農(nóng)村宅基地管理新政出臺 嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地

張蕊

土地問題“牽一發(fā)而動全身”。宅基地是保障農(nóng)民安居樂業(yè)和農(nóng)村社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，加強宅基地管理意義重大。

2019年9月20日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，由于多方面原因，當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理比較薄弱，一些地方存在超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地、違法違規(guī)買賣宅基地、侵占耕地建設(shè)住宅等問題，損害農(nóng)民合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生。

《通知》要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實宅基地申請審查到場、批準(zhǔn)后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求。要開展農(nóng)村宅基地動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)占地現(xiàn)象。

嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地

宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

《通知》明確指出，要嚴(yán)格落實“一戶一宅”規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

同時，農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。

《通知》還提出，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進(jìn)行認(rèn)定和處置。在防止違法占用宅基地的同時，《通知》也強調(diào)要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤并，規(guī)范實施程序，加強監(jiān)督管理。

《通知》指出，宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

2019年5月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》中也提到，要穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。

發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司處長劉春雨在解讀該文件時表示，黨的十八大以來，農(nóng)村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發(fā)展活力和生產(chǎn)力，距離讓廣大農(nóng)民平等共享城鎮(zhèn)化過程中的土地增值收益，還有很長的路要走。

他強調(diào)，在盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房的過程中，需要注意的是城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實行土地用途管制的原則不能突破，必須嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

鼓勵盤活利用閑置宅基地

“土地是最重要的生產(chǎn)要素之一，但中國有很多土地資源沒有盤活?！敝袊嗣翊髮W(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院常務(wù)副院長聶輝華表示，農(nóng)村的很多土地資源，包括田地、宅基地、林地很多是閑置的，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的價值。

隨著城市化的推進(jìn)，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民后，很多農(nóng)村都出現(xiàn)“空心化”現(xiàn)象，未來大量閑置的宅基地如何處置成為一大難題。

事實上，作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，宅基地占到70%，但宅基地的管理卻存在諸多問題，除了閑置浪費嚴(yán)重外，宅基地退出機制不健全往往導(dǎo)致難以變現(xiàn)，同時，權(quán)能不完備也常常帶來無法抵押等弊端。

針對這一問題，《通知》提出，要鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體積極穩(wěn)妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益，要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式，引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。轉(zhuǎn)讓合同生效后，應(yīng)及時辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。對進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。

事實上，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長韓長賦在解讀今年的中央一號文件時就曾表示，要穩(wěn)慎推進(jìn)宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內(nèi)容，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的有效途徑，盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。

（據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）