低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策與建議

謝 靜

（盤錦市自然資源局雙臺(tái)子分局，遼寧 盤錦 124000）

1 低效用地和閑置土地的現(xiàn)狀

隨著各地城市化發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，低效閑置土地的利用盤活已逐步引起各級(jí)政府的高度重視，但由于多年來土地利用方式和土地利用結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致國土資源粗放利用，從而就產(chǎn)生了大量低效和閑置用地。以某市為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前現(xiàn)有農(nóng)農(nóng)村居民點(diǎn)用地約115.9 萬畝，撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后的鄉(xiāng)政府及其所屬“七站八所”等遺留建設(shè)用地約0.38 萬畝，撤并中小學(xué)校后的閑置低效用地約1.8 萬畝，此外各個(gè)縣城、城中村和工業(yè)園區(qū)之內(nèi)也存在大量低效閑置用地，其中可盤活利用的約45.59 萬畝。如果全省各地下力深入調(diào)查，可盤活利用的閑置低效用地面積將會(huì)相當(dāng)可觀，這些低效閑置土地若能盡快予以盤活利用，必將為緩解建設(shè)用地，確保耕地占補(bǔ)平衡提供強(qiáng)有力的支持。

2 閑置或低效利用土地存在的原因分析

1） 土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃的制定不合理和執(zhí)行不到位是造成閑置或低效利用土地的源頭。土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃在制定過程中沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論證，制定出的土地利用規(guī)劃、供地計(jì)劃不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的權(quán)威指導(dǎo)作用，執(zhí)行過程中隨意調(diào)整。有的用地項(xiàng)目選址不符合規(guī)劃需要進(jìn)行一系列的規(guī)劃調(diào)整審批；列入供地計(jì)劃的項(xiàng)目由于各種原因卻不能得到落實(shí)，而未列入供地計(jì)劃的項(xiàng)目卻急著要上，這必然造成部分項(xiàng)目用地在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)閑置或低效利用。

2） 征地供地工作推進(jìn)不及時(shí)，造成土地閑置或低效利用。在征地過程中，不少農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、土地價(jià)格、利益分配等問題存有異議，影響和干擾征地工作。還有一些項(xiàng)目由于缺少建設(shè)用地指標(biāo)，導(dǎo)致政府無法如期征地，有些農(nóng)用地在進(jìn)行了前期開發(fā)，但后續(xù)工作跟不上，難以有效利用。有的用地項(xiàng)目雖然已經(jīng)批準(zhǔn)征地，由于政策調(diào)整和規(guī)劃變更等原因，在項(xiàng)目實(shí)施過程中又必須進(jìn)行調(diào)整，或改變選址范圍、或改變規(guī)劃參數(shù)等條件，影響了項(xiàng)目的供地進(jìn)而影響開工，從而造成土地閑置或低效利用。

3） 部分開發(fā)商存在囤地現(xiàn)象。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看有很好的增值預(yù)期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)行為周期短、利潤(rùn)高，省心省事、風(fēng)險(xiǎn)小。因此，一些開發(fā)商意識(shí)到坐等地價(jià)翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式后，他們看中的便不再是土地的產(chǎn)出效應(yīng)，而是土地的升值效應(yīng)。取得一塊土地后，對(duì)其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續(xù)購入新的土地，采取推遲開發(fā)來獲得更多的利潤(rùn)導(dǎo)致了土地的閑置。

3 低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策與建議

3.1 政府主導(dǎo)深挖潛力統(tǒng)籌利用

1） 對(duì)于城中村改造，要學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)城市的成熟經(jīng)驗(yàn)，制定出臺(tái)城中村改造政策，通過確權(quán)方式將集體建設(shè)用地確權(quán)為國有建設(shè)用地，再依法進(jìn)行收購、儲(chǔ)備和出讓。

