淺析不動(dòng)產(chǎn)交易中的欺詐法律問(wèn)題

李春平

中共甘南州委黨校，甘肅 甘南藏族自治州 747000

一、案例分析

案例一：某市某區(qū)房地產(chǎn)商于房屋出售廣告及社區(qū)建設(shè)示意圖上標(biāo)注小區(qū)內(nèi)有游泳池及附近在建設(shè)施(超市、健身中心等)，劉某是該地區(qū)有名的健身達(dá)人，見(jiàn)小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)有游泳池，遂購(gòu)置該社區(qū)三套房產(chǎn)，購(gòu)房款及其他尾款總額達(dá)470多萬(wàn)元。入住小區(qū)后，三年內(nèi)小區(qū)及附近所有設(shè)施建設(shè)完成，唯獨(dú)未見(jiàn)規(guī)劃方案中小區(qū)內(nèi)游泳池。遂訴至法院，請(qǐng)求判令被告開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及其他尾款470多萬(wàn)元。

案例二：因工作需要需長(zhǎng)期停留于廣州東莞的張先生欲在東莞商業(yè)街附近購(gòu)置一套房產(chǎn)，中介劉某于網(wǎng)絡(luò)渠道獲取到張先生購(gòu)房信息，遂將商業(yè)區(qū)東北部一處老宅介紹給張先生，張先生以相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格(略低于市場(chǎng)價(jià)10%)購(gòu)入，后聽(tīng)鄰居議論說(shuō)該老宅中曾有人自殺，張先生遂以中介劉某向其隱瞞宅中死過(guò)人這一事實(shí)，以隱瞞和欺詐的行為使其錯(cuò)誤購(gòu)買(mǎi)房屋，請(qǐng)求判令劉某返還購(gòu)房款并進(jìn)行精神損害賠償。

上述兩個(gè)案例是真實(shí)發(fā)生的，法院對(duì)于兩個(gè)案件也給予了不同的判決。案例一中，劉某的請(qǐng)求得到實(shí)現(xiàn)，法院以開(kāi)發(fā)商虛假宣傳使劉某產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知，而錯(cuò)誤的處理了自己的財(cái)產(chǎn)，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。而案例二中，張先生的請(qǐng)求并未得到實(shí)現(xiàn)，法院駁回了張先生的請(qǐng)求，法院認(rèn)為中介的行為并未構(gòu)成欺詐，僅僅是未完全履行告知義務(wù)，并未使張先生產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而錯(cuò)誤處分其財(cái)產(chǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中欺詐行為分析

對(duì)上述兩個(gè)案例進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國(guó)法律實(shí)務(wù)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)欺詐的認(rèn)定過(guò)程和依據(jù)。雖然案例一中的劉某和案例二中的張先生均在意思表示上出現(xiàn)誤差，但是開(kāi)發(fā)商和中介的行為卻是截然不同的性質(zhì)。

在案例一中，開(kāi)發(fā)商的行為可以明確認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為。首先，開(kāi)發(fā)商明確指出小區(qū)內(nèi)有游泳池，而實(shí)際未進(jìn)行游泳池建設(shè)，這屬于虛假宣傳。其次，開(kāi)發(fā)商未告知業(yè)主具體的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，劉某明確表示其因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有游泳池而購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知其是否真的準(zhǔn)備進(jìn)行游泳池修建，具有隱瞞的故意。而劉某購(gòu)置房產(chǎn)的最直接原因是，因?yàn)槠錈釔?ài)健身，小區(qū)內(nèi)有游泳池而其有此項(xiàng)需求，換句話說(shuō)，劉某購(gòu)房時(shí)的意思表示是購(gòu)買(mǎi)具有游泳池的小區(qū)房產(chǎn)，而并非單純的房產(chǎn)。即產(chǎn)生了這樣的法律后果，開(kāi)發(fā)商和劉某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在錯(cuò)誤的意思表示，劉某以為其購(gòu)買(mǎi)了帶有游泳池的小區(qū)的三套房產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)商以為劉某僅購(gòu)買(mǎi)了三套房產(chǎn)。兩者在意思表示上不同，依據(jù)《合同法》的相關(guān)解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商和劉某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種可撤銷(xiāo)的合同，這個(gè)合同是可以自始無(wú)效的，從合同的規(guī)范、不同產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的意思表示均可以解釋案例一中的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是一種具有欺詐性質(zhì)的交易行為。

