上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)透視

文/汪灝

一、上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）長(zhǎng)租公寓概述

目前而言，長(zhǎng)租公寓仍是一個(gè)商業(yè)用語(yǔ)。根據(jù)百度百科，長(zhǎng)租公寓又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中一大新興的行業(yè)?，F(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家所接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)中，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)2018》（以下簡(jiǎn)稱《2018白皮書(shū)》），機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓按產(chǎn)權(quán)集中度分為分散式和集中式兩種。其中集中式長(zhǎng)租公寓是專指產(chǎn)權(quán)集中、租期長(zhǎng)且提供基礎(chǔ)服務(wù)的市場(chǎng)化租賃型公寓。而根據(jù)土地使用的性質(zhì)，集中式長(zhǎng)租公寓又分為三類：租賃住宅用地上建長(zhǎng)租公寓、商品住宅用地的自持部分上建長(zhǎng)租公寓、非住宅用地上的存量改造型長(zhǎng)租公寓。第一類是指土地性質(zhì)為各試點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)租賃住房的集體用地，目前主要出讓給地方國(guó)企開(kāi)發(fā)。第二類產(chǎn)生的原因是自2016年以來(lái)，一些主要城市的部分商品住宅用地出讓時(shí)都規(guī)定了一定比例的自持面積，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自持商品房屋全部用于對(duì)外租賃，不得銷售或轉(zhuǎn)讓。第三類是指目前市場(chǎng)上已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，以存量改造為主，主要通過(guò)收購(gòu)存量酒店、辦公樓、零售等物業(yè)加以改造來(lái)獲得。

（二）上海長(zhǎng)租公寓政策

2015年11月22日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）。該文件提出了“推動(dòng)房屋租賃經(jīng)營(yíng)等生活性服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展”的要求。2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），文中提出了“完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)”等內(nèi)容，并提出允許改建房屋用于租賃。至此，全國(guó)各地均開(kāi)始了房屋租賃的新探索。上海積極響應(yīng)國(guó)務(wù)院要求，制定發(fā)布了一系列政策文件。

1.新增“租賃住房”用地。2017年7月4日，上海市土地市場(chǎng)發(fā)布滬告字（2017）第070號(hào)《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，對(duì)浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊和嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊的使用權(quán)進(jìn)行出讓，土地性質(zhì)為租賃住房。這標(biāo)志著上海土地使用權(quán)出讓的種類在商住、商住辦、居住用地、工業(yè)用地、辦公樓、餐飲旅館業(yè)用地、研發(fā)總部類、動(dòng)遷安置房等的基礎(chǔ)上又有了突破性變化。

2.《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。2017年7月7日，市政府發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃〉的通知》（滬府發(fā)〔2017〕46號(hào)）。該通知指出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，具體內(nèi)容為：以建立購(gòu)租并舉的住房體系為主要方向，加強(qiáng)支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的規(guī)?；》孔赓U體系。在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)、商辦過(guò)剩地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展租賃住房。落實(shí)市、區(qū)責(zé)任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬國(guó)有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場(chǎng)“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用。發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)收儲(chǔ)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。建立多層次住房租賃市場(chǎng)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會(huì)租賃，構(gòu)建國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在住房租賃行業(yè)中并行發(fā)展、互為補(bǔ)充的良好格局。

3.《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。2017年9月15日，上海市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2017〕49號(hào)）。文件指出：要大力新建租賃住房。鼓勵(lì)各區(qū)通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房。允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃住房。完善供地方式。新增租賃住房用地采取公開(kāi)招標(biāo)或公開(kāi)掛牌方式出讓。完善建設(shè)使用標(biāo)準(zhǔn)。租賃住房出租，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變房屋用途。

（三）上海長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2018白皮書(shū)》，上海的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起于2013年，并在2016年后迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。截至2018年上半年，進(jìn)入上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要品牌有22個(gè)，開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約160個(gè)，總體量為34900套。上海的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)凸顯了地方國(guó)企的帶動(dòng)與引領(lǐng)作用。除純租賃住宅用地主要由地方國(guó)企獲得外，地方國(guó)企手中還有大量待轉(zhuǎn)性的土地及存量物業(yè)，未來(lái)可以改造成為長(zhǎng)租公寓推向市場(chǎng)。至2020年，預(yù)計(jì)上海建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中有72%為地方國(guó)企所有。這一類主要是前文中所提到的第一類集中式長(zhǎng)租公寓，即純租賃住宅用地上建長(zhǎng)租公寓的類型。

