我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究

歐月桂

（鶴山市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，廣東 江門 529700）

2019年7月30日，中央政治局會議提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的市場環(huán)境和政策環(huán)境。在房地產(chǎn)調(diào)控的新政策下，銀根收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難、融資成本提高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯著提高。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理是比較重要的管理內(nèi)容，這也是對房地產(chǎn)企業(yè)未來的良好發(fā)展有著重要影響的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額比較大，而進(jìn)行回收的周期又比較長，所以在各層面因素影響下就容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的生存發(fā)展，在風(fēng)險(xiǎn)防范工作方面進(jìn)一步強(qiáng)化，才能真正有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

目前學(xué)術(shù)界還未形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的確切定義，存在分歧的主要原因，是由于觀察的角度不同。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有面向未來、客觀性、不確定性、可度量性和損益性等方面的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不同，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是從負(fù)債和所有者權(quán)益角度考慮的，是由于負(fù)債而引起所有者權(quán)益變動的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)負(fù)債表右側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)；而經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是從資產(chǎn)的角度出發(fā)，是由于經(jīng)營管理因素引起資產(chǎn)損益的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)負(fù)債表左側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。

從資本循環(huán)的角度看，資本循環(huán)主要有四個環(huán)節(jié)：籌資、投入、生產(chǎn)和分配，其起點(diǎn)和終點(diǎn)都是貨幣形態(tài)。在資本循環(huán)的各個節(jié)點(diǎn)都存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，按資本循環(huán)的各個環(huán)節(jié)所積累的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可分為：融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)。但從資本循環(huán)角度看財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并沒有揭示造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因。按造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因進(jìn)行分類，可分為三類：

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中籌資風(fēng)險(xiǎn)是重要類型，房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生主要是由于在企業(yè)不能承受高水平負(fù)債率造成的。此外，還有是房地產(chǎn)企業(yè)針對貸款長借短用的情況下所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)中比較重要的問題，經(jīng)營當(dāng)中受到高資產(chǎn)負(fù)債比率因素的影響下，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展后期就容易發(fā)生破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，在期限內(nèi)不能償還債務(wù)這就會對企業(yè)信譽(yù)造成不利影響，貸款難度也會增大。

從籌資的角度看，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)使用了負(fù)債，使用負(fù)債越多，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；如果不負(fù)債，那么就沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小可以用負(fù)債金額、借款利率和投資收益率來衡量：當(dāng)投資收益率高于借款利率時，如果借入金額越大，企業(yè)收益就越大；反之，當(dāng)投資收益率低于借款利率時，如果借入金額越大，企業(yè)損失就越大。簡單來說，企業(yè)負(fù)債帶來了杠桿效應(yīng)，放大了收益的同時也增加了風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是由于負(fù)債產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不確定風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生通常是由于各種不確定性因素導(dǎo)致的。不確定因素有很多，主要有政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等。因此，有學(xué)者認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)主要是由于利率、匯率的不確定性以及企業(yè)負(fù)債水平?jīng)Q定的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以使用凈資產(chǎn)收益率（ROE）或每股收益額（EPS）來衡量。

（三）資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型中的資金平衡風(fēng)險(xiǎn)，主要是在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策條例使得中小企業(yè)缺乏土地資源以及資金鏈斷裂狀況，不能在市場中生存。大型房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨項(xiàng)目多以及資金怎樣平衡問題，如果資金不能平衡利用這就會容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

企業(yè)的資金主要由自有資金和債務(wù)資金兩部分構(gòu)成。從資本結(jié)構(gòu)的角度看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來自于債務(wù)資本在總資金中的比重，債務(wù)的比重越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，債務(wù)的比重越小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）籌資渠道單一、成本高

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道比較單一，目前主要的籌資渠道是商業(yè)銀行貸款，除此之外，債券市場、股票市場、股權(quán)投資、基金市場也是常用的融資渠道。從這些融資渠道可以看出，受政策利率、信貸擴(kuò)張與收縮、貨幣政策的影響巨大。2019年7月30日，中央政治局會議明確提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！痹诖吮尘跋拢邔用嫱ㄟ^收緊房地產(chǎn)融資來降溫房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難、融資成本高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也顯著增大。

（二）債務(wù)結(jié)構(gòu)不平衡

通過分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況可知，目前房地產(chǎn)市場的短缺債務(wù)比例較高，而相對應(yīng)的長期債務(wù)比例較低，這種債務(wù)結(jié)構(gòu)不大合理、不平衡。房地產(chǎn)企業(yè)的大量利潤被用于支付高杠桿、高成本資金及銀行貸款的利息，導(dǎo)致大量利潤被吞噬。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

