如何區(qū)分真假以房養(yǎng)老

何靈興

廣東省廣州市荔灣公證處，廣東 廣州 510140

俗話說“魔高一尺道高一丈”，近年發(fā)生在北京“以房養(yǎng)老”詐騙事件，再一次讓人們體會到什么是“人間正道是滄桑”！

住房反向抵押養(yǎng)老保險俗稱“以房養(yǎng)老”，這是國務(wù)院根據(jù)我國人口老齡化的現(xiàn)狀與趨勢，為滿足廣大老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，解決國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全的實際情況，于二〇一三年提出的試點措施。真正的以房養(yǎng)老項目是利國利民的好事，能夠解決那些既要保留房產(chǎn)居住，又需要更多流動資金保障退休生活的老年人。然而，就是這么個好政策，最近卻被壞人利用，打著“以房養(yǎng)老”的名號，實際是妄圖套走老人的房屋。

正與邪的較量從來不會停止，我們?nèi)绾尾拍荑b別哪個是真的“以房養(yǎng)老”，哪個是假的“以房養(yǎng)老”？且讓我們看看前段時間發(fā)生在北京的假以房養(yǎng)老項目是怎么套走老人的房屋。

騙子首先是以高息為誘餌，誘騙老人說有什么“投資項目”或者“理財產(chǎn)品”可以讓老人在短時期內(nèi)獲得高息回報，但前提是必須要投入相當(dāng)多的金錢才能加入這個“投資項目”或者“理財產(chǎn)品”，老人家手上沒那么多資金怎么辦，于是騙子誘導(dǎo)老人抵押房產(chǎn)給高利貸取得借款，并把借得款項投入前面所說的“投資項目”或者“理財產(chǎn)品”。在這個過程中，騙子還利用公證處，讓老人家簽訂了一堆文件并做了公證，這其中包括向高利貸借款的合同公證、將房子抵押給高利貸的抵押合同公證、將房屋委托給高利貸的放貸人出售的委托公證書等，還在上述合同中加上了允許不經(jīng)訴訟直接強(qiáng)制執(zhí)行的條款，總之就是利用現(xiàn)在法律允許的形式，將上述詐騙行為偽裝成完全合法，還美其名曰“以房養(yǎng)老”。

這一來一回，老人把房屋抵押給高利貸，然后抵押房屋取得的錢也以所謂投資的名義到了騙子的手上，此時，老人實際處于一種房子與錢的控制權(quán)都掌握在別人手上的狀況。接下來發(fā)生的事情，估計大家都能猜到，就是所謂的“投資項目”或者“理財產(chǎn)品”失敗，老人家的本金和所謂的高額利息自然無法取回，于是老人家就不能給高利貸還債，緊接著就是高利貸天天來催還款，如果還不起款就將抵押房屋強(qiáng)制執(zhí)行拍賣甚至是直接利用之前辦好的委托公證書將房屋過戶，于是一瞬間，老人就陷入了錢房兩失的窘?jīng)r。

看過以上假冒以房養(yǎng)老項目的案例，那我們再看真正的以房養(yǎng)老項目是如何操作的，首先，真正的以房養(yǎng)老項目是經(jīng)過中國保監(jiān)會備案并批準(zhǔn)的項目，是由具有資質(zhì)的正規(guī)保險公司操作的項目，絕非某個個人或者某個公司或基金操作的項目；然后，真正的以房養(yǎng)老項目一定是在合同中有明確的條款保障老人可以在抵押房產(chǎn)居住至終老，只要老人在世，都不會強(qiáng)制拍賣老人拿出來抵押給保險公司的房產(chǎn)，而且就算老人去世了，保險公司也不會立刻強(qiáng)制拍賣抵押房產(chǎn)，而是在以房養(yǎng)老的保險合同上明確約定，讓老人遺產(chǎn)的繼承人有自主選擇的權(quán)利，即老人遺產(chǎn)的繼承人可以全部支付老人生前從保險公司領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金及其必要利潤(注：該利潤率是由中國保監(jiān)會確定的，而不是漫天要價的結(jié)果)和相關(guān)費用后，取回老人抵押給保險公司的房屋產(chǎn)權(quán)；最后，真正的以房養(yǎng)老項目的目的是為了補充老人緊缺的日常生活費用，保險公司通常以細(xì)水長流的方式，每個月給予老人一定的養(yǎng)老費用，跟社保發(fā)養(yǎng)老金差不多，發(fā)出去的養(yǎng)老金自始至終都由老人自己掌握，而不會繞個圈又讓老人將這筆養(yǎng)老金以各種名義投出去?？傊先耸翘幱诜孔优c錢的控制權(quán)都掌握在自己手上的狀態(tài)。在公證方面，保險公司只要求老人做抵押合同及其補充協(xié)議的公證，而不會另外要求老人去做委托出售房屋的委托公證書，沒有委托公證書就不會發(fā)生房屋莫名其妙被過戶的情況。

從上面的分析可見，真正的以房養(yǎng)老項目是處處為老人著想的，每一步都十分注重保障老人的資產(chǎn)安全，而且也不會打著高利息、高收益的旗號去進(jìn)行廣告宣傳。由于國家制定了嚴(yán)格的政策約束以房養(yǎng)老保險的利潤率，所以現(xiàn)在全國僅僅只有一家國資保險公司在推動該項目，該保險公司做以房養(yǎng)老項目也十分謹(jǐn)慎。與之相反，假的以房養(yǎng)老項目通常都是用快節(jié)奏的方式來鼓動老人家馬上簽約，沒有適當(dāng)?shù)睦潇o期，口頭上虛假承諾種種利益，書面上簽訂的卻是與普通借貸無異的借款合同、抵押合同、委托書，沒有任何保障老人在抵押房產(chǎn)居住至終老的條款，等到騙子收網(wǎng)的時候，先前的種種口頭承諾全無蹤影，老人手上沒有任何證據(jù)證明對方曾經(jīng)承諾過的事情，但騙子手上卻有了老人簽訂的借款合同、抵押合同、委托書。因此，廣大老人一定要擦亮自己的眼睛，仔細(xì)分辨孰真孰假。

以房養(yǎng)老項目在中國還是個新生事物，大眾對以房養(yǎng)老的了解還需要一個過程。雖然有李鬼出來了，但我們不能否認(rèn)李逵，不能因為有假冒的產(chǎn)品就打死真正的產(chǎn)品。大眾應(yīng)該通過這一件件個案學(xué)到如何防范詐騙，而監(jiān)管部門則通過這一件件個案制定出更加完備的管理辦法。我們相信經(jīng)過若干年的發(fā)展和演變，以房養(yǎng)老事業(yè)一定能在中國成為民眾在社保之外的重要選擇。