簡析房地產(chǎn)市場“過冷”背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

劉慧

（江西環(huán)境工程職業(yè)學(xué)院商學(xué)院，江西 贛州 341000）

就當(dāng)前我國各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況而言，房地產(chǎn)市場“過冷”的發(fā)展現(xiàn)象和我國不斷推進(jìn)的城市化建設(shè)出現(xiàn)了顯著的外在矛盾。同時(shí)伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及各地的城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略布局，引導(dǎo)大量的農(nóng)業(yè)人口快速轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中居住，從外部邏輯上來看，這種趨勢應(yīng)該促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的軌道，但是房地產(chǎn)市場的實(shí)際發(fā)展情況卻并非如此，“過冷”現(xiàn)象在如今越發(fā)突出，該種違反市場發(fā)展邏輯、經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯的“異態(tài)”必須詳盡剖析，如此才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展提供可靠借鑒。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

事實(shí)證明，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展目前已經(jīng)陷入怪圈，在2016年后，國內(nèi)各地房價(jià)持續(xù)上漲，而采取了多種措施仍舊無法實(shí)現(xiàn)有效控制，后續(xù)的政策也印證了該趨勢，房地產(chǎn)市場“調(diào)控、上漲”兩種現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，尤其是新一線城市和二線城市，房價(jià)上漲和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了相對顯著的矛盾。非理性泡沫的發(fā)展階段已經(jīng)是不爭的事實(shí)，這種現(xiàn)象也直接影響了人們的消費(fèi)行為，“過冷”成為了一種相對普遍的現(xiàn)象[1]。2018年、2019年除了在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。短期需求側(cè)調(diào)控（抑制非理性需求）和中長期供給側(cè)改革（保證有效供給）共同發(fā)力。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面對著投資、消費(fèi)、物價(jià)、貿(mào)易競爭等多個(gè)層面的壓力，為解決當(dāng)前居民的客觀需求和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的矛盾，短期內(nèi)政府部門必然還會持續(xù)采取調(diào)控措施，就房地產(chǎn)的市場發(fā)展控制方式而言，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“一條腿靠市場、一條腿靠政府”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。因此，當(dāng)前“過冷”的情況，一方面是房價(jià)的非理性上漲，房地產(chǎn)購買意愿非理性提升所導(dǎo)致的；另一方面是普通家庭在過去的18年，似乎都相信了房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的客觀事實(shí)，尤其是在2016-2018年間，有相當(dāng)一部分普通家庭都遭受了創(chuàng)傷，加之互聯(lián)網(wǎng)金融泡沫影響，有相當(dāng)一部分普通家庭的購買力被削弱[2]。在未來可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)，供給層面推貨意愿的提升是一二線城市銷售改善的重要?jiǎng)恿Γ绕湓诖汗?jié)后，隨著房企推貨意愿的提升，疊加部分城市政策的邊際改善，同時(shí)隨著越來越多核心城市逐步進(jìn)入存量開發(fā)階段，這些城市二手房市場也越來越具備代表性，2019以來的一線城市、二線城市、三線城市的二手房市場也和新房市場一樣迎來修復(fù)。2019年16城二手房成交面積同比增速從1月的下跌4.59%回升至4月的增長25.03%，總體形勢仍舊較為復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)市場“過冷”背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

（一）基于商品需求彈性的分析

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年居民收入和消費(fèi)支出情況》顯示，2018年，全國居民人均可支配收入28228元，比上年名義增長8.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)36413元，增長7.6%，是平均數(shù)的92.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)13066元，增長9.2%，而全國平均房價(jià)則保持在8673元左右[3]。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理分析，商品價(jià)格的變動對于商品需求的影響是極為敏感的，就當(dāng)前的價(jià)格和人均可支配收入而言，商品房價(jià)格調(diào)整存在較為突出的彈性空間，但是就當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商營銷趨勢而言，少有房地產(chǎn)開發(fā)商愿意通過降低價(jià)格來提升銷量，且仍舊有一部分投機(jī)居民堅(jiān)信“房價(jià)持續(xù)上漲”的事實(shí)，認(rèn)為當(dāng)下購房仍舊不失為一個(gè)良好的選擇。

