淺談房地產(chǎn)價值評估行業(yè)發(fā)展

丁園園

寧夏明基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 寧夏銀川 7 50001

房產(chǎn)評估是由專業(yè)評估人員對房產(chǎn)影響因素進(jìn)行綜合分析基礎(chǔ)上，依據(jù)評估方法、評估目的以及評估經(jīng)驗來判斷、推測房產(chǎn)價值。房產(chǎn)價值評估是由時價將房產(chǎn)價值經(jīng)濟(jì)活動反應(yīng)出來的，為維護(hù)房產(chǎn)市場穩(wěn)定起到了一定的作用。我國房產(chǎn)評估行業(yè)屬于朝陽行業(yè)，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價值評估概念及方法

房地產(chǎn)價值評估即為房產(chǎn)估價，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)接受客戶委托，指派房產(chǎn)評估師對房產(chǎn)價值進(jìn)行專業(yè)的評估，所得房產(chǎn)價格結(jié)果是根據(jù)行業(yè)規(guī)定價格評估標(biāo)準(zhǔn)以及實際案例分析、測算得到的。房產(chǎn)估價是房產(chǎn)銷售、擔(dān)保以及租賃等業(yè)務(wù)開展的保障。當(dāng)前，我國房產(chǎn)估值方式包括成本法、收益法以及市場法[1]。其中成本法即為承包商法，其是從估價對象建設(shè)開始直到使用成本變化發(fā)生變化，整個變化過程的基礎(chǔ)上確定其價值，但是需要將折舊成本剔除，得到房產(chǎn)最終價值。當(dāng)前，隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)評估行業(yè)也發(fā)生了變化，大數(shù)據(jù)技術(shù)本身具有的信息整合分析優(yōu)勢為房產(chǎn)評估工作提供了幫助，為企業(yè)和政府作出精準(zhǔn)的決策提供了參考。大數(shù)據(jù)具有種類、大數(shù)、高速、值四種特征[2]。

2 房地產(chǎn)價值評估行業(yè)中存在的問題

2.1 評估人員素質(zhì)問題

評估人員素質(zhì)問題也是當(dāng)前房地產(chǎn)價值評估行業(yè)中存在的問題之一。當(dāng)前，在進(jìn)行評估師考試時，主要考核內(nèi)容是房地產(chǎn)、評估等行業(yè)理論知識，對于人員行業(yè)經(jīng)歷并沒有做出相應(yīng)的規(guī)定，這就導(dǎo)致很多具有理論素養(yǎng)但是缺乏實際行業(yè)經(jīng)驗的人員參與到評估考試中，且考試通過率比較高，而具有豐富行業(yè)經(jīng)驗的人員在考試通過率上卻比較低[3]。

2.2 評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部問題

我國房產(chǎn)評估人員及機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)性比較強(qiáng)，評估機(jī)構(gòu)管理層是由原主管部門選定，業(yè)務(wù)來源也為原部門，與原部門之間的關(guān)系密切。同時，評估機(jī)構(gòu)基本都是有限責(zé)任公司，出資人無連帶責(zé)任，且投資少的出資人獲得收益也少，對公司的經(jīng)營管理也就無法盡職盡責(zé)，這就導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理效率不高。

2.3 行業(yè)法律規(guī)范問題

房地產(chǎn)評估工作市場化后，其相應(yīng)的法律規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則沒有做到實時更新，更新速度十分緩慢，例如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》修訂次數(shù)少，間距時間長，十多年的時間只修訂過兩次，行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則不夠健全，導(dǎo)致評估市場呈現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響[4]。

