。因此，需要在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)規(guī)范和當(dāng)?shù)亟ㄖ?xí)慣設(shè)置建筑工程量測(cè)算項(xiàng)目，結(jié)合官方發(fā)布的《工程造價(jià)信息》客觀、合理的確定移民房屋補(bǔ)償單價(jià)。既是對(duì)移民資金安全的負(fù)責(zé)，也是對(duì)移民自身權(quán)益的維護(hù)，更能對(duì)移民安置實(shí)施進(jìn)度起到較好的推進(jìn)作用。

1 典型調(diào)查前的準(zhǔn)備工作

1.1 成立房屋測(cè)算工作組

工作組由建設(shè)單位牽頭組建，成員包括移民主管部門、移民安置實(shí)施單位、住建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部、設(shè)計(jì)單位。其中設(shè)計(jì)單位包括征地移民、建筑、造價(jià)等三個(gè)專業(yè)。

（1）建設(shè)單位：負(fù)責(zé)房屋測(cè)算工作中的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，成果上報(bào)。

（2）移民主管部門：負(fù)責(zé)測(cè)算工作中的監(jiān)督，出具關(guān)于測(cè)算成果的意見。

（3）移民安置實(shí)施單位：選定房屋典型測(cè)算對(duì)象，參與測(cè)算工作。

（4）地方住建部門：復(fù)核設(shè)計(jì)單位提交的各項(xiàng)成果。

（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部：初步選定房屋典型測(cè)算對(duì)象，協(xié)調(diào)被測(cè)算對(duì)象權(quán)屬人到場(chǎng)。

（6）設(shè)計(jì)單位：負(fù)責(zé)擬定調(diào)查內(nèi)容，制定調(diào)查表格，計(jì)算建筑工程量，計(jì)算工程造價(jià)，編制測(cè)算報(bào)告。

1.2 提前策劃，明確工作范圍和思路

測(cè)算工作開始之前，收集移民安置區(qū)地方政府關(guān)于農(nóng)村建房的政策要求，了解當(dāng)?shù)亟ǚ刻攸c(diǎn)、層數(shù)層高習(xí)慣等。

東莊水利樞紐工程移民安置房典型測(cè)算的對(duì)象以磚混結(jié)構(gòu)為主，其他結(jié)構(gòu)房屋標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)磚混房屋測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的變化幅度進(jìn)行調(diào)整。了解當(dāng)?shù)胤课莸慕ㄖ?xí)慣，既可以充實(shí)《房屋建筑情況調(diào)查表》的調(diào)查內(nèi)容設(shè)置，避免錯(cuò)漏項(xiàng)；還可以掌握房屋基礎(chǔ)的常規(guī)處理深度，修正隱蔽工程的計(jì)算成果。

2 典型房屋調(diào)查

2.1 典型戶選取

以初步擬定的候選樣本房屋清單為基礎(chǔ)，結(jié)合移民安置區(qū)的房屋建筑地域特點(diǎn)，通過測(cè)算工作組內(nèi)部討論交流，再次判斷樣本的代表性，討論過程中可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整候選樣本，在充分考慮地方移民實(shí)施單位意見后，最終在每個(gè)樣本村、每種結(jié)構(gòu)選擇1戶～3戶樣本作為典型測(cè)算對(duì)象。

以磚混結(jié)構(gòu)為例，工作組根據(jù)當(dāng)?shù)氐男罗r(nóng)村建設(shè)要求以及確定的移民安置區(qū)，分別選取禮泉縣4戶、彬州市的5戶作為典型測(cè)算對(duì)象。選取的典型房屋戶型結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格符合當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)要求，均結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、四壁完整、門窗齊全、內(nèi)外墻粉刷、戶內(nèi)生活用電和給排水齊備，能滿足基本居住的條件，具有一定的代表性。

