房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究

李思宇

（河南大學(xué)，河南 開(kāi)封 475004）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的變現(xiàn)能力較低，但卻需要很高的投資額，雖然收回巨額收益的可能性較大，但不可忽視虧本的風(fēng)險(xiǎn)，這很容易加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果與財(cái)務(wù)目標(biāo)和預(yù)計(jì)收益之間的偏離。在政府干預(yù)之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題越來(lái)越突出，可持續(xù)發(fā)展的能力也承受著巨大的考驗(yàn)，因此對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何有效防范和降低本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為需要迫切需要解決的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題

房產(chǎn)一直以來(lái)都是一個(gè)飽受熱議的話(huà)題，結(jié)婚買(mǎi)房、上學(xué)換房等消息不時(shí)傳來(lái)，但房?jī)r(jià)虛高也使人們不敢輕易購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)。因此政府出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，合理制約了房?jī)r(jià)的攀升速度，但卻給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)缺乏合理的管控手段，房?jī)r(jià)越長(zhǎng)越高，普通百姓恐怕一輩子都無(wú)法擁有一套屬于自己的房產(chǎn)；供需結(jié)構(gòu)存在不合理的地方，準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低；房地產(chǎn)金融體系不夠健全和完善。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)的投入都是在開(kāi)發(fā)貸款方面，而住房信貸的投入不足。其次，由于住房信貸存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)銀行對(duì)住房信貸的批復(fù)也極其慎重。貸款資金的來(lái)源不穩(wěn)定以及貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足等問(wèn)題，都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)危機(jī)。最后，我國(guó)有一雙無(wú)形的手對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，且消費(fèi)者貸款方面也不是一帆風(fēng)順的，使得人們對(duì)房地產(chǎn)的投資持觀(guān)望態(tài)度。在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越不容忽視，更需要盡快找到解決措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金短缺的問(wèn)題，自從政府開(kāi)始宏觀(guān)調(diào)控樓市以來(lái)，成交量大幅下跌，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有什么明顯的改變，這就使市場(chǎng)產(chǎn)生了開(kāi)發(fā)商有足夠多金錢(qián)的錯(cuò)覺(jué)。但實(shí)際上，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都十分依賴(lài)預(yù)售資金的回籠，只有這樣他們才能繼續(xù)進(jìn)行接下來(lái)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。由于此前房地產(chǎn)企業(yè)用高價(jià)獲得了土地的使用權(quán)，不僅要面臨巨額土地款的支付及前期開(kāi)發(fā)的資金投入，還要面對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，因此開(kāi)發(fā)商的資金壓力日益增加。此外，新的規(guī)定提出，對(duì)大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)繳企業(yè)所得稅所需的資金將會(huì)增多，這一規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力變得更大。根據(jù)國(guó)土部發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的規(guī)定：閑置期達(dá)到兩年的土地將被無(wú)償收回；閑置期一年以上的需要按土地交易價(jià)格的20%收取土地閑置費(fèi)用。如果全面執(zhí)行這一政策的話(huà)，名下有大批高價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)所受到的打擊將會(huì)空前巨大。尤其是中小型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，其資金更是嚴(yán)重不足。主要有以下兩個(gè)方面會(huì)導(dǎo)致這一現(xiàn)象產(chǎn)生：一是銀行對(duì)于中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸要求高于其自身的能力，更何況這些企業(yè)本身制度方面就不夠完備，很難在短時(shí)間內(nèi)滿(mǎn)足對(duì)資金的需求。二是民營(yíng)企業(yè)貸款服務(wù)缺乏專(zhuān)門(mén)的金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保，市場(chǎng)體系還有待完善，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更是難上加難。

（二）資本變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀(guān)調(diào)控政策、信貸緊縮、需求銳減等因素的影響之下，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易過(guò)程中如果房地產(chǎn)不能及時(shí)變?yōu)樨泿牛蜁?huì)導(dǎo)致企業(yè)缺乏足夠的流動(dòng)資金，進(jìn)而對(duì)未來(lái)的發(fā)展造成不利影響?，F(xiàn)今甚至有一些樓盤(pán)建成之后長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金回不了本，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)接下來(lái)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)有很大影響。日前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債大于資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入也遠(yuǎn)低于以往，如果這些房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)根據(jù)國(guó)家政策改變，將會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

