基于REITS的商業(yè)不動產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及對策研究

官靖峰 郭麗華

（吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，吉林 長春 130118）

引言

根據(jù)相關(guān)報(bào)告顯示，截至2019年初，全國商品房待售面積5.24億㎡，其中石家莊、廈門、北京、天津、昆山周期化高于18個(gè)月，分別為56.2個(gè)月、37.8個(gè)月、35.5個(gè)月、18.6個(gè)月和20.5個(gè)月，而石家莊現(xiàn)有庫存去化需要4.68年，可見我國商品房去庫存壓力依然很大。

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷深入，商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成一定的規(guī)模，寫字樓、科研辦公、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)零售（集中式購物中心、百貨）、酒店、物流及公寓等項(xiàng)目呈井噴式的建設(shè)。尤其是一線城市的北京、上海、廣州、深圳共四座城市和新一線城市的成都、杭州、蘇州、武漢、天津、南京、西安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市更為突出。商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模需要新型的融資管理模式來滿足建設(shè)資金需求和科學(xué)的運(yùn)營管理的需要，REITS融資模式以其自身的特點(diǎn)有望實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。本文從我國商業(yè)不動產(chǎn)融資現(xiàn)狀入手，探討采用REITS融資模式，分析REITS融資的風(fēng)險(xiǎn)并提出合理建議。

一、商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金現(xiàn)狀及融資模式概述

資金來源現(xiàn)狀：

（一）自有資金，開發(fā)商使用自有的資金進(jìn)行商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，這種投資方式股權(quán)統(tǒng)一，便于管理，但是如果操作不當(dāng)一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目將不得不停滯，開發(fā)商將承擔(dān)項(xiàng)目帶來的所有風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行貸款，開發(fā)商為了獲取項(xiàng)目建設(shè)資金可以向銀行申請貸款，通過這種方式籌資成本較低，目前這是開發(fā)商籌集資金的最主要方法，但是隨著國家對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，銀行對于房地產(chǎn)項(xiàng)目放貸的條件變得嚴(yán)苛，放貸額度有所縮緊，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款。

（三）承包商籌資，在競爭激烈的市場競爭下。承包商愿意墊付承包建設(shè)工程，為了承接業(yè)務(wù)。開發(fā)商在資金不足的情況下也可以運(yùn)用這種方式節(jié)省開發(fā)資金壓力。

（四）利用證券化資金，利用證券化資金的方式有發(fā)行房地產(chǎn)股票和發(fā)行房地產(chǎn)債券兩種方式。

（五）通過預(yù)售籌資。房地產(chǎn)企業(yè)在前期資金不足的情況下，可以通過預(yù)售籌資。在建設(shè)項(xiàng)目為完成的情況下就進(jìn)行預(yù)售。但是這種方式有很大的缺陷，許多開發(fā)商在未建設(shè)完成的情況下籌集大量資金，無異于將所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

二、不動產(chǎn)項(xiàng)目融資模式

不動產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金支持，目前國內(nèi)外融資模式主要有BOT、PPP、TOT、ABS、BFI和REITS等，每種融資模式各具特色。

（一）BOT融資模式

BOT模式是由基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目地方國政府或其他組織以提供一種特許權(quán)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國或者國外企業(yè)作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營者融資，進(jìn)行融資，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在一定的時(shí)間范圍內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目，獲得經(jīng)濟(jì)利潤，最后在經(jīng)營期限結(jié)束后將項(xiàng)目移交給政府機(jī)構(gòu)。所以，有時(shí)BOT被稱為“暫時(shí)私有化”過程。BOT融資模式一出現(xiàn)，就引起了社會各界的廣泛重視，被認(rèn)為是項(xiàng)目融資的一種新模式。

（二）PPP融資模式

PPP模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，是指政府、營利性企業(yè)和非盈利企業(yè)以某個(gè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)而形成的相互合作關(guān)系的模式。從某種程度上說，只要是旨在促進(jìn)私人企業(yè)與政府合作進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)的模式都可以歸為這一類別，通過這種合作模式，合作各方可以得到比單獨(dú)行動更有利的結(jié)果，合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，政府并不是把項(xiàng)目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔(dān)責(zé)任和融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）TOT融資模式

是指政向融資的企業(yè)，出售項(xiàng)目一定時(shí)間的經(jīng)營權(quán)，并取得一定的資金的方式。在經(jīng)營期滿之后，再把它收回來。

（四）ABS融資模式

ABS簡單來說，就是資產(chǎn)證券化的意思，是以現(xiàn)有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，證券化資產(chǎn)。通過在資本市場上發(fā)行債券的一種模式。它的特點(diǎn)就是，融資成本較低，并且可以吸收國外投資。

（五）PFI融資模式

就是運(yùn)用民間資本開發(fā)公共項(xiàng)目的一種融資模式，政府發(fā)起的項(xiàng)目由私人負(fù)責(zé)運(yùn)營和建設(shè)，最后民間資本負(fù)責(zé)運(yùn)行經(jīng)營一段時(shí)間，再移交給政府。這種模式的特點(diǎn)是領(lǐng)域廣泛，效率高但是也有管理混亂和資本回收期太長等缺點(diǎn)。