除國(guó)企旗下的長(zhǎng)租公寓外，各大開(kāi)發(fā)商也在積極探索長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。例如碧桂園旗下的碧家國(guó)際社區(qū)、金地旗下的榮尚薈、景瑞控股旗下的景瑞悅樘、龍湖集團(tuán)旗下的龍湖冠寓、朗詩(shī)集團(tuán)旗下的朗詩(shī)寓、萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科泊寓和熱帶雨林等。這一類是前文中所提到的第二類集中式長(zhǎng)租公寓，即商品住宅用地的自持部分上建長(zhǎng)租公寓。

第三類是非住宅用地上的存量改造型長(zhǎng)租公寓，主要有樂(lè)派、寓見(jiàn)等。

集中式長(zhǎng)租公寓的情況概是如此，而分散式長(zhǎng)租公寓則主要如自如、蛋殼等。

二、上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

根據(jù)前文所述，第一類集中式長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)多為國(guó)企，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)，較少出現(xiàn)對(duì)承租人的損害；第二類集中式長(zhǎng)租公寓多為開(kāi)發(fā)商自有項(xiàng)目，具有一定的資產(chǎn)保障，對(duì)承租人而言，風(fēng)險(xiǎn)較??；第三類集中式長(zhǎng)租公寓，運(yùn)營(yíng)方多數(shù)情況下并非房屋的所有權(quán)人，且其運(yùn)營(yíng)資金多來(lái)源于民間借貸或其他金融理財(cái)產(chǎn)品，極易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；分散式長(zhǎng)租公寓因房屋的裝修維修費(fèi)用均來(lái)自出租人，運(yùn)營(yíng)資金較少，對(duì)承租人而言，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。因此，目前上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的問(wèn)題多集中在第三類集中式長(zhǎng)租公寓上。

2018年下半年，上海甲公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公寓”）進(jìn)入破產(chǎn)程序，青浦區(qū)法院受理破產(chǎn)后，仍有相關(guān)訴訟正在進(jìn)行中。2019年初，又一個(gè)公寓項(xiàng)目“爆雷”，其股東爆發(fā)大量訴訟案件，其中股東公司已經(jīng)公示的案件多達(dá)400余起。因該公寓項(xiàng)目案件情況尚無(wú)法查詢，故本文僅以甲公寓項(xiàng)目為例，對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行分析。

（一）經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題

筆者查閱了甲公寓項(xiàng)目的判決文書(shū)，發(fā)現(xiàn)在甲公寓的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

1.股東未實(shí)際出資。上海甲公寓管理有限公司于2014年8月29日成立，注冊(cè)資本為200萬(wàn)元人民幣。該注冊(cè)資本均為認(rèn)繳資本，出資期限未屆，即未實(shí)際出資。我國(guó)現(xiàn)行《公司法》規(guī)定公司的注冊(cè)資本為認(rèn)繳制，且沒(méi)有對(duì)驗(yàn)資作強(qiáng)制性要求。因此，在法律層面，其股東未實(shí)際出資并不違反法律規(guī)定，但這是其“爆雷”后不能進(jìn)行賠償?shù)脑蛑弧?/p>

2.超范圍經(jīng)營(yíng)。上海甲公寓管理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)管理、自有房屋租賃。而實(shí)際上，甲公寓所運(yùn)營(yíng)的房屋并非自有房屋，系承租而來(lái)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》中（一）第十條的規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外?！币虼?，其與承租人或出租人所簽訂的合同并非無(wú)效。

3.運(yùn)營(yíng)資金非自有。注冊(cè)資本雖未實(shí)繳，但公司運(yùn)營(yíng)仍然需要資金，該部分資金來(lái)自于其運(yùn)用該項(xiàng)目進(jìn)行的融資以及民間借貸。這兩種方式都極大地增加了運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。若金融理財(cái)方出現(xiàn)問(wèn)題或營(yíng)收無(wú)法支付民間借貸的本息，則必然會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。