（三）周轉(zhuǎn)資金缺乏的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金有極高的需求量，不僅需要在投資階段花費(fèi)大量資金，在接下來(lái)的宣傳營(yíng)銷(xiāo)等方面也需要大量資金。而相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其大多依靠銷(xiāo)售房產(chǎn)來(lái)償還投資階段欠下的債務(wù)，一旦該樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，資金銜接不上，就很可能面對(duì)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)只有外源融資這一項(xiàng)融資途徑，相對(duì)比較單一，且銀行信貸融資又是主要的債務(wù)融資方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其項(xiàng)目的進(jìn)展必須依靠巨額資金支持，在項(xiàng)目開(kāi)始前期，資金必須要及時(shí)到位，后續(xù)資金也要及時(shí)跟上，這樣才能保障項(xiàng)目平穩(wěn)進(jìn)行。一旦投資沒(méi)有及時(shí)收到回報(bào)，企業(yè)接下來(lái)的投資活動(dòng)，開(kāi)發(fā)活動(dòng)，生產(chǎn)活動(dòng)都有可能受到影響。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）重視財(cái)務(wù)管理。首先要重視資金和成本費(fèi)用管理。對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大量的資金都用在了在建項(xiàng)目上，若資金流轉(zhuǎn)不暢，必然會(huì)加重企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，財(cái)務(wù)部門(mén)需要更加規(guī)范資金的使用，對(duì)公司的每筆資金情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。做好預(yù)算工作，并及時(shí)調(diào)整任何一筆不正常的資金使用，定期盤(pán)點(diǎn)、核查、分析每項(xiàng)工作的合理性，嚴(yán)格對(duì)待每一筆資金，使每一分錢(qián)都用的物超所值。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)變盈利模式，更注重細(xì)節(jié)的把控。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始合理節(jié)約開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的支出，通過(guò)多方調(diào)查研究，找出最節(jié)約成本且不影響產(chǎn)品質(zhì)量的方案。從零部件入手，每個(gè)細(xì)節(jié)關(guān)卡都嚴(yán)格把控。其次，還要在建造過(guò)程中節(jié)省成本，但這絕不是偷工減料，而是從每一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)入手，經(jīng)過(guò)各種分析研究，找出最優(yōu)建造方案，從而減少建造環(huán)節(jié)的資金浪費(fèi)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金回收的管理。作為資金回本重要來(lái)源的銷(xiāo)售層面來(lái)講，不能隨隨便便就將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去。每一套房子都花費(fèi)一筆不小的資金，一旦成本收不回來(lái)就會(huì)造成損失，因此對(duì)消費(fèi)者的甄別也需要房地產(chǎn)企業(yè)投入精力。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的資金來(lái)源，所以跟銀行搞好關(guān)系是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)償還欠銀行的款項(xiàng)，為以后的借款提供良好的信用保證。大多數(shù)的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)選擇用銀行貸款來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，等到房子賣(mài)出后償還欠款。為保證企業(yè)以后的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有良好的資金保障，必須將自己的負(fù)債降低到合理的水平，將債務(wù)資本和產(chǎn)權(quán)資本維持在合理的比重范圍內(nèi)。

（二）建立合理的規(guī)章制度。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理工作人員要將企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與市場(chǎng)牢牢呼應(yīng)起來(lái)，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)更新經(jīng)營(yíng)策略，以免企業(yè)無(wú)法盡快適應(yīng)變化著的外部環(huán)境。吸取他人優(yōu)秀的措施，把原先的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制改造成更加完美的狀態(tài)。時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出防范措施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠有很大幫助，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍有著良好的發(fā)展前景。盡管房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法完全解決，但良好的財(cái)務(wù)管理體系，提高現(xiàn)金利用率，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范等措施的執(zhí)行，一定能為以后的發(fā)展打好基礎(chǔ)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。