淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的財務預算管理

趙亞春

（上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司，上海 200001）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理意義

房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中占有十分重要的地位，發(fā)展也十分的迅速。隨著社會的不斷進步，我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在不斷地增加，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展壓力也隨之增大。提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的質(zhì)量，能讓房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中更具有競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)提升自身財務預算管理水平是提升企業(yè)綜合實力的重要部分[1]。提升房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理在以下三個方面有著重要的意義。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)進行預算管理可以保證企業(yè)對自身資金進行更加合理的應用與統(tǒng)籌。房地產(chǎn)企業(yè)在實施預算管理時會對企業(yè)發(fā)展過程中各個部門所需要的資金進行較為全面的分析。從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在對資金進行分配的過程中分配的更加合理。而企業(yè)合理的分配資金可以保證企業(yè)資金利用率的最大化實現(xiàn)，降低企業(yè)資金實際的使用成本，從而保證企業(yè)資金更安全、更高效的使用與周轉(zhuǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)進行預算管理可以保證企業(yè)更好的朝著既定目標發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)預算管理是對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中各個部分進行較為詳細的預算和分解。預算結(jié)果會在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)未來對于資金的分配。而不同部門會根據(jù)自身資金的實際需求，制定適合企業(yè)發(fā)展的資金需求計劃。從而保證企業(yè)可以通過對資金的合理分配和控制，實現(xiàn)企業(yè)的利潤目標和企業(yè)經(jīng)濟價值目標。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)進行預算管理可以保證企業(yè)更好地對自身管理上的不足之處進行改進。房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理過程中會對企業(yè)過往數(shù)據(jù)進行較為仔細的分析。而企業(yè)管理階級可以通過財務人員的分析結(jié)果找出企業(yè)在預算管理實施過程中的不足之處，并制定相應的措施降低不足之處給企業(yè)發(fā)展帶來的的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理中的不足

（一）預算管理標準不一

在我國房地產(chǎn)企業(yè)施行預算管理的過程中，企業(yè)多數(shù)是按照自身的實際情況以及財務人員的經(jīng)驗與主觀判斷實行財務預算管理的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理的過程中，預算標準是不一樣的，也是較為缺乏客觀性的，容易造成企業(yè)預算管理與實際偏差過大。

（二）損益預算不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在進行損益預算的過程中常常會將較為具體能看得見的預算工作做得較為全面，而忽視企業(yè)發(fā)展過程中隱性財產(chǎn)方向的預算，從而影響損益預算結(jié)果的準確性。如在此次的開發(fā)項目中，預算管理對于項目的地理環(huán)境、交通位置及周邊的景區(qū)和配套設施等實際情況沒有加以充分考量，在產(chǎn)品的定位和定價上存在偏差，可能導致企業(yè)潛在的收益和利潤預算不到位，造成企業(yè)利益受損。

（三）財務數(shù)據(jù)審查不到位

房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的準確性是建立在房地產(chǎn)企業(yè)各個部門提交財務數(shù)據(jù)的準確性之上的。財務數(shù)據(jù)審查是保證房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)準確性的重要手段。而在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對財務數(shù)據(jù)收集重視程度較高，而財務數(shù)據(jù)審查一直處于被忽略的狀態(tài)。財務數(shù)據(jù)審查制度的完善會在較大的程度上提升企業(yè)財務數(shù)據(jù)的準確性與精確度，從而在較大程度上提升企業(yè)財務預算的質(zhì)量[2]。

（四）信息化建設不完善

現(xiàn)如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行信息化建設的過程中，僅僅是利用計算機技術(shù)對財務人員人工財務管理進行模擬，沒有發(fā)揮信息化技術(shù)更大的優(yōu)勢。信息化技術(shù)的建設應當在更多的方面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的工作效率與工作能力。如利用信息化技術(shù)對房地產(chǎn)企業(yè)預售價格及成本支出進行全面科學預測，從而更好地測算和控制項目各項開發(fā)成本支出，合理的對銷售產(chǎn)品的市場定位和定價等，確保企業(yè)既定利潤目標的實現(xiàn)。

（五）成本預算考慮不全面

房地產(chǎn)企業(yè)財務人員在對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本預算的過程中，多數(shù)會對房地產(chǎn)企業(yè)項目開展過程中較為明顯的成本支出進行預算，而對部分隱性成本的預算不到位。如稅收政策變化給企業(yè)成本預算所帶來的有利或者不利的影響，項目所在地方政府的相關(guān)政策對企業(yè)造成的不確定性或者成本追加的可能性，以及銀行信貸政策變化對企業(yè)成本預算造成的影響等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理改善措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)預算管理要求

