我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資分析

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作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對資金的需要明顯強(qiáng)于其他行業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國銀行貸款政策有著極為緊密的聯(lián)系。這些年來，國內(nèi)房價不斷上漲，政府出于民生考慮，連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策來控制房價和國內(nèi)金融市場。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過尋找新的融資渠道來保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，雖然信托融資在我國發(fā)展的時間尚短，但是具有靈活和便捷的優(yōu)點，而且正處于高速發(fā)展的階段，可以作為房地產(chǎn)業(yè)融資的一個有力選擇。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量極大，在房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都需要大量資金的支撐，具有高投入、高風(fēng)險和高收益的特點。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何獲得足夠的資金成為企業(yè)資本運(yùn)作的最關(guān)鍵問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要可以分為內(nèi)部融資和外部融資，內(nèi)部融資是指企業(yè)自持資金的融通，外部融資是從企業(yè)外部的金融機(jī)構(gòu)或資本市場籌集資金[1-2]。目前，銀行信貸是我國房地產(chǎn)業(yè)的融資的主要形式，債券融資、外資融資、上市融資以及信托融資等融資方式的占比仍然較少。

當(dāng)前，國內(nèi)金融市場還沒有完成多元化融資體系的建立，我國房地產(chǎn)業(yè)融資手段可以說是較為單一，基本上是依靠商業(yè)銀行體系來支持龐大的資金需求，其他融資方式的發(fā)展速度完全沒有跟上房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過分依賴銀行貸款是國內(nèi)企業(yè)整體融資體制歷史演變的結(jié)果，我國房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行體系之間信貸的非理性關(guān)系也是導(dǎo)致這一狀況的主要原因。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)重大的資金風(fēng)險，都是由商業(yè)銀行體系來承擔(dān)的，這種情況對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、我國金融體系的穩(wěn)定以及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是極為不利的。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過分依賴銀行貸款，導(dǎo)致銀行信貸政策的變動極易對房地產(chǎn)業(yè)造成直接的影響，甚至于給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的資金風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資分析

房地產(chǎn)企業(yè)信托融資是目前房地產(chǎn)融資渠道的一種，是為了獲得支持房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動資金，而采取信托的方式進(jìn)行的資金融通行為[3-4]。房地產(chǎn)信托投資資金的主要特點在于面向中小投資者、流動性強(qiáng)、市場價值的穩(wěn)定性、高現(xiàn)金回報以及有助于抵御通貨膨脹等。當(dāng)前，我國正在積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，這一舉措不僅能夠幫助完善我國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)、推動我國房地產(chǎn)價格形成機(jī)制回歸，還有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)資金的流通。國內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是針對房地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和房屋開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的主要操作模式可以分為以下四種，即信托貸款模式、股權(quán)信托模式、受益權(quán)信托模式以及財產(chǎn)型信托模式。

在政府一系列宏觀調(diào)控政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)正在不斷尋找新的融資渠道來保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致了近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的飛速發(fā)展。然而，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，還沒有真正把信托融資當(dāng)做企業(yè)的長期融資渠道，只是將它作為銀行貸款的臨時替代。我國房地產(chǎn)企業(yè)尚沒有形成將信托融資發(fā)展為企業(yè)的穩(wěn)定融資渠道的意識，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險并沒有得到實質(zhì)性的解決，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的發(fā)展還存在著較多的障礙。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資風(fēng)險的主要控制方法

現(xiàn)階段，我國關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的研究正處于不斷加強(qiáng)和深化的階段，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資發(fā)展尚不成熟，還存在著以下幾個主要的信托融資風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資確少專業(yè)的管理人才。因為國內(nèi)信托業(yè)起步較晚，我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資尚未形成專業(yè)的人才隊伍。房地產(chǎn)信托基金的管理人員不僅要具備金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)運(yùn)營等跨學(xué)科和跨領(lǐng)域的綜合理論知識，還要有豐富的實際操作經(jīng)驗，但是國內(nèi)信托融資管理人員的專業(yè)素養(yǎng)在理論和實踐方面都尚待提高。

我國房地產(chǎn)市場正處于高風(fēng)險時期。經(jīng)過近些年的房價持續(xù)上漲，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了很高的風(fēng)險，在高風(fēng)險下全面發(fā)展信托基金是不理智的，會對房地產(chǎn)信托市場產(chǎn)生難以預(yù)料的不良影響，甚至?xí)绊懙秸麄€國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定性。