（二）基于商品價(jià)格預(yù)期的分析

1998年住房體制改革，宣布我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了快速發(fā)展階段，在1998年后的十?dāng)?shù)年間，房地產(chǎn)處于“黃金時(shí)代”，這個(gè)時(shí)間段房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上，長期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低，房企財(cái)務(wù)杠桿比較高[4]。就當(dāng)前的信貸條件以及政策條件上來看，房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)成為了過去式，但大部分消費(fèi)者對于“房價(jià)”的預(yù)期仍舊處于“持續(xù)上漲”的狀態(tài)，這就強(qiáng)化了房地產(chǎn)行業(yè)仍舊處于“黃金時(shí)代”的概念定格。但是一系列抑制房價(jià)的政策出臺，以及社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展階段，讓各行各業(yè)均受到了一定的影響，所以在二線城市、三線城市，消費(fèi)者的購房意愿持續(xù)降低，而目前大多數(shù)成交案例都不為消費(fèi)者的住房剛性需求或者改善性需求。

（三）基于商品政策預(yù)期的分析

《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行，其中規(guī)定不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時(shí)需要征收契稅，而“契稅”對于大多數(shù)普通消費(fèi)者而言，是一個(gè)影響購房的重要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的背景下，有相當(dāng)一部分家庭為了減少購房成本，采用“技術(shù)性離婚”的方式來規(guī)避契稅或者規(guī)避限制購買政策。所以即便是近幾年各地逐步推行改善型購房政策、剛性購房政策，也無法徹底消除“契稅”對于普通消費(fèi)者的疑慮，這種因素也在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

三、針對房地產(chǎn)市場"過冷"的政策建議

（一）鼓勵(lì)適度降價(jià)

商品價(jià)格和消費(fèi)者消費(fèi)意愿的相互關(guān)系這里就不多做贅述，盡管目前多數(shù)政策都已經(jīng)開始引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)銷售，但是政策的落實(shí)仍舊存在一定的阻礙，具體問題表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：一是地方政府擔(dān)心房價(jià)下降后會導(dǎo)致低價(jià)下跌，從而導(dǎo)致地方的財(cái)政收入受到影響；二是開發(fā)商受制于此前的營銷方式，擔(dān)憂此前購房消費(fèi)者會不滿降價(jià)行為。針對這兩個(gè)方面，當(dāng)前房價(jià)的下降并非是單方面下降，而是要首先控制住房價(jià)上漲的趨勢，同時(shí)根據(jù)地區(qū)最近數(shù)月成交量以及人均可支配收入，通過適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)來刺激群眾的消費(fèi)行為，如此便能夠有效規(guī)避降價(jià)導(dǎo)致的多種風(fēng)險(xiǎn)。另外，各地政府應(yīng)該考慮到地區(qū)房產(chǎn)的庫存，適當(dāng)在“契稅”方面給予優(yōu)惠，以刺激消費(fèi)行為。

（二）引導(dǎo)商品預(yù)期

經(jīng)過十?dāng)?shù)年的發(fā)展，房價(jià)的變動在廣大民眾觀念中已經(jīng)形成了一個(gè)持續(xù)上漲的趨勢，而2016-2018年房價(jià)的急劇上漲，導(dǎo)致消費(fèi)者對于房價(jià)的變動產(chǎn)生了異化印象，但是在政策的調(diào)控下，房價(jià)的變動必然會回歸于理性，綜合考慮社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房價(jià)或還會持續(xù)上漲，但是上漲必然會處于一個(gè)良性的發(fā)展過程，且即便是降價(jià)也不會在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。地方政府應(yīng)該積極宣傳這一客觀發(fā)展趨勢，讓消費(fèi)者對于房價(jià)的變動有一個(gè)合理的預(yù)期，從而消除房價(jià)上漲對于普通家庭帶來的創(chuàng)傷，讓其將購房行為關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到對房產(chǎn)的剛性需求以及改善性需求方面來。

（三）規(guī)范尋租成本

尋租成本的產(chǎn)生本身是一種有違市場競爭機(jī)制的現(xiàn)象，“去庫存”的現(xiàn)象在未來可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)不可改變，這就要求政府部門應(yīng)該發(fā)揮房地產(chǎn)市場導(dǎo)向作用，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理的計(jì)算初始成本，消除房價(jià)控制的疑慮。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場“過冷”現(xiàn)象是不符合我國城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展進(jìn)程的，同時(shí)該現(xiàn)象是由商品價(jià)格預(yù)期、房價(jià)惡性增長等現(xiàn)象所導(dǎo)致的，現(xiàn)如今不可再完全依賴于市場自身的調(diào)控，政府部門應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來找到規(guī)范房價(jià)、促使剛性消費(fèi)及改善性消費(fèi)的實(shí)際政策，以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。