房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中安裝成本的管理控制

孫翠連 福建金帝集團(tuán)有限公司

1 引言

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理不僅能促使地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，還能夠節(jié)約社會(huì)資源，直接或間接的促進(jìn)各工序技術(shù)的改良，進(jìn)而有利于行業(yè)的良性發(fā)展，穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)地位的同時(shí)間接為中國(guó)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造良好的氛圍。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中成本控制流程及增加安裝成本的重要因素

2.1 成本控制流程

建造標(biāo)準(zhǔn)明確后，在執(zhí)行明確的建造標(biāo)準(zhǔn)前提下，確定安裝專業(yè)所占建造造價(jià)的大概比例，繼而選出對(duì)應(yīng)的材料及設(shè)備的檔次，并明確下發(fā)各職能部門執(zhí)行。

招標(biāo)階段，招標(biāo)文件及對(duì)應(yīng)合同的編寫要結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)、工程性質(zhì)、材料和設(shè)備的檔次及類似工程歷史已發(fā)生現(xiàn)在需規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行編寫，以避免或者盡可能減少施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的造價(jià)增加。

施工階段，結(jié)合合同、招標(biāo)文件及圖紙嚴(yán)格控制簽證變更的發(fā)生，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行工程款審核，投資情況提前進(jìn)行資金計(jì)劃安排，對(duì)財(cái)務(wù)成本節(jié)約進(jìn)行有力支持。

竣工結(jié)算階段，根據(jù)合同，招標(biāo)文件、竣工圖及現(xiàn)場(chǎng)資料等進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，對(duì)所有影響合同價(jià)的資料均應(yīng)進(jìn)行考量、分析、記錄。

2.2 增加房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中安裝成本的因素

2.2.1 圖紙問(wèn)題導(dǎo)致的簽證因素

目前房地產(chǎn)項(xiàng)目分包合同多為含稅固定合同總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)包干合同，即在圖紙未變更情況下所造成的增減均不予調(diào)整總價(jià)，甲方要求變更和增減的內(nèi)容除外。

簽證主要的問(wèn)題在于：（1）圖紙的變更，主要原因在于設(shè)計(jì)單位從業(yè)人員未明確自身的職能與工程建設(shè)安全、成本之間的聯(lián)系，因經(jīng)驗(yàn)不足或職業(yè)操守問(wèn)題導(dǎo)致圖紙?jiān)谠O(shè)計(jì)及審核階段出現(xiàn)有意或無(wú)意的疏漏，導(dǎo)致在后續(xù)施工過(guò)程中出現(xiàn)大量簽證；（2）甲方現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員及監(jiān)理監(jiān)察不到位，導(dǎo)致不合格品的產(chǎn)生，造成安全問(wèn)題及返工現(xiàn)象，直接影響其他交叉工種，造成整個(gè)項(xiàng)目的延期、工期索賠更有甚者造成人員傷亡等重大安全事件等。

2.2.2 材料檔次確定及品牌選定不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加

安裝項(xiàng)目材料及設(shè)備占安裝項(xiàng)目總造價(jià)比例較大，產(chǎn)品定位直接影響安裝項(xiàng)目的總造價(jià)，選擇品牌被報(bào)備也會(huì)直接影響施工單位的報(bào)價(jià)，從而導(dǎo)致合同價(jià)大幅上升。

2.2.3 管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

為節(jié)約人工成本，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員經(jīng)驗(yàn)欠缺，施工過(guò)程中無(wú)法把控項(xiàng)目節(jié)奏，導(dǎo)致交叉工程互相推諉扯皮，貽誤工期；無(wú)認(rèn)識(shí)到自身職能與成本控制的關(guān)系，監(jiān)控不到位，導(dǎo)致施工單位材料以次充好，工程量虛報(bào)瞞報(bào)，造成財(cái)務(wù)成本的增加；專業(yè)理解不到位，對(duì)可優(yōu)化的內(nèi)容視而不見(jiàn)，造成浪費(fèi)；對(duì)定額含量、合同等法律法規(guī)文件理解不到位，重復(fù)計(jì)算，超付等問(wèn)題均會(huì)直接造成成本增加。

2.2.4 部門之間溝通協(xié)調(diào)不暢

成本控制為全員執(zhí)行行為，不僅僅是成本控制部的職責(zé)，需要全員都要有成本控制意識(shí)。

設(shè)計(jì)部需保證圖紙的質(zhì)量，為項(xiàng)目部施工管理創(chuàng)造好的前提，為成本控制部創(chuàng)造有利的成本控制環(huán)境，并需在施工過(guò)程中提出方案優(yōu)化及技術(shù)支持；項(xiàng)目部需羅列歷史項(xiàng)目已發(fā)生可避免的風(fēng)險(xiǎn)，在招標(biāo)階段寫入招標(biāo)文件及合同條款，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少浪費(fèi)及成本投入。采購(gòu)部對(duì)產(chǎn)品檔次進(jìn)行明確判斷，并就大宗產(chǎn)品進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)，跟生產(chǎn)廠家簽署戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議，從源頭降低材料及設(shè)備價(jià)格，減少成本投入。各部門在保證自成系統(tǒng)下不能各自為戰(zhàn)，互相推諉。

