長沙某商業(yè)項(xiàng)目方案價(jià)值分析

文/ 王連發(fā) 五礦地產(chǎn)有限公司 北京 100010

長沙某商業(yè)項(xiàng)目位于坐落于長沙市開福區(qū)東二環(huán)與福元西路交匯處，在瀏陽河與撈刀河之間，距離湖南廣電僅6公里，距離長沙五一廣場商圈10公里。地理位置決定了長沙某商業(yè)項(xiàng)目不會是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)綜合體,且此項(xiàng)目三塊用地中有一塊用地屬性為文化娛樂用地，因此在最初這個項(xiàng)目就沒有離開“文化”與“娛樂”兩個詞，這兩個詞也成為了長沙某商業(yè)項(xiàng)目延續(xù)至今的標(biāo)簽。項(xiàng)目設(shè)計(jì)旨在融合長沙市悠久歷史文化底蘊(yùn)，嫁接多元城市文化特征，提升城市形象，并依托當(dāng)代商業(yè)規(guī)劃科學(xué)，打造集文化創(chuàng)意、行業(yè)創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)辦公、購物、休閑、娛樂、商務(wù)于一體的城市綜合體。

長沙某商業(yè)項(xiàng)目自正式啟動設(shè)計(jì)工作以來經(jīng)歷了多輪的設(shè)計(jì)調(diào)整，最初概念規(guī)劃方案中包含8棟辦公樓，其辦公面積達(dá)5.8萬㎡，而商業(yè)面積為4.1萬㎡，確定最終概念總圖規(guī)劃方案，其中包含辦公計(jì)容面積約2萬㎡、酒店計(jì)容面積約3.2萬㎡、商業(yè)計(jì)容面積約8萬㎡。

在業(yè)態(tài)確定后，對塔樓的位置也做了多種研究，最終確定為雙塔樓45度角臨福元路布置，在不破壞規(guī)劃整體感的情況下保證酒店與寫字樓視線開闊并且塔樓與塔樓不產(chǎn)生視線干擾。方案完善并逐漸具有了獨(dú)特的商業(yè)生命特性：

1、空間特性

街區(qū)式商業(yè)，又稱為Block街區(qū)，是指在合適的尺度上，從人性、文化和城市發(fā)展的角度出發(fā)，滿足人口的居住并提供豐富的商業(yè)及休閑配套的混合型增值物業(yè)。長沙某商業(yè)項(xiàng)目街區(qū)式商業(yè)結(jié)構(gòu)從初期的多節(jié)點(diǎn)多圍合串聯(lián)空間逐漸整合為多節(jié)點(diǎn)整體大圍合空間，使得項(xiàng)目整體更具開放性，視線無遮擋，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業(yè)死角，從而加大店鋪的昭示性，更有利于店面的展示。項(xiàng)目通過各臨城市道路的出入口廣場、中心下沉式廣場、次出入口等形成主動線，平面動線組織簡單明了；所有的內(nèi)街都可以方便的到達(dá)，內(nèi)外街之間有方便的聯(lián)系，城市客流可以方便的到達(dá)內(nèi)街并通過中心下沉式廣場作為動線的交匯點(diǎn)，承擔(dān)商家促銷、活動舉辦、垂直交通組織的功能。

2、價(jià)值特性

長沙某商業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中充分挖掘地塊價(jià)值，采用了一系列設(shè)計(jì)手法來實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。

價(jià)值特性一：雙首層設(shè)計(jì)，增加地塊的商業(yè)價(jià)值；對于商業(yè)地產(chǎn)來講，人流決定商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的未來，怎么樣聚焦大把的人流是項(xiàng)目規(guī)劃要解決的首要問題，如何把人流向上運(yùn)輸成為項(xiàng)目動線設(shè)計(jì)的重中之重。傳統(tǒng)動線設(shè)計(jì)常見的有中庭及穹頂燈光的設(shè)計(jì)，促使人向上看，向上走，另外載體上有扶梯、垂直梯、步梯等盡可能把一層的人流向上運(yùn)輸，同時在建筑方面做文章，在功能性上尋找突破。而長沙某商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)用雙首層設(shè)計(jì)，雙首層是指通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將一層與二層步行街自然貫通起來，把商業(yè)的臨街性以及開放性運(yùn)用到了非底層的層面，使得二層的店面改變了封閉的內(nèi)循環(huán)格局，將人在一、二層之間傳統(tǒng)的垂直動轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，達(dá)到兩個首層的效果，擴(kuò)大步行街聚攏人流的功能。