反觀案例二，案例二則較為簡(jiǎn)單，其不具備意思表示上的錯(cuò)誤，張先生并未指出其要購(gòu)買(mǎi)一套“沒(méi)有死過(guò)人”的老宅，法律上也并未規(guī)定死過(guò)人的房屋不可買(mǎi)賣(mài)。死過(guò)人的房子不適合買(mǎi)賣(mài)僅僅是出于“迷信”傾向的說(shuō)法，換句話說(shuō)宅子里是否死過(guò)人并不影響中介對(duì)外表達(dá)“出售房屋”的意思。而張先生的交易需求極為簡(jiǎn)單，“因工作需要，停留住房”，其對(duì)房屋沒(méi)有額外的功能性需求，因此中介出售的死過(guò)人的老宅是完全滿足張先生購(gòu)房需求的意思表示，雙方在意思表示上具有一致性。而中介違背的僅僅是未將房屋內(nèi)死過(guò)人的事實(shí)告訴當(dāng)事人，侵犯了當(dāng)事人的知情權(quán)，并未對(duì)當(dāng)事人的其他權(quán)利產(chǎn)生侵害。同時(shí)在該次房屋交易行為中，合同的主要權(quán)利義務(wù)是房屋買(mǎi)賣(mài)，而告知房屋內(nèi)的往事屬于從義務(wù)，并非主義務(wù)，因此中介的行為并不會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)交易的主義務(wù)的履行。同時(shí)，事實(shí)中中介已經(jīng)意識(shí)到房屋內(nèi)死過(guò)人而“不吉利”，因此以低于市場(chǎng)10%的差價(jià)賣(mài)個(gè)張先生，雖然具有故意隱瞞的行為，但是在這里并不能認(rèn)定為故意欺詐，使當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示。但是中介劉某終究是隱瞞了房屋內(nèi)死過(guò)人的事實(shí)，屬于侵犯張先生的知情權(quán)，但是在主合同義務(wù)“不動(dòng)產(chǎn)交易”的行為中，這一行為無(wú)傷大雅，并不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響，這也是案例二中法院駁回張先生請(qǐng)求的原因。

三、不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐行為的定性

從上述兩個(gè)案例的分析中不難看出，不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐與房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力具有直接關(guān)系，一旦認(rèn)定為欺詐那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力將會(huì)受到影響，合同無(wú)效或效力待定。

根據(jù)相關(guān)法律實(shí)務(wù)和《城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)租賃解釋》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐行為進(jìn)行定性和定量分析。

首先，該行為的主體一定是不動(dòng)產(chǎn)交易，就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同的主義務(wù)一定是房屋的過(guò)戶登記，而不是其他。換句話說(shuō)，比如買(mǎi)游泳池送房屋，那么簽訂的是游泳池的交易合同，而送的房屋是從義務(wù)，并非主義務(wù)，即使房屋的價(jià)值遠(yuǎn)超游泳池。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，游泳池旁邊有A、B兩棟房屋，買(mǎi)游泳池送B房屋，但當(dāng)事人以為是送A房屋而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)的行為并不會(huì)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)交易中的欺詐，因?yàn)榉课莸倪^(guò)戶并非該合同的主義務(wù)。

其次，該行為的客體一定是侵犯了購(gòu)房人的知情權(quán)，使雙方在意思表示上存在實(shí)際差別，購(gòu)房人的錯(cuò)誤認(rèn)知而處分其財(cái)產(chǎn)，且另一方充分知情，具有故意隱瞞或故意引導(dǎo)購(gòu)房人錯(cuò)誤處分財(cái)產(chǎn)的行為。最常見(jiàn)的就是房屋的虛假宣傳，當(dāng)然還有故意隱瞞行為。比如劣質(zhì)工程當(dāng)做優(yōu)質(zhì)工程出售，故意對(duì)外宣稱(chēng)房屋處于“黃金地段(與實(shí)際不符)”等，以作為或不作為的方式使購(gòu)房人產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)知，做出了意思不符的明示。

最后，根據(jù)《刑法》與《民法》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，欺詐行為具有故意。在不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐中，一方一定是故意誘導(dǎo)另一方作出錯(cuò)誤的意思表示，使購(gòu)房人產(chǎn)生一種意識(shí)上的錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為實(shí)際與心中所想相符，而作出一致的意思表示(盡管這種意思表示與實(shí)際不符，但當(dāng)事人認(rèn)為相符)，就是說(shuō)銷(xiāo)售方、開(kāi)發(fā)商或中介具有欺詐故意，行為可以是作為或不作為的形式。

