探究營改增對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響

阮旭東

（眉山宇棋稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司，四川 眉山 620010）

一、相關(guān)概念概述

（一）營業(yè)稅

營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，是指針對屬于征收對象的企業(yè)或個人，對其營業(yè)額征收的一種稅，征收范圍主要囊括在境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，一般以全部營業(yè)收入額作為稅收的基數(shù)，按照固定比例的適用稅率來征收稅款。

（二）增值稅

增值稅是一種對商品流通活動中產(chǎn)生的增值額進(jìn)行稅收的稅種，在其生產(chǎn)、加工、運輸、勞務(wù)服務(wù)、消費等活動中所增加的價值均可作為稅基，是我國最主要的稅種之一，在本國整體稅收中占據(jù)了舉足輕重的地位。

由于該稅種實行價外稅，即產(chǎn)品有增值才會進(jìn)行征收，可以有效改善重復(fù)收取稅金的情況。但在具體實施中也有一些弊端，例如難以精確計算商品在生產(chǎn)加工、流通運輸或服務(wù)消費活動中所增加的新價值或者附加值，故而在實際實行過程中，通常使用國際范圍內(nèi)經(jīng)常使用的稅款抵扣的方式來核算其新增價值。

（三）“營改增”含義

“營改增”是指2011年獲得批準(zhǔn)實行的試點方案，直至2016年全面實行，將全部產(chǎn)業(yè)納入增值稅范圍中，其內(nèi)容主要是將營業(yè)稅改為增值稅，最終使?fàn)I業(yè)稅退出我國稅收的歷史。其涉及范圍非常廣，包括交通運輸、現(xiàn)代服務(wù)、建筑、金融、房地產(chǎn)等諸多行業(yè)。

兩種稅種的計稅依據(jù)是完全相反的，前者為價內(nèi)稅，后者為價外稅，因此這項政策有效地減少了重復(fù)收稅的現(xiàn)象，是一種積極的財政政策，有助于降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，推動社會發(fā)展良性循環(huán)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革。

二、“營改增”影響房地產(chǎn)稅收的因素

（一）進(jìn)項稅抵扣

房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，建設(shè)費用十分龐大，其中，建材方面的支出更是占據(jù)了很大的比重，對于鋼筋、混凝土、沙石、磚瓦等建材的需求量巨大。由于建筑材料十分繁雜，為了減小開支，一些小而零碎的材料可能是向一些規(guī)模較小的商家購買的，雖然能取得更優(yōu)惠的價格，但也可能存在小規(guī)模納稅人無法提供增值稅發(fā)票或者發(fā)票抵扣有限的情況，造成進(jìn)項稅無法正常抵扣，其抵扣程度對于減稅效應(yīng)有直接的影響，導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)提高。

（二）稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)聯(lián)系非常緊密，建筑企業(yè)作為上游企業(yè)，受到“營改增”的影響，建筑材料、施工器械、人工勞務(wù)等方面的稅收負(fù)擔(dān)增加，也會增加其稅負(fù)?！盃I改增”政策實施后，租賃方面的稅收負(fù)擔(dān)有所提升，提高了建筑成本，且建筑過程中存在大量來著農(nóng)村或作為自由人員的建筑工人，人工成本較高，也無法提供相應(yīng)的專用發(fā)票，則最終導(dǎo)致需要繳納的稅額有所提升，而建筑企業(yè)可能會出于保護(hù)自身利益而將部分稅負(fù)向下游進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，對于房企也產(chǎn)生一定的沖擊。

（三）價外費用抵減

關(guān)于部分價外費用的抵減也會給房企帶來稅收影響，主要從以下幾個方面產(chǎn)生影響。首先，從政府處獲取的各類財政性費用通常只能得到行政性的票據(jù)，無法獲取增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。其次，中小型企業(yè)為了獲取開發(fā)項目的資金支持，可能會向資質(zhì)較低的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，其門檻較低、放款較快，但很可能無法提供相應(yīng)的稅收專用發(fā)票，從而增加稅收負(fù)擔(dān)。此外，對于一些舊改項目，拆遷所支出的補償款雖然也屬于購置土地的成本，但基于相關(guān)政策文件的規(guī)定，無法進(jìn)行抵扣，繼而增加開發(fā)成本。

（四）進(jìn)銷項不匹配

房產(chǎn)銷售與其他產(chǎn)業(yè)有所不同，企業(yè)為了快速回籠資金，可能在項目尚未完全竣工時就對房子進(jìn)行預(yù)售了。在實際操作過程中，由于工程仍在進(jìn)行，其建設(shè)成本無法完全確定，也就有可能產(chǎn)生進(jìn)項稅與銷項稅無法完全匹配的狀況，導(dǎo)致資金壓力較大，最終提高開發(fā)成本。

三、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（一）影響征管體制及稅負(fù)

稅收的征管體系隨著相關(guān)政策文件的出臺而有所變化，其申報的地點、方式、材料、發(fā)票管理等方面均產(chǎn)生了相應(yīng)的變化。例如改革前的申報期限變?yōu)榘创?、按月相結(jié)合，改革后沒有完全確定，有時可能需要主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定，這就要求我們及時掌握相關(guān)信息，對稅務(wù)申報具有更深入的認(rèn)知，降低稅務(wù)違規(guī)的風(fēng)險。