價(jià)值特性二：街鋪圍繞演播廳的布置方式，共生共贏；

長沙某商業(yè)項(xiàng)目除了運(yùn)用雙首層設(shè)計(jì)挖掘商業(yè)價(jià)值外，還充分利用演播廳作為主力店的人流聚集優(yōu)勢，將演播廳四周圍繞布置銷售型商鋪，提高商鋪的價(jià)值。

價(jià)值特性三：退臺設(shè)計(jì)、連廊設(shè)置

長沙某商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)用退臺設(shè)計(jì)手法，使同等面積增加使用率，增加商業(yè)附加值的同時凸顯城市空間感。建筑形成橫向高低形態(tài)，豐富建筑的城市輪廓線，使建筑形象舒緩優(yōu)美。連廊的設(shè)計(jì)使得步行系統(tǒng)多維度化，營造安全，舒適，時尚的步行環(huán)境。

3、藝術(shù)特性

長沙某商業(yè)項(xiàng)目在具備獨(dú)特的空間特性與價(jià)值特性的同時兼具建筑藝術(shù)特性，在建筑風(fēng)格及建筑立面設(shè)計(jì)上有鮮明的時代感、藝術(shù)感。建筑設(shè)計(jì)以菲林卷帶為靈感，表現(xiàn)出一種包繞與流動的韻律，與項(xiàng)目中演播廳的功能充分契合，緊扣主題。

建筑設(shè)計(jì)語言在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，又結(jié)合不同的功能進(jìn)行演繹，區(qū)別出各自的識別性，并帶來商業(yè)街區(qū)應(yīng)有的多樣和豐富。建筑造型突出水平方向的流動，并與空間形態(tài)相互之間充分呼應(yīng)，對景、借景的傳空間敘事手法在其中得到了大量的運(yùn)用，為行人提供了豐富、有趣、耐人尋味的生活場景。

塔樓作為整個項(xiàng)目制高點(diǎn)和視覺中心，將菲林卷帶的概念貫徹始終，并由商業(yè)建筑的水平流動，扭轉(zhuǎn)成垂直方向的直沖天際，產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺沖擊力。項(xiàng)目整體采用銀灰色的鋁板和玻璃幕墻作為基調(diào)，并由西至分別點(diǎn)綴了暖色調(diào)的建筑原色。比如米黃色石材的集中商業(yè)、香檳色鋁板的演播廳、咖啡色鋁格柵包裹的特色商業(yè)。塔樓立面采用玻璃幕墻，外設(shè)兩種尺寸的豎向肋條作為裝飾，抽象出菲林的卷曲意向。

4、商業(yè)場景氛圍的營造

由于過去的“欣賞者”成為了“參與者”，進(jìn)而成為“體驗(yàn)者”，因此長沙某商業(yè)項(xiàng)目的場景營造注重體驗(yàn)感，緊扣主題，多層面的體驗(yàn)式動線串聯(lián)起不同空間，讓人流連忘返；在各空間中創(chuàng)造獨(dú)特的記憶點(diǎn)， 讓人們產(chǎn)生場地的歸屬感；通過有創(chuàng)意的場景設(shè)定，增加人們的參與性，從而創(chuàng)造專屬于場地的故事。

未來的長沙某商業(yè)項(xiàng)目將不僅是一個獨(dú)特的商業(yè)地標(biāo)，也將是一個充滿文化創(chuàng)意的公園，一個新型生活圈。