另有2戶屬于貧困戶在建房屋，未達(dá)到居住條件，經(jīng)工作組商議決定不將其納入典型房屋測(cè)算范圍。

2.2 調(diào)查登記

①由設(shè)計(jì)單位繪制被調(diào)查對(duì)象的戶型結(jié)構(gòu)平面草圖。

②按照設(shè)計(jì)單位提供的房屋建筑情況調(diào)查表所列項(xiàng)目，工作組對(duì)被調(diào)查房屋的結(jié)構(gòu)、開間、進(jìn)深、內(nèi)墻、外墻、墻體、層高、門窗開孔、檐臺(tái)、屋面投影、各型梁體及構(gòu)造柱斷面等項(xiàng)目進(jìn)行丈量，記錄尺寸和材質(zhì)；對(duì)于房屋基礎(chǔ)以現(xiàn)場(chǎng)了解的尺寸進(jìn)行記錄。

③拍攝影像資料，每戶每個(gè)建筑單元不少于3張（包括但不限于：房屋正立面、側(cè)立面。內(nèi)部結(jié)構(gòu)）。

④權(quán)屬人對(duì)記錄數(shù)據(jù)簽字確認(rèn)。

3 工程量計(jì)算

3.1 計(jì)算原則

±0.000以上部分按照實(shí)際計(jì)列工程項(xiàng)目和尺寸計(jì)算工程量；±0.000以下部分屬隱蔽工程，先按照被調(diào)查戶提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行理論計(jì)算，再按照相近地域同類型建筑的常規(guī)做法予以修正。

3.2 計(jì)算內(nèi)容和方法

首先由設(shè)計(jì)單位繪制還原典型戶的標(biāo)準(zhǔn)樣本圖紙（1∶60），工作組以戶為單位共同核算被調(diào)查房屋的基礎(chǔ)回填、磚、混凝土、鋼材、木材、瓦等建筑材料的數(shù)量，完善《房屋建筑情況調(diào)查表》，具體計(jì)算內(nèi)容見表1。

表1 磚混結(jié)構(gòu)房屋建筑工程計(jì)算項(xiàng)目

3.3 工程量修正

（1）±0.000以下部分屬隱蔽工程，工作組入戶調(diào)查時(shí)按照被調(diào)查戶口頭上報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了登記和計(jì)算，存在一定程度誤差。工程量計(jì)算時(shí)統(tǒng)一按照經(jīng)驗(yàn)值：①灰土回填450 mm厚；②條基挖深1.5 m深（含放坡）（圖1、圖3）重新修正了房屋基礎(chǔ)開挖、回填工程量（見表2）。

表2 工程量修正前后對(duì)比

以禮泉縣X戶為例，入戶調(diào)查時(shí)基礎(chǔ)開挖基槽深×寬=1.8 m×1.0 m，放坡比例1∶0.75，回填1 m厚3∶7灰土墊層（圖1、圖2）。工程量計(jì)算時(shí)原始數(shù)據(jù)與修正后數(shù)據(jù)對(duì)比見表2。

圖1 墻下條形基礎(chǔ)

圖2條基開挖斷面（修正前）

圖3 條基開挖斷面（修正后）

（2）農(nóng)村房屋的建造通常是群眾根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境條件及其生活習(xí)慣，從方便生產(chǎn)生活的角度隨個(gè)人心意選擇房型進(jìn)行修建。這就導(dǎo)致該房屋在基礎(chǔ)、梁、柱、板等的形式、尺寸甚至材料等方面存在不規(guī)范的情況[2]。如果完全按照典型房屋的原狀進(jìn)行測(cè)算，既不符合房屋建筑規(guī)范也無法保證移民的建房安全。

因此，需要對(duì)建筑工程量中的房屋基礎(chǔ)、構(gòu)造柱、承重梁、樓板等重要結(jié)構(gòu)部分，按地區(qū)抗震烈度等級(jí)和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行修正；對(duì)于過梁、挑梁、隔墻等其他構(gòu)筑物，應(yīng)在保證安全的前提下，取其平均值作為尺寸基準(zhǔn)，同步修正工程量。

根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50011-2010），彬州市抗震設(shè)防烈度為Ⅵ度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.05 g；禮泉縣抗震設(shè)防烈度為Ⅶ度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值0.10 g。構(gòu)造柱設(shè)置位置參照《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50003-2011)表10.2.4進(jìn)行修正，構(gòu)造柱基礎(chǔ)作法和節(jié)點(diǎn)構(gòu)造及構(gòu)造柱箍筋加密區(qū)箍筋及范圍要求參照《陜09G01-1》P8～21有關(guān)節(jié)點(diǎn)詳圖。樓（屋）面處沿所有縱、橫承重墻均設(shè)板平圈梁，圈梁（含基礎(chǔ)圈梁）轉(zhuǎn)角及交接處鋼筋搭接平面節(jié)點(diǎn)參見《陜09G01-1》P44～50。

