一房二賣(mài)，誰(shuí)會(huì)擁有最終的購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

韓菲 封亞輝

由于房市的紅火，房?jī)r(jià)上漲速度之快、上漲幅度之大常常超過(guò)人們的心理預(yù)期，因此，也導(dǎo)致了一些利益至上者一房二賣(mài)。

那么，兩個(gè)買(mǎi)主誰(shuí)會(huì)擁有最終的購(gòu)買(mǎi)權(quán)？沒(méi)有買(mǎi)到房子的買(mǎi)家損失咋辦？請(qǐng)看發(fā)生在江蘇省蘇州市的一個(gè)案例。

房?jī)r(jià)飛漲引發(fā)房主一房二賣(mài)

2015年11月28日，在蘇州永年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永年中介）的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出賣(mài)給李吉，價(jià)格375萬(wàn)元。當(dāng)日，李吉向晏悟支付了定金5萬(wàn)元。

該別墅尚有146萬(wàn)元銀行貸款未還清，需要找墊資公司墊資償還后才能辦理接下來(lái)的手續(xù)。由于墊資事宜一直未能落實(shí)，直到2016年2月18日，才辦妥他項(xiàng)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。而在這不到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)，讓晏悟賣(mài)早了、賣(mài)低了的懊悔之心越來(lái)越盛。李吉多次催促晏悟辦理房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽、資金托管、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，但晏悟找各種借口拖延辦理。因永年中介沒(méi)有掛牌資質(zhì)，出于盡快推進(jìn)合同履行考慮，李吉委托其他中介將房屋網(wǎng)簽掛牌。

2016年3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。李吉得知后堅(jiān)決不同意，為阻止晏悟與他人簽訂合同出售房屋，李吉再次將涉案房屋委托其他中介網(wǎng)簽掛牌。

見(jiàn)李吉無(wú)意加價(jià)，晏悟心中憤憤不平。他動(dòng)了重新找買(mǎi)家的心思，把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。房?jī)r(jià)越上漲，搶房的人越多，很快，就有新買(mǎi)主上門(mén)看房，并表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)愿望。

晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同。3月27日，晏悟分別致函李吉和永年中介，稱(chēng)因李吉未按約支付房款，并已過(guò)合同約定的逾期時(shí)間，同時(shí)兩次擅自找其他中介至房產(chǎn)交易中心舉行網(wǎng)簽掛牌的違規(guī)操作，李吉嚴(yán)重違約，故晏悟解除合同。因地址錯(cuò)誤，該函未實(shí)際送達(dá)李吉而退回晏悟。

與此同時(shí)，李吉也感到了緊迫性，加緊采取法律手段維護(hù)自己的購(gòu)房權(quán)。3月28日，李吉委托律師致函晏悟：因晏悟已明確表示不再按原約定價(jià)格出售房屋，如想購(gòu)買(mǎi)房屋需加付50萬(wàn)元，晏悟該行為構(gòu)成違約，要求晏悟在7日內(nèi)與李吉辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管和過(guò)戶(hù)手續(xù)。該律師函于3月29日送達(dá)晏悟。

李吉不敢耽誤，馬不停蹄地于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)虎丘法院）起訴晏悟，要求其立即配合辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

李吉的擔(dān)心果然不是多余的。

2016年4月7日，在蘇州家貝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)家貝中介）的居間下，晏悟又與肖達(dá)簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出售給肖達(dá)，價(jià)格485萬(wàn)元。合同第五條約定：雙方須在2016年5月10日之前提供相應(yīng)原合法的（過(guò)戶(hù)/貸款）證件，否則視為違約。合同第六條第一款約定：“甲方對(duì)該房屋權(quán)屬證件的真實(shí)性、合法性及有效性負(fù)全責(zé)，甲方須保證該房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任?！焙贤诹鶙l第五款約定：“甲、乙任何一方解除合同或拒絕履行合同，或發(fā)生本條第1、2、3、4款違約現(xiàn)象，均由違約方向另一方支付房屋成交價(jià)格的15%作為違約金，實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償?！焙贤炗啴?dāng)日，肖達(dá)按約向晏悟支付了20萬(wàn)元定金。