2） 對(duì)于沒有實(shí)施無形改造的城中村集體建設(shè)用地，要按現(xiàn)行政策申報(bào)集體土地征收，再依法進(jìn)行出讓。

3） 對(duì)于舊城改造，要利用舊城區(qū)用地多為國有土地，和此類用地進(jìn)行二次開發(fā)利用沒有政策限制的特點(diǎn)，各級(jí)政府要因地制宜研究、制定適合當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償安置政策，大力推進(jìn)舊城拆遷改造，為城市建設(shè)騰出更多的用地空間。

4） 對(duì)于低效和閑置用地的盤活利用，在處置縣級(jí)以下各類園區(qū)中低效閑置用地的盤活中，凡是違反土地出讓合同，逾期不開發(fā)或長(zhǎng)期閑置的土地，要堅(jiān)決按照閑置土地處置辦法，依法征收土地閑置費(fèi)或收回重新處置。

3.2 動(dòng)真碰硬加強(qiáng)考核監(jiān)管

1） 要將節(jié)約集約用地納入政府年度目標(biāo)責(zé)任考核體系之中，制定具體的考核辦法和指標(biāo)，從新建項(xiàng)目畝均投資強(qiáng)度、產(chǎn)出額度、實(shí)現(xiàn)稅收、就業(yè)規(guī)模、建設(shè)周期、已批土地供應(yīng)率等方面入手，以強(qiáng)有力的考核督促基層政府切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)用地管理，提高建設(shè)用地的使用效率。

2） 啟動(dòng)盤活利用存量建設(shè)用地考核工作。結(jié)合當(dāng)?shù)貑挝籊DP 建設(shè)用地規(guī)模和存量用地面積情況，按年度下達(dá)盤活存量用地任務(wù)，并與新增建設(shè)用地計(jì)劃安排、土地整治項(xiàng)目安排相掛鉤，對(duì)盤活存量用地面積大、任務(wù)完成好的地區(qū)給予傾斜。

3） 強(qiáng)化土地供應(yīng)后的監(jiān)管。對(duì)于取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目工地醒目位置設(shè)置《建設(shè)項(xiàng)目用地信息公示牌》，標(biāo)明建設(shè)用地使用權(quán)人、建設(shè)單位、項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間、土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)、舉報(bào)電話等信息，鼓勵(lì)各界群眾對(duì)項(xiàng)目用地情況進(jìn)行監(jiān)督。項(xiàng)目完工后嚴(yán)格按照出讓合同或劃撥決定書進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格不辦理相關(guān)登記、不頒發(fā)相關(guān)證書，督促用地單位嚴(yán)格按照出讓合同或劃撥決定書進(jìn)行建設(shè)，努力提高節(jié)約集約用地水平。

3.3 齊抓共管，各計(jì)其功

各職能部門都應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照部門職能落實(shí)信息共享、齊抓共管、各負(fù)其責(zé)、各計(jì)其功共同實(shí)施低效閑置用地清查處置，國資部門應(yīng)主導(dǎo)整個(gè)低效閑置用地盤活清理，要負(fù)責(zé)宗地國有資產(chǎn)盤活、增值和監(jiān)管，發(fā)改部門負(fù)責(zé)行業(yè)準(zhǔn)入、投資規(guī)模和投入產(chǎn)出審核，規(guī)劃住建部門負(fù)責(zé)規(guī)劃條件、開發(fā)強(qiáng)度、建筑控制指標(biāo)核驗(yàn)，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)通過差別化的稅率政策實(shí)現(xiàn)宗地集約利用，國土部門負(fù)責(zé)用地轉(zhuǎn)供關(guān)、登記發(fā)證和違法用地查處等，通過建立共同責(zé)任機(jī)制實(shí)現(xiàn)低效閑置用地盤活的再利用。

4 結(jié)語

只要我們不斷加強(qiáng)存量閑置用地盤活處置力度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升土地集約利用水平，我們的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將逐漸加快，投資消費(fèi)將有效增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化質(zhì)量將顯著提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力將不斷提升。