3 房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中安裝成本控制的具體措施

3.1 建立健全相關(guān)制度

應(yīng)在原有監(jiān)管和驗(yàn)收制度的前提下針對(duì)易發(fā)生問(wèn)題環(huán)節(jié)制定專項(xiàng)制度，成本部做好工程統(tǒng)計(jì)建立大數(shù)據(jù)庫(kù)，為建造標(biāo)準(zhǔn)確定提供相對(duì)精準(zhǔn)的參考數(shù)據(jù)，項(xiàng)目結(jié)束后強(qiáng)制要求各單位配合對(duì)各數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理（尤其是施工過(guò)程中已發(fā)生可避免的情況匯總反饋）；施工圖階段進(jìn)行專項(xiàng)方案討論，結(jié)合各部門意見(jiàn)，在符合建造標(biāo)準(zhǔn)的情況下設(shè)計(jì)出圖，責(zé)任到人，安裝專業(yè)設(shè)計(jì)一定避免特殊技術(shù)參數(shù)或者為某少數(shù)品牌量身定做的情況出現(xiàn)，根源上避免產(chǎn)品指定；施工階段，成本部有效執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本控制，及時(shí)預(yù)警，各部門配合，做到有據(jù)可查，有據(jù)可依。

3.2 提高工作人員素質(zhì)

首先提高甲方現(xiàn)場(chǎng)管理人員的素質(zhì)，要有成本控制及法律意識(shí)，具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力能對(duì)施工節(jié)奏進(jìn)行把控及時(shí)對(duì)施工工藝進(jìn)行優(yōu)化，有較強(qiáng)的安全生產(chǎn)意識(shí)，有效協(xié)調(diào)或盡量避免各工種各工作面“打架”問(wèn)題，有效解決返工及可能存在的索賠風(fēng)險(xiǎn)。

其次提高成本控制人員素質(zhì)，對(duì)定額含量所對(duì)應(yīng)施工工藝要有明確認(rèn)識(shí)，避免重復(fù)計(jì)算造成浪費(fèi)，對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)認(rèn)識(shí)到位，做好臺(tái)賬管理，準(zhǔn)確記錄并執(zhí)行不同計(jì)價(jià)法規(guī)下的工程量等直接改變?cè)靸r(jià)總額的數(shù)據(jù)。

再次就是負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)人員，接到設(shè)計(jì)任務(wù)及執(zhí)行過(guò)程中要有高度的成本管理意識(shí)，結(jié)合歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)格審核完善圖紙，在方案不變的情況下最大限度的避免或者減少簽證，施工階段根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及時(shí)優(yōu)化圖紙或提出優(yōu)化的施工方案，使用新工藝切實(shí)減少投資成本。

最后其他配套人員亦需規(guī)范行為，保證造價(jià)數(shù)據(jù)及工程資料的完整性，精確性，可追溯性為項(xiàng)目完工周期節(jié)約時(shí)間，減少人員工資開(kāi)支。

3.3 制定合理的動(dòng)態(tài)成本控制方案

本文提出成本預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理模式，側(cè)重于在滿足不超概算的情況下動(dòng)態(tài)成本控制，多部門參與，提前預(yù)警。超概算時(shí)需研討應(yīng)對(duì)方案，不超概算時(shí)，討論是否有其他降低成本的措施，從而實(shí)現(xiàn)成本管理的動(dòng)態(tài)控制。以國(guó)內(nèi)某市房地產(chǎn)建設(shè)H項(xiàng)目為例，首先針對(duì)H項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行責(zé)任、權(quán)利以及各方利益的明確分配，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制都有專門的負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)監(jiān)管。隨后建立成本動(dòng)態(tài)管理預(yù)算體系如下圖1所示。

圖1

由上圖可知本過(guò)程中將預(yù)算組織作為了成本動(dòng)態(tài)管理的中心，并以編制、目標(biāo)、執(zhí)行和考評(píng)作為四個(gè)重要的循環(huán)流程，在這一環(huán)節(jié)中預(yù)算目標(biāo)發(fā)揮著指導(dǎo)的作用，是預(yù)算編制的基礎(chǔ)。最后建設(shè)企業(yè)基于成本動(dòng)態(tài)管理建立施工預(yù)算管控方案。

3.4 重視監(jiān)理作用

監(jiān)理審查工作的科學(xué)性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性直接影響著建筑成品的質(zhì)量，安全、工期，重視并發(fā)揮監(jiān)理單位的重要性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行多一道安全防護(hù)屏障。

4 結(jié)束語(yǔ)

地產(chǎn)行業(yè)已過(guò)了黃金期，從野蠻生長(zhǎng)階段已過(guò)渡到精細(xì)化管理階段，面對(duì)大環(huán)境活下去的呼聲此起彼伏，成本控制幾近嚴(yán)苛，隨著人們對(duì)舒適度的要求日益提高，對(duì)建筑產(chǎn)品配套要求越來(lái)越完備，相應(yīng)對(duì)安裝專業(yè)的要求越發(fā)凸顯，安裝工程成本在地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的造價(jià)占比也越來(lái)越大，重視安裝工程的成本控制成為必要。