至此，晏悟?qū)崿F(xiàn)了多賣(mài)110萬(wàn)元的目的，也實(shí)際做出了一房二賣(mài)的行為。

然而，當(dāng)晏悟與家貝中介前去辦理相應(yīng)房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已因李吉在法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全被查封，家貝中介立即將該查封事宜告知肖達(dá)。

紙包不住火了。晏悟和其律師，于2016年4月28日與肖達(dá)進(jìn)行了溝通。晏悟及律師在溝通中多次表示系李吉違約，并表示已向李吉發(fā)送了解除合同的告知函。肖達(dá)很看好這個(gè)房子，愿意等一段時(shí)間。

當(dāng)日，他們簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：大觀人家02室的房屋，因李吉已起訴并將此房產(chǎn)通過(guò)法院查封，此房屋目前無(wú)法辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶(hù)，具體解封時(shí)間需要等待法院的處理結(jié)果。晏悟特將上述情況向肖達(dá)告知，肖達(dá)對(duì)上述情況已知悉，現(xiàn)雙方一致確認(rèn)待此房屋解除查封，訴訟案件結(jié)束后三十日內(nèi)再履行簽訂網(wǎng)簽合同、協(xié)助過(guò)戶(hù)等事宜。

第一位買(mǎi)主獲得房屋所有權(quán)

肖達(dá)沒(méi)有想到的是，他一等就等了一年多。

李吉訴晏悟的案件，虎丘法院于2016年6月20日、2017年2月10日、3月24日三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

李吉指出：晏悟單方毀約的行為已構(gòu)成根本違約，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。

晏悟則向虎丘法院提出了對(duì)李吉的反訴，認(rèn)為其一直積極配合李吉辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，按約履行了合同；沒(méi)有辦成的主要原因是李吉雖然找來(lái)了墊資公司，但不肯提供擔(dān)保，導(dǎo)致墊資公司不肯墊資。為了履行合同，晏悟高息借款將涉案房屋的貸款還清。李吉也沒(méi)有按照合同約定支付價(jià)款，根據(jù)合同約定逾期15日付款視為拒絕履行，晏悟有權(quán)要求原告支付房款的10%作為違約金，且即日合同解除。晏悟已于2016年3月23日通過(guò)ems快遞通知原告合同解除。晏悟賣(mài)掉此房的目的是要在上海購(gòu)房，由于李吉的原因，晏悟遲遲無(wú)法賣(mài)掉此房，上海房?jī)r(jià)上漲，晏悟損失慘重。故晏悟向法院提出請(qǐng)求：確認(rèn)晏悟與李吉簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同已解除；李吉支付違約金37.5萬(wàn)元。

李吉當(dāng)然不同意解除合同，并稱(chēng)晏悟所稱(chēng)的合同解除通知并未收到，被告寄送的地址由于拆遷已經(jīng)不存在。原告沒(méi)有任何違約行為，支付違約金沒(méi)有依據(jù)。

訴訟過(guò)程中，李吉將304萬(wàn)元購(gòu)房款匯入法院標(biāo)的款專(zhuān)戶(hù)。

2017年3月31日，虎丘法院對(duì)該案作出了民事判決，認(rèn)為：原、被告雙方經(jīng)過(guò)前期磋商，于2015年11月28日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》已經(jīng)約定了特定的標(biāo)的物、價(jià)格、付款時(shí)間、交付手續(xù)、違約責(zé)任等，具備了買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，故原、被告間房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立、合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是原、被告的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有拘束力，被告單方提價(jià)構(gòu)成違約。原告現(xiàn)已為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同做好了準(zhǔn)備，原、被告雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同目的已能實(shí)現(xiàn)，合同可繼續(