本文以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，分析該房地產(chǎn)企業(yè)在開展信托融資活動過程中存在的具體風(fēng)險，并針對其信托融資風(fēng)險給出一些控制方法。該房地產(chǎn)企業(yè)有一房地產(chǎn)舊城改造項目，需要數(shù)十億的開發(fā)資金，最終選擇了信托融資來籌集這筆開發(fā)資金。

該企業(yè)在信托融資過程中，信托資金以實股名債進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目，信托公司100%成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，該企業(yè)進(jìn)行項目操盤，當(dāng)項目實現(xiàn)正規(guī)現(xiàn)金流后由該公司回購信托公司股權(quán)，然后并表。在這一項目開發(fā)過程中，需要控制的風(fēng)險主要在于兩點：一、由于該企業(yè)與其所選的信托公司同屬一個集團(tuán)的下屬企業(yè)，在合作過程中有關(guān)聯(lián)交易之嫌，很可能給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和不必要的法律糾紛；二、在不違法違規(guī)的前提下，如何按照開發(fā)和銷售進(jìn)度有序地投入資金，同時又實現(xiàn)財務(wù)費用最小，確保項目利潤最大化。

關(guān)聯(lián)交易會影響企業(yè)獨立經(jīng)營能力，導(dǎo)致各方利益失衡。因此，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持資產(chǎn)完整原則和業(yè)務(wù)獨立原則，避免產(chǎn)生借助信托資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的依賴，減少與信托公司之間的交易。該企業(yè)可以完善關(guān)聯(lián)交易定價機(jī)制，遵守市場價格確定原則，從而實現(xiàn)對公司利益的基本保證，判斷公司間的關(guān)聯(lián)交易是否屬于不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易以及是否給公司造成損失，交易價格是一個關(guān)鍵的判斷標(biāo)準(zhǔn)。至于如何該企業(yè)還應(yīng)當(dāng)規(guī)范關(guān)聯(lián)交易審批流程，降低不當(dāng)關(guān)聯(lián)交易幾率，并且要強(qiáng)化外部監(jiān)管措施，建立關(guān)聯(lián)交易信息披露制度。該公司需要按照監(jiān)管部門要求建立信息披露制度，在公司作出重大關(guān)聯(lián)交易的決定后，按照公司信息披露的程序和方式，及時、完整、準(zhǔn)確地向監(jiān)管部門和社會大眾披露，這樣才能準(zhǔn)確判斷關(guān)聯(lián)交易是否公平，價格是否公允、是否侵害了公司利益。

針對如何按照開發(fā)、銷售進(jìn)度有序投入資金以及實現(xiàn)財務(wù)費用最小的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意加強(qiáng)資金的集中管理，建立健全的資金管理制度，對資金進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)控和嚴(yán)格的監(jiān)控，避免因為資金管理不好帶來的嚴(yán)重財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的財務(wù)部應(yīng)狠抓資金管理，執(zhí)行回款通報制度，對應(yīng)收賬款責(zé)任到人，對于款項的支出，嚴(yán)格按照資金計劃執(zhí)行。該企業(yè)應(yīng)該設(shè)立獨立的資金預(yù)算管理團(tuán)隊，制定年度、季度和月度資金預(yù)算表，精確化每個人預(yù)算管理工作的內(nèi)容和范圍，加強(qiáng)資金使用的動態(tài)管理，以資金預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)形成指標(biāo)考核機(jī)制，嚴(yán)格把關(guān)資金預(yù)算的調(diào)整或追加，從而提高企業(yè)資金利用率和確保項目利潤的最大化。

四、結(jié)論

我國房地產(chǎn)業(yè)對資金的需要明顯強(qiáng)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國銀行貸款政策有著極為緊密的聯(lián)系。這些年來，政府連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策來控制房價和國內(nèi)金融市場，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了極大的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過尋找新的融資渠道來保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。信托業(yè)是我國金融業(yè)的組成部分之一，信托融資在我國正處于高速發(fā)展的階段，有利于促進(jìn)我國金融業(yè)的多元化發(fā)展和促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的研究可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的實現(xiàn)企業(yè)融資，因此，本文通過研究我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)有的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)信托融資進(jìn)行具體分析，并給出了關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資風(fēng)險的主要控制方法。希望本文的研究結(jié)果能夠為我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資提供一定的幫助。