各國住房保障政策研究與比較

龍 雯

湖南現(xiàn)代物流職業(yè)技術學院，湖南 長沙 410131

住房保障政策的制定是國家提供基本生活所需住房的特殊政策安排。目前，各國在住房保障政策的制定上，會呈現(xiàn)出多元化的特點，各國的出發(fā)點、成熟程度和建立模式等各不相同。研究比較各國住房保障政策，對于我國具有非?，F(xiàn)實的意義。

一、各國住房保障政策的分類研究

在資源配置中，考各國政府根據(jù)本國的經(jīng)濟發(fā)展水平、政治制度、文化與價值觀等方面，都適時地選擇了不同的住房保障政策。世界上社會保障政策具有三種福利基本模式：一美國、澳大利亞等國家屬于市場救濟型，其住房保障政策側重于市場進行資源配置，是有選擇地對貧困階層提供住房保障，經(jīng)過嚴格審查申請資格，旨在實現(xiàn)效率目標、經(jīng)濟增長和社會公平，保障對象為低收入等特殊階層；二德國、法國等屬于保守的合作主義，強調(diào)政府在住房保障體系中的政策指導，傾向于發(fā)揮市場在住房供應中的基礎性作用，旨在調(diào)控市場和側近社會福利，保障對象為鼓勵四有住房和低收入階層；三新加坡、瑞典等國家屬于社會保障型，是以政府配置住房資源為主，旨在提供社會福利，保障對象為全民性向中、低收入階層居民，保障政策涉及方方面面。受經(jīng)濟社會狀況、住房保障水平、居民支付能力等因素的影響，各國的住房保障政策都經(jīng)歷了不斷的調(diào)整和適應過程。

二、各國住房保障政策工具比較

(一)市場救濟型：住房保障法制化配合多層次金融體系

該類型主要是以美國為典型代表。在長時間不斷完善過程中，美國形成了獨具特色的住房保障政策，政策工具綜合使用了法制化和金融體系。從20世紀30年代開始，美國住房保障政策在發(fā)展初期為快速增加公共住房規(guī)模提供了法律保障，先后出臺了多項政策制度，如：《公共住房法》《城市重建法》等法律。如：1949年美國公共住房的數(shù)量達到最高點，美國頒布實施了《住房法》，確立了6年內(nèi)建立81萬單元的公共住房。隨后《住房和城市發(fā)展法》則明確了公房的產(chǎn)權屬于州政府，由政府主導建設，地方政府住房局任管理機構。并且美國政府還相繼推出了《住宅抵押貸款法》等法律，增加了低收入居民的購買力。政府向復合條件的低收入者提供低租金公房，但租金不得高于普通住房租金的二分之一；居民可按房價5%支付首付款，并可以將房屋作為抵押，向銀行和放款協(xié)會借貸其余95%的房款；政府為低收入家庭提供房租補貼等。并且美國政府設立了去昂抵押貸款協(xié)會、聯(lián)邦住宅管理委員會等住房信貸機構，形成了發(fā)達的多層次房地產(chǎn)金融體系，私人金融機構也能為個人和企業(yè)提供低息貸款。

(二)保守的合作主義：政策工具適時調(diào)整輔以住房儲蓄制度

該類型的典型代表是德國。德國的住房保障政策是根據(jù)住房狀況不斷改善和居民收入的提高，適時地有針對性的調(diào)整，在住房儲蓄政策的配合下，在不同時期采用相應的住房政策、財政及稅收支出。為了解決好住房問題，經(jīng)過“二戰(zhàn)”重創(chuàng)之后的德國政府通過向私人機構和房地產(chǎn)企業(yè)提供無息或者只有0.5%低息的30年貸款，充分發(fā)揮“有形”的力量，支持其進行廉租房建設。正度承擔建筑費用50%貸款的利息，國家承擔土地費用，這樣最大限度地解決了居民住房問題。20世紀50年代，德國政府調(diào)整了原有住房保障證詞，從政策上規(guī)定免征10年地產(chǎn)稅和地產(chǎn)轉移稅，出臺了《住房補貼法》。1998年以后，政府不再參與保障住房建設，主要通過市場機制來解決新增住房供給。而德國住房儲蓄制度規(guī)定了固定的低于市場存貸款利率，是為增加居民購建房的購買力而設計的，是一個互助合作的融資體系，能夠保證整個融資體系是相對封閉的。按照儲蓄合同要求客戶定期存入?yún)f(xié)議存款數(shù)量，參加住房儲蓄的低收入居民可以得到政府的獎勵，存貸款利率獨立與德國的資本市場。

(三)社會保障型：公共組屋結合公積金制度

該類型典型代表是新加坡，政府根據(jù)國情特點制定住房建設目標和分階段任務，在保障住房建設初期就已明確自身的責任和義務，如“公共組屋+公積金”的政策安排是其獨具特色的保障政策工具。1964年，新加坡政府制定了分階段大規(guī)模建設公共組屋的計劃，推出了“居者有其屋”的政策保障目標，并實行了嚴格的限房價和限戶型政策，對80%以上的居民統(tǒng)一供應公共組屋。并且新加坡政府組建了建屋發(fā)展局，其代表政府制定組屋發(fā)展規(guī)劃，并以低息貸款形式提供資金支持。同時公共組屋出售使，政府實行價格優(yōu)惠，對此項貸款不追索還債，對建設單位虧損補貼。公積金政策是根據(jù)《中央公積金法》建立的，具有強制性出行特點，是一項以自我積累為基礎的社會保障政策，不僅解決了新加坡養(yǎng)老保險問題還進一步完善住房保障政策作用。