3 房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的發(fā)展路徑

3.1 提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的發(fā)展需要提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，提高評估師的專業(yè)水平，這樣才能夠為評估行業(yè)的健康發(fā)展提供人才支持。對此，首先，評估行業(yè)需要分析管理評估師，按照評估師工齡、業(yè)績、等級考試等指標(biāo)對其進(jìn)行劃分，評估師通過劃分評估師等級確保評估隊伍質(zhì)量，同時能夠充分發(fā)揮不同等級評估師的作用，提高房產(chǎn)評估質(zhì)量和效率。其次，企業(yè)要定期對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)，實行崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)制度，對新入職的員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，對在職員工定期提供培訓(xùn)，舉辦周末學(xué)習(xí)活動、內(nèi)部知識競賽以及技能考核等活動，提高評估人員的綜合素質(zhì)。最后，評估機(jī)構(gòu)需要提高從業(yè)人員選拔標(biāo)準(zhǔn)，選拔高素質(zhì)、行業(yè)能力強(qiáng)的評估師。在實際工作中，可以利用各種競爭機(jī)制增強(qiáng)評估人員的工作積極性，建立淘汰標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)制定可以參考發(fā)達(dá)國家的評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我國的行業(yè)情況來制定，不斷督促從業(yè)人員提高自己的專業(yè)能力，積極學(xué)習(xí)，豐富自己的行業(yè)工作經(jīng)驗，提高自身素質(zhì)，這樣才能夠使整個行業(yè)環(huán)境得以優(yōu)化[5]。

3.2 加大評估市場監(jiān)管力度

房地產(chǎn)價值評估行業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展需要加大評估市場監(jiān)管力度。一方面，需要對市場環(huán)境加大監(jiān)管力度，房產(chǎn)主管部門或是其他行業(yè)部門都不得隨意干擾房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及評估師的評估工作，保證評估結(jié)果從評估環(huán)節(jié)就具有客觀性、真實性。同時，房產(chǎn)行業(yè)主管部門需要深入的調(diào)查研究房產(chǎn)估值市場情況，構(gòu)建行業(yè)監(jiān)管制度，對其中的違規(guī)行為及其處罰作出具體的規(guī)定，以保證評估平衡能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，成為被社會所認(rèn)可、所需要、所尊重的朝陽行業(yè)。另一方面，評估行業(yè)需要建立健全信用體系，對評估機(jī)構(gòu)及評估師的信用進(jìn)行監(jiān)管，以約束評估機(jī)構(gòu)或評估師出于自身利益而破壞行業(yè)規(guī)范的行為，提高整個行業(yè)的信用，建立透明、公平的房地產(chǎn)評估市場環(huán)境。同時，評估機(jī)構(gòu)通過信用體系對自身加大規(guī)范力度，建立信用企業(yè)形象，提高自身的信譽(yù)度和服務(wù)質(zhì)量，為整個行業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

3.3 建立完善的行業(yè)法律規(guī)范

房地產(chǎn)價值評估行業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展需要建立完善的行業(yè)法律規(guī)范。一方面，根據(jù)全國性行業(yè)組織所制定的行業(yè)準(zhǔn)則制定地方行業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則，對其中的準(zhǔn)則進(jìn)行細(xì)化，制定指導(dǎo)意見、技術(shù)指導(dǎo)等行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，并幫助評估機(jī)構(gòu)和評估師深入理解相關(guān)準(zhǔn)則，減少理解不到位而導(dǎo)致的操作問題，規(guī)范評估行業(yè)執(zhí)行工作，保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確和專業(yè)[6]。另一方面，需要加大評估行業(yè)的審查力度，根據(jù)我國的土地估價備案制度出具估價報告，評估機(jī)構(gòu)將報告進(jìn)行電子備案，定期對其進(jìn)行抽樣審查，審查結(jié)果受到評估機(jī)構(gòu)信用情況和資質(zhì)影響。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，該行業(yè)對我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動作用。但是，房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及金額大，市場活躍度強(qiáng)，內(nèi)部潛在的風(fēng)險可能性很大，存在虛假繁榮的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格虛高對其價值評估以及行業(yè)發(fā)展都會產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，為了保證我國國民經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，必須要穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，做好價值評估，確保房地產(chǎn)價值真實、客觀，為其他行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障，進(jìn)而實現(xiàn)我國社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。