政策實施后，應(yīng)繳稅種與應(yīng)交稅額均受到影響，產(chǎn)生了相應(yīng)的變化，例如土地增值稅、所得稅等，并最終影響總的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）影響經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)

改革后，建筑企業(yè)通過稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將部分稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房企上，間接性地增加其建安成本。此外，這項政策對于企業(yè)進(jìn)項發(fā)票的獲取也有所影響，繼而對房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生直接影響。由于購買材料、租賃器械、人工費用、融資等情況下，可能無法取得相應(yīng)的專用發(fā)票，最終導(dǎo)致建安成本有所提高，影響其經(jīng)營成本的結(jié)構(gòu)。

（三）影響財務(wù)核算體系

企業(yè)內(nèi)部的核算體系受這項政策的影響也會發(fā)生一些變化。首先，會計科目和核算方式會產(chǎn)生變化，改革前科目較少且核算簡單，改革后則新增了九個科目，使核算變得更加復(fù)雜。其次，財務(wù)報表和財務(wù)指標(biāo)也會受到影響，例如利潤表以及銷售凈利潤等方面均收到了一定的影響發(fā)生變化。此外，對于企業(yè)的現(xiàn)金流也有一定的影響，由于回收期較長，資金周轉(zhuǎn)不便，進(jìn)項稅會受到一定影響，繼而對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。最后，還會提升發(fā)票管理的風(fēng)險，企業(yè)可能受利益驅(qū)使而“虛開”“代開”發(fā)票以降低自身稅收負(fù)擔(dān)，產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。

（四）影響開發(fā)經(jīng)營模式

改革后，會對材料供應(yīng)商的選擇產(chǎn)生影響，企業(yè)在購買材料時，會更傾向于考慮能夠提供正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商。其次，也會使得企業(yè)會綜合考慮稅率調(diào)整合作模式。此外，可能會增加固定資產(chǎn)的投資，影響經(jīng)營格局與價格體系，使地產(chǎn)格局向多元化轉(zhuǎn)變，有助適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、相關(guān)應(yīng)對策略

（一）科學(xué)應(yīng)用稅收籌劃

針對稅收政策的改革，企業(yè)也要做出相應(yīng)的改變，科學(xué)的、合理的應(yīng)用稅收策劃，使的稅務(wù)負(fù)擔(dān)減輕，實現(xiàn)利益最大化。例如，綜合考慮價格與稅收，選擇材料供應(yīng)方；選擇“包工包料”的方式來取代以往的“甲供材料”，減小稅務(wù)負(fù)擔(dān)；合理制定房產(chǎn)的銷售價格，增加固定資產(chǎn)的投資行為，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍等。

（二）完善財務(wù)管理制度

改革后的財務(wù)核算工作更加煩瑣復(fù)雜，因此必須完善內(nèi)部核算系統(tǒng)、財務(wù)管理部門以及財務(wù)管理制度，規(guī)范整體納稅體系，密切關(guān)注納稅時間、地點、材料等方面的變化，及時做出調(diào)整，以便更好地進(jìn)行稅務(wù)核算，降低稅收負(fù)擔(dān)。此外，還要重視銷售合同中涉及稅收的條款，針對特殊的條款進(jìn)行合理調(diào)整。

（三）增強(qiáng)增值稅發(fā)票管理水平

增值稅的使用范圍非常廣，涉及金額巨大，在稅收總額中占據(jù)了舉足輕重的比重，一向是發(fā)票管理的重點對象，因此我們必須增強(qiáng)其管理水平。首先，選擇資質(zhì)比較好的供應(yīng)商或融資機(jī)構(gòu)，獲取可用于抵扣的專用發(fā)票；其次，要強(qiáng)化專用發(fā)票的辨識與認(rèn)證管理，避免收到無法抵扣的票據(jù)；再次，要著重防范虛開、偽造的無效專用發(fā)票，避免被卷入違法犯罪的漩渦中；最后，可以設(shè)置專門的人員來管理專用發(fā)票，保障工作的效率與質(zhì)量。

（四）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升專業(yè)水平

稅務(wù)改革對工作人員的專業(yè)水平提出了新的挑戰(zhàn)，稅收的項目更多，程序更煩瑣，核算方式也更加復(fù)雜，因此我們必須加強(qiáng)員工培訓(xùn)，定期開展培訓(xùn)活動，提升員工的業(yè)務(wù)能力與專業(yè)水平。有利于降低涉稅風(fēng)險，提升核算的效率與準(zhǔn)確性，減小其稅收負(fù)擔(dān)。

五、結(jié)語

“營改增”作為一項普惠性的減稅政策，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有助于降低運作成本、規(guī)范財務(wù)管理、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，但也產(chǎn)生了一些弊端，例如對企業(yè)的管理能力與人才配備提出了新要求，并產(chǎn)生了新的博弈，要求他們采取科學(xué)的稅收籌劃。這一項稅收政策對于企業(yè)的快速、平穩(wěn)、健康發(fā)展具有重要意義。