通過上節(jié)討論可知，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)比財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更重要，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗決定，其在某種程度上決定了公司的成功。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)包括投資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨風(fēng)險(xiǎn)等，其中投資風(fēng)險(xiǎn)為長期風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨風(fēng)險(xiǎn)為短期風(fēng)險(xiǎn)。最大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是決策風(fēng)險(xiǎn)，決策錯誤往往帶來巨大的損失。特別是的投資決策，一旦投資決策失誤，就讓企業(yè)陷入各種財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。

（四）其他不確定性導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生是受到多方面其他的因素影響：其一，政治因素影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受到政治因素的影響，在企業(yè)投資過程中政策以及法律發(fā)生了變動，這就容易造成很大經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)不可以動，政治發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)必然會影響企業(yè)的投資效果，損失經(jīng)濟(jì)[3]。其二，產(chǎn)業(yè)政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生受到產(chǎn)業(yè)政策因素影響也比較明顯，土地儲備對房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的，而由于政策因素的變化，這就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如限購政策的實(shí)施，這就受到行業(yè)以及體制因素的影響，金融政策變動也會給企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)影響。其三，內(nèi)部原因影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生受到內(nèi)部治理因素影響也比較突出，主要是豪賭式的經(jīng)營作風(fēng)影響下，造成企業(yè)危機(jī)四伏；以及在財(cái)務(wù)的管理工作當(dāng)中目標(biāo)單一化，缺乏社會責(zé)任感等，這些都會給企業(yè)財(cái)務(wù)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識樹立和強(qiáng)化是比較基礎(chǔ)的，要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作能夠規(guī)范化的落實(shí)，避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。企業(yè)內(nèi)部需要樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御管理意識，管理層對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理控制工作加強(qiáng)重視，做好領(lǐng)頭的工作任務(wù)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理，如資金安全風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等。只有讓房地產(chǎn)企業(yè)全員樹立起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，在各方面的工作中能從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)做事，這就必然會有助于提升財(cái)務(wù)工作質(zhì)量。

（二）完善財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度

積極防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好財(cái)務(wù)管理的工作，這就需要從內(nèi)部控制制度的建立環(huán)節(jié)不斷完善，從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)來完善財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)施圍繞會計(jì)系統(tǒng)控制以及預(yù)算管理和成本控制內(nèi)容逐步規(guī)范財(cái)務(wù)管理工作，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防御方面也要加強(qiáng)重視，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任單位以及個人職責(zé)。一線的員工就要擔(dān)負(fù)起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任，確立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范范圍以及措施，從而提升風(fēng)險(xiǎn)防范效率以及能力。再有，就要注重授權(quán)審批以及職責(zé)分解方面加強(qiáng)重視，運(yùn)用現(xiàn)代化的企業(yè)治理思維，合理的授權(quán)以及分權(quán)，把職責(zé)以及責(zé)任分解，從整體上提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的質(zhì)量。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制工作實(shí)施中，要注重建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，最大程度降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，提高管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的認(rèn)識。通過完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的建立，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防以及評估和排除系統(tǒng)完善建立，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)控制意識，按照既定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警系統(tǒng)的要求實(shí)施落實(shí)，才能有助于保障風(fēng)險(xiǎn)防范的效果。

（四）強(qiáng)化現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作的實(shí)施過程中，在現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理工作方面要加強(qiáng)重視，房產(chǎn)銷售的時候要引導(dǎo)消費(fèi)者通過分期或是一次性付款方式支付，保障現(xiàn)金流能夠早日的流入，通過分期付款方式就要運(yùn)用相應(yīng)措施縮短付款期限，重點(diǎn)要對大額的現(xiàn)金流量進(jìn)行控制，財(cái)務(wù)特殊審查手續(xù)，保障企業(yè)有充足資金應(yīng)對大額現(xiàn)金流出，這樣能避免工作人員利用職務(wù)便利損害企業(yè)利益。通過從現(xiàn)金流量的風(fēng)險(xiǎn)控制方面加強(qiáng)力度，就能有助于避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（五）完善財(cái)務(wù)相關(guān)技術(shù)、方法

目前信息化技術(shù)在財(cái)務(wù)管理方面得到了長足的利用，可以利用財(cái)務(wù)軟件進(jìn)行外部監(jiān)督管理。同時，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)分析、完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制、預(yù)警方法的研究與應(yīng)用。

四、結(jié)語

綜上所述，面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題、新的風(fēng)險(xiǎn)，壓力與挑戰(zhàn)增加，要想在市場中良好的生存發(fā)展，這就需要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面加強(qiáng)重視，采取多樣化的手段措施來積極應(yīng)對，保障財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。因此，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的力度，提升財(cái)務(wù)管理水平，從而提高企業(yè)競爭力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。