4.營(yíng)業(yè)收入管理混亂。公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，主要有兩部分營(yíng)收，一部分來(lái)源于出租人的再投資，一部分來(lái)源于承租人的押金。這兩部分資金有些進(jìn)入了甲公寓賬戶，有些進(jìn)入了其股東上海某股份有限公司賬戶，有些進(jìn)入了高管與自然人股東的賬戶，甚至還有大量的現(xiàn)金行為。絕大部分的收入沒(méi)有進(jìn)入公司賬戶，導(dǎo)致公司破產(chǎn)后沒(méi)有財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)人進(jìn)行清償。

（二）甲公寓“爆雷”的主要原因

鑒于甲公寓在經(jīng)營(yíng)管理方面存在的問(wèn)題，筆者嘗試分析甲公寓“爆雷”的主要原因。

1.監(jiān)管力度落后于經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。2017年上海市出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，可以改變土地用途的性質(zhì)，從而出現(xiàn)租賃住房用地的概念。甲公寓項(xiàng)目自2014年即開(kāi)始進(jìn)行探索，這種探索當(dāng)時(shí)得到了政府的批準(zhǔn)，但探索后的監(jiān)管落后于甲公寓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展。

在進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新后，政府應(yīng)該相應(yīng)地投入更多的監(jiān)管力量以預(yù)防創(chuàng)新帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)該項(xiàng)目的監(jiān)管較為薄弱，例如租賃備案的落實(shí)不力等。當(dāng)然，許多問(wèn)題屬于企業(yè)行使自主經(jīng)營(yíng)權(quán)的范疇，但是，對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)給予其更加謹(jǐn)慎全面的監(jiān)管以降低風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于事關(guān)人民群眾衣食住行等基本問(wèn)題的項(xiàng)目。

2.法律法規(guī)不健全。房地產(chǎn)租賃行業(yè)的法律法規(guī)中主要有以下規(guī)定。

（1）《商品房屋租賃管理辦法》。中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（2010）6號(hào)令頒布了《商品房屋租賃管理辦法》。該辦法于2011年2月1日正式實(shí)施，主要規(guī)定了商品房租賃的合同、登記備案以及相應(yīng)的法律責(zé)任等內(nèi)容。

（2）《上海市房屋租賃條例》。2010年9月17日，上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第24號(hào)公布了《上海市房屋租賃條例》的修正案。該條例主要規(guī)定了租賃的范圍和條件，租賃合同的訂立和登記備案，房屋的交付使用和維修、轉(zhuǎn)租、租賃關(guān)系的變更和終止以及相應(yīng)的法律責(zé)任。

（3）《上海市居住房屋租賃管理辦法》。2011年7月7日，上海市人民政府發(fā)布第68號(hào)令，該辦法于2014年3月24日進(jìn)行了修正。該辦法主要規(guī)定了租賃當(dāng)事人、租賃合同、集中出租管理、租金、租賃保證金、轉(zhuǎn)租、續(xù)租、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合同解除、出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)、代理經(jīng)租以及相應(yīng)的法律責(zé)任。

（4）其他規(guī)定。上海高院還對(duì)相應(yīng)房屋租賃問(wèn)題的處理出臺(tái)了相關(guān)文件。

上述法律法規(guī)主要對(duì)租賃合同及備案等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，沒(méi)有對(duì)出租人如何管理進(jìn)行約束的內(nèi)容，顯示出法律法規(guī)的不健全。

3.投資者法律意識(shí)淡薄。從存在眾多無(wú)法挽回?fù)p失的投資者的情況看，投資者法律意識(shí)淡薄。許多投資者與公司之間沒(méi)有任何書(shū)面合同。這些投資者包括承租人與提供資金者，涉及的法律關(guān)系為房屋租賃關(guān)系與民間借貸關(guān)系。此外，許多投資者也沒(méi)有相關(guān)的轉(zhuǎn)賬憑證，即使是大額的出資，也是現(xiàn)金交易，給認(rèn)定雙方之間的法律關(guān)系增加了難度，也增加了投資人維權(quán)的難度。即使是運(yùn)用轉(zhuǎn)賬方式的出資者，大部分資金也沒(méi)有進(jìn)入甲公寓公司的賬戶，而是轉(zhuǎn)給了其股東或職工等自然人，這無(wú)形中又增加了維權(quán)的難度。