在論述了主體、客體和行為要件后，為了構(gòu)成完整的民事侵權(quán)行為，那么還需要有結(jié)果要件，即損害結(jié)果的發(fā)生。即使在簽合同前最后一秒，當(dāng)事人意識(shí)到受到欺詐而不簽不動(dòng)產(chǎn)交易合同，也不能稱(chēng)為交易欺詐，或者說(shuō)未這種情況僅僅稱(chēng)為未完成的交易，甚至不具備法律效力。只有買(mǎi)賣(mài)實(shí)際完成，欺詐目的實(shí)際達(dá)到，購(gòu)房人法益受到實(shí)際損害，才能稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐行為。此時(shí)，主觀上欺詐的目的與客觀上錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)后的交易行為相符，此時(shí)才能從法律上定性為不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐行為。

四、規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐的方法

(一)完善立法

在法治社會(huì)，立法先行，司法隨后，只有完善立法，才能在探索中不斷完善行為。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的立法較多，但是相對(duì)龐雜，在實(shí)際的法律實(shí)務(wù)中處理此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐糾紛，有時(shí)會(huì)引用《合同法》、《民法》、《物權(quán)法》或《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》等，現(xiàn)階段對(duì)于此類(lèi)欺詐行為沒(méi)有直接的法律定性和定義，實(shí)際處理過(guò)程中多參考民法或刑法中關(guān)于欺詐的解釋進(jìn)行解釋?zhuān)@實(shí)際上是法律的空缺，我們?nèi)鄙僖徊刻幚聿粍?dòng)產(chǎn)交易的特殊法律。

(二)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)

我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不動(dòng)產(chǎn)交易受到市場(chǎng)特征的影響，具有自發(fā)性、盲目性和滯后性的特點(diǎn)。以房地產(chǎn)交易最為典型，“購(gòu)房托”就是很典型的一個(gè)例子，群眾購(gòu)房過(guò)程中很容易受到“托”的影響。此外還有房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假宣傳，如同本文中的案例一，這些因素都是引起當(dāng)事人產(chǎn)生錯(cuò)誤意思表示的重要原因。此外，國(guó)內(nèi)還一度出現(xiàn)“房熱”現(xiàn)象(城鎮(zhèn)房屋價(jià)格虛高，但是這并非一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律問(wèn)題，更傾向于行政問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)杠桿失調(diào))，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)亟待規(guī)范。

(三)群眾法律意識(shí)的培養(yǎng)

在現(xiàn)實(shí)生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的欺詐行為有時(shí)還會(huì)表現(xiàn)在合同條款的“咬文嚼字”上，如格式條款等。雖然法律明確規(guī)定，格式條款未履行提醒告知義務(wù)可以撤銷(xiāo)合同效力，但是不同產(chǎn)與一般交易不同，商品房涉及到的標(biāo)的額較高，另一方面很多群眾雖然受到欺詐，但是實(shí)際損害仍處于可以“忍受”的范圍內(nèi)，其選擇息事寧人，這是助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)亂象的重要因素。這種情況并非市場(chǎng)管理的缺失、法律制度的缺陷，而是群眾法律意識(shí)淡薄的結(jié)果。同時(shí)這種法律意識(shí)淡薄，會(huì)使當(dāng)事人在交易過(guò)程中未嚴(yán)格按照謹(jǐn)慎性原則進(jìn)行考慮，很容易在另一方誘導(dǎo)下產(chǎn)生錯(cuò)誤意思表示而受到欺詐。這種欺詐與其說(shuō)是被動(dòng)的欺詐，不如說(shuō)是主動(dòng)的疏忽大意。正所謂“蒼蠅不叮無(wú)縫蛋”的道理，若所有人均遵循嚴(yán)謹(jǐn)性行事，那么不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐糾紛的發(fā)生率將會(huì)顯著降低。

(四)行政力量的干預(yù)

不動(dòng)產(chǎn)的存在需要諸多要素作為憑依，因此如果想要單純依靠法律力量來(lái)規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)交易欺詐的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)難度較高，需要以政府市場(chǎng)管理為主導(dǎo)的行政力量干預(yù)，尤其是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)放商或銷(xiāo)售商虛假宣傳的懲罰力度，嚴(yán)格約束廣告宣傳行為等?；蛲ㄟ^(guò)行政指導(dǎo)力量，引導(dǎo)群眾正確審視不動(dòng)產(chǎn)交易。此外，行政力量不應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)交易中的中堅(jiān)力量，其應(yīng)當(dāng)是立于民(民生)、承于法(法律)、明于情(實(shí)情)的群眾生活指導(dǎo)力量。在此基礎(chǔ)上結(jié)合法律力量，不斷規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，這也是解決民生問(wèn)題的一個(gè)重要思路。