完善房地產(chǎn)企業(yè)預算管理要求需要房地產(chǎn)行業(yè)制定出較為符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的預算標準。房地產(chǎn)企業(yè)可以邀請大數(shù)據(jù)分析方面的專業(yè)人才，對影響房地產(chǎn)企業(yè)財務預算的原因進行分析與整理后，按照一定的要求制定出較為符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預算管理標準。為保證預算管理標準能夠符合社會實際需求，企業(yè)可將預算管理標準與企業(yè)員工以及同行業(yè)人士進行分享，找出預算管理標準中的不足并進行改進。盡可能地找出一套適合于我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的預算管理標準。

（二）建立市場跟蹤調(diào)查機制

提升房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)項目發(fā)展過程中的如環(huán)境優(yōu)勢，教育優(yōu)勢等方面的優(yōu)勢所帶來的隱性收益的預算結(jié)果準確度，最為直接的方式就是建立相應的市場跟蹤調(diào)查機制，讓企業(yè)在隱性收益方面的預算與實際狀況更相符。對成本支出預算的完整性和特殊性考慮地更加全面與周到。在企業(yè)建立市場跟蹤調(diào)查機制的過程中需要注意以下幾個方面的內(nèi)容。第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重橫向的對比。重點選取與企業(yè)發(fā)展項目類似項目的數(shù)據(jù)進行收集和比較，從而找出最為符合實際發(fā)展情況的財務數(shù)據(jù)進行預算。第二，注意市場趨勢發(fā)展。市場是具有一定的波動性的，房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身發(fā)展過程中各個方面的數(shù)據(jù)進行收集和分析，掌握市場發(fā)展趨勢，按照市場發(fā)展趨勢和規(guī)律進行財務預算才能保證企業(yè)預算與實際財務結(jié)果更加接近[3]。

（三）建立完善財務數(shù)據(jù)審查制度

財務數(shù)據(jù)的準確度是保證財務預算準確度的重要因素，完善財務數(shù)據(jù)審查制度能在較大程度提升企業(yè)財務數(shù)據(jù)結(jié)果的準確度與精確度。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中是有著一定的區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)財務數(shù)據(jù)審查要盡可能地建立在原有財務數(shù)據(jù)審查制度基礎上，制定相應措施提升審查制度的嚴格度，保證數(shù)據(jù)盡可能準確。

（四）完善企業(yè)信息化建設

完善房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設可以從以下幾個方面入手。第一，簡化財務數(shù)據(jù)收集流程。以往財務數(shù)據(jù)是經(jīng)過多層管理后到達財務管理人員手中，難以保證傳達過程中數(shù)據(jù)不發(fā)生變化。簡化財務數(shù)據(jù)收集流程，制定相應財務數(shù)據(jù)記錄要求，保證財務數(shù)據(jù)可以直接由數(shù)據(jù)提供者傳遞到財務管理人員手中，減少中間過程，保證數(shù)據(jù)準確性。第二，數(shù)據(jù)透明化與數(shù)據(jù)反饋平臺建立。財務人員需要對數(shù)據(jù)進行全面整理并公布在網(wǎng)上平臺，由財務數(shù)據(jù)提供者直接對數(shù)據(jù)進行檢查，找出數(shù)據(jù)中的錯誤并在反饋平臺上進行反饋。

（五）業(yè)財一體化建設

解決房地產(chǎn)企業(yè)成本預算考量不全面的問題，最為有效的方式就是促進企業(yè)業(yè)財一體化建設。保證企業(yè)在項目發(fā)展的前期，中期，后期中產(chǎn)生財務數(shù)據(jù)變化的點都可以按照要求對財務數(shù)據(jù)進行上報。保證財務人員可以深入到企業(yè)發(fā)展的各個角落，從而對發(fā)展過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)能夠進行全面且準確的收集。在房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)財一體化建設的過程中需要提升企業(yè)財務人員對于成本控制的重視程度。預算是保證企業(yè)成本控制的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)財一體化建設中需要提升企業(yè)對于預算的重視程度?？茖W合理地制定預算制度，并制定相應監(jiān)管制度，保證預算管理落實到位。在這個過程中財務人員需要將預算結(jié)果與實際結(jié)果進行對比，找出企業(yè)進行業(yè)財一體化過程中的不足，并積極的進行改進。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)提升企業(yè)在發(fā)展過程中預算管理的質(zhì)量能夠在較大程度上保證企業(yè)更好地對企業(yè)資源進行合理的分配，完善企業(yè)管理制度中的不足，引導企業(yè)朝著既定目標更好的發(fā)展。但是房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算管理的實踐過程中仍舊有著較多的不足，房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚自身管理中的不足之處，并采取一定的措施降低自身管理不足所帶給企業(yè)的影響，才能保證企業(yè)可以在愈加激烈的市場競爭中，實現(xiàn)更好更平穩(wěn)且更具有市場競爭力的發(fā)展。