4.經(jīng)營(yíng)者管理能力弱。從經(jīng)營(yíng)者的資質(zhì)看，其股東是為了該項(xiàng)目而設(shè)立的，股東無(wú)該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，且為探索經(jīng)營(yíng)模式，加劇了經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)租賃行業(yè)并非一個(gè)需要資質(zhì)才能進(jìn)入的行業(yè)，但在探索的過(guò)程中，其經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)歷、資質(zhì)仍然是需要考慮的重要因素。

三、上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中存在問(wèn)題的對(duì)策

甲公寓破產(chǎn)事件引起了廣大債權(quán)人的不滿，無(wú)論是出租人，還是承租人，都是受害方，從中也暴露了這一類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題。針對(duì)上述問(wèn)題，筆者提出了五大對(duì)策：

（一）加強(qiáng)注冊(cè)資本管理

2014年《公司法》的修改，使公司注冊(cè)資本制度由實(shí)繳制轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)繳制，并不再?gòu)?qiáng)制要求驗(yàn)資。在實(shí)踐中，往往在公司設(shè)立之初在章程中約定一個(gè)較晚的出資時(shí)間。這個(gè)制度雖然有利于公司的設(shè)立，降低了門檻，但企業(yè)的運(yùn)營(yíng)畢竟需要資金，這部分資金是股東墊資形成的公司借款，還是股東的實(shí)際出資，均依賴于財(cái)務(wù)憑證和賬冊(cè)。這既容易產(chǎn)生糾紛，又不利于資金的管理使用。一些金融性行業(yè)，目前仍然要求實(shí)繳資本。筆者認(rèn)為，這種涉及民生的行業(yè)，在股東無(wú)其他財(cái)產(chǎn)的情況下，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)注冊(cè)資本的管理，以保障相關(guān)人員的權(quán)利，提高行業(yè)門檻，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理

甲公寓案中一個(gè)較為明顯的問(wèn)題是超范圍經(jīng)營(yíng)。雖然我國(guó)《合同法》規(guī)定公司超范圍經(jīng)營(yíng)所形成的合同不被視為無(wú)效合同，但這不表明公司可以隨意地超范圍經(jīng)營(yíng)。對(duì)于這種涉及民生的項(xiàng)目，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)事后監(jiān)督，不定期核查其是否真實(shí)利用自有房屋進(jìn)行租賃。

（三）加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)資金監(jiān)管

從前文可知，甲公寓案運(yùn)營(yíng)資金并非自有，這種金融+長(zhǎng)租公寓的形式還一度被視為創(chuàng)新。在這個(gè)案例中，一個(gè)沒(méi)有任何資產(chǎn)的公司，從出租人和承租人雙方分別收取資金后，將該資金投入到所謂的創(chuàng)新理財(cái)產(chǎn)品中。這實(shí)際上已經(jīng)說(shuō)明了其不可能有能力償還任何一方的債務(wù)。因此，對(duì)這種金融創(chuàng)新，應(yīng)當(dāng)予以杜絕。

（四）設(shè)立專用賬戶

甲公寓營(yíng)業(yè)收入的管理較為混亂，應(yīng)建立專用賬戶。

（五）完善法律法規(guī)

法律法規(guī)具有一定的滯后性，但當(dāng)積累了一定的社會(huì)實(shí)踐后，應(yīng)當(dāng)加快立法的進(jìn)度，加快依法治理的進(jìn)程。特別是對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)、保證金、信用、實(shí)際管理者背景等進(jìn)行約束。例如，增加管理部門對(duì)經(jīng)營(yíng)者及其股東信用的管理，若其在過(guò)去5年內(nèi)有失信情況，則應(yīng)禁止或限制其進(jìn)入該行業(yè)。再如，可以將信用管理與實(shí)際管理者背景相結(jié)合，對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行分級(jí)管理，從而逐漸完善相應(yīng)法律體系。