（六）REITS融資模式

REITS起源于美國，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，將流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)通過投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上證券資產(chǎn)的金融交易過程，其收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，投資人的收益的來自于分紅，此融資模式可以為社會游資提供較好的投資平臺，但是作為新型的金融產(chǎn)品，存在一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。

三、REITs融資的風(fēng)險(xiǎn)及對策

（一）風(fēng)險(xiǎn)種類

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。REITs在國外一些國家已經(jīng)被人認(rèn)為是一種較成熟的投融資模式廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，而在我國尚屬起步階段，目前只有幾只類REITS基金，政策還沒有完全放開，未來的走向還具有一定的不確定性；有關(guān)REITS的法規(guī)尚不完善，投資者的權(quán)益保障不明晰。

2、市場風(fēng)險(xiǎn)。任何行業(yè)的發(fā)展都會經(jīng)歷興起、發(fā)展、頂峰、衰落階段，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，我國的開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)已接近于頂峰，房地產(chǎn)公司為了開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)用REITs等各種方式融資，大量的房建項(xiàng)目在一定程度上會導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也產(chǎn)生大量的庫存，形成房房地產(chǎn)泡沫，有使房地產(chǎn)市場崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

3、管理風(fēng)險(xiǎn)。REITs模式的融資方所屬行業(yè)不一。有時(shí)會出現(xiàn)董事會干預(yù)公司的日常管理的現(xiàn)象。而各出資方從自身利益考慮，管理有時(shí)產(chǎn)生指令不統(tǒng)一，運(yùn)營效率低下，最眾使利潤下滑，達(dá)不到預(yù)期收益。

4、股權(quán)變更風(fēng)險(xiǎn)。REITS模式的融資的特點(diǎn)是股權(quán)分散，在開放式基金的運(yùn)營中，如果有大宗資金入股，會改變公司的股權(quán)分配，公司的運(yùn)營方向有可能會被更改，致使公司管理混亂，管理方向朝令夕改，影響公司內(nèi)部的不團(tuán)結(jié)，甚至?xí)构酒飘a(chǎn)。

5、回報(bào)周期風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)不動產(chǎn)建設(shè)需要一定的周期，從設(shè)計(jì)、建設(shè)到銷售、運(yùn)營需要一年或者幾年的時(shí)間。因?yàn)橥獠凯h(huán)境變化、政策變化、運(yùn)營模式和股東資金情況發(fā)生變化等一系列問題，致使運(yùn)行周期延長，而周期越長意味面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大，需要的資金越多，為此股東必須具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）風(fēng)險(xiǎn)對策

形成以上風(fēng)險(xiǎn)的原因諸多，所以在投資之前必須要熟悉國家的政策和相關(guān)的法律法規(guī)，了解REITS這一金融產(chǎn)品的特點(diǎn)，通常股東會在所投項(xiàng)目的公司的利潤下滑，出現(xiàn)董事會成員意見浮動，會對公司經(jīng)營造成更大的損失，為此需要尋求有效的方法和對策。

1、政府政策支持。REITS模式作為新型的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品可以有效解決商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資金緊缺瓶頸問題，所以我國政府應(yīng)積極推動，適時(shí)推出這一產(chǎn)品，并為其上市提供政策支持和法律法規(guī)支持。

2、確立準(zhǔn)入門檻。政府部門在審核公司項(xiàng)目的時(shí)候，注重發(fā)展?jié)摿玫捻?xiàng)目，保證吸引股東們的投資欲望，使公司的資金來源穩(wěn)定，以確保保公司平穩(wěn)運(yùn)行。

3、規(guī)范企業(yè)管理。保證管理人員正規(guī)化，公司的高層管理人員必須是專業(yè)素質(zhì)過硬，實(shí)戰(zhàn)能力強(qiáng)的高素質(zhì)人才，這樣可以保證公司的決策科學(xué)化、管理精細(xì)化，避免做出偏激或者不符合實(shí)際情況的決策。

4、科學(xué)設(shè)置機(jī)構(gòu)。公司科學(xué)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，職責(zé)分工明確，有專門部門了解最新的管理模式和技術(shù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的創(chuàng)新。

5、專業(yè)人才培養(yǎng)。REITS模式的融資在我國的發(fā)展尚屬起步階段，需要培訓(xùn)大量的專業(yè)人才來保證商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展。

四、總結(jié)

REITS模式是成本較低，管理靈活的融資管理模式。但是也存在著受政策影響等風(fēng)險(xiǎn)等問題，我國應(yīng)從政策上給予積極支持，通過REITS融資模式使商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目在滿足資金需求的基礎(chǔ)上，科學(xué)有序地運(yùn)營獲取預(yù)期的收益，從而實(shí)現(xiàn)政府、社會和投資者的共贏，助推我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。