4 典型房屋工程造價(jià)計(jì)算

4.1 計(jì)算內(nèi)容

計(jì)算的項(xiàng)目包括：房屋分部分項(xiàng)工程費(fèi)、土建工程措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、安全文明施工措施費(fèi)、增值稅銷項(xiàng)稅額以及附加稅。

4.2 計(jì)算方法

（1）以參與調(diào)查各方確認(rèn)的典型戶建房工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)咸陽市建設(shè)工程造價(jià)管理站發(fā)布的禮泉縣、彬州市2018年第五期（第三季度）工程造價(jià)信息對(duì)磚混結(jié)構(gòu)進(jìn)行建筑成本計(jì)算；根據(jù)修正后的房屋基礎(chǔ)工程量重新計(jì)算被調(diào)查房屋的基礎(chǔ)建設(shè)成本。

（2）根據(jù)9戶的房屋造價(jià)計(jì)算出平均造價(jià)，并在9個(gè)典型戶中選取1戶房型較為標(biāo)準(zhǔn)且該房屋造價(jià)與平均造價(jià)最為接近的作為樣本戶。以該戶的工程量為基礎(chǔ)，采用淳化縣、永壽縣2018年第五期（第三季度）工程造價(jià)信息分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。

（3）將4個(gè)縣（市）的計(jì)算成果算術(shù)平均，得出東莊水利樞紐工程農(nóng)村移民磚混房屋平均建筑成本。

4.3 計(jì)算結(jié)果

根據(jù)原始調(diào)查的建房工程量計(jì)算，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1310.32元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1205.53元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1256.57 元 /m2。

修正工程量之后，禮泉縣的磚混房屋平均建筑成本為1321.48元/m2，彬州市的磚混房屋平均建筑成本為1235.33元/m2，兩縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1278.41元/m2。經(jīng)對(duì)比，禮泉縣的K戶建筑成本與兩縣（市）平均值最為接近且戶型較為標(biāo)準(zhǔn)。故以該戶的建房工程量分別推算淳化縣、永壽縣的平均建筑成本。淳化縣的磚混房屋平均建筑成本為1276.14元/m2，永壽縣的磚混房屋平均建筑成本為1197.43元/m2，4個(gè)縣（市）的磚混房屋平均建筑成本為1257.6元/m2。

5 成果驗(yàn)證

典型房屋的建筑造價(jià)計(jì)算完成之后，首先由測(cè)算工作組各成員單位共同對(duì)典型房屋單項(xiàng)工程種類、數(shù)量、計(jì)算方法以及套用的定額基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行復(fù)核；再根據(jù)當(dāng)?shù)鼗蜞徑鼌^(qū)域同類型建筑的的竣工結(jié)算資料，以同樣的方法和價(jià)格水平核算出已完工程的建筑成本為1236.2元/m2；典型測(cè)算價(jià)格相比已完工程的校核價(jià)格增加21.4元/m2，說明測(cè)算成果較為符合實(shí)際，可以作為房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的依據(jù)。

6 結(jié)語

實(shí)踐表明，在適應(yīng)當(dāng)前水利水電工程移民安置新形勢(shì)和新要求的基礎(chǔ)上，通過規(guī)范房屋補(bǔ)償單價(jià)測(cè)算的具體操作步驟，統(tǒng)一各項(xiàng)目的操作方式及工作深度，一定程度上可提高房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范性及合理性。據(jù)此制定的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具有較高的透明度和可操作性，移民看得見，促進(jìn)其搬得出，有效避免移民獲得房屋補(bǔ)償費(fèi)卻蓋不起房子的情況發(fā)生；對(duì)地方移民實(shí)施單位來講，在補(bǔ)償資金兌付過程中有據(jù)可依，起到加快工作進(jìn)度、減少各方爭(zhēng)議的作用；可為省內(nèi)新建水利水電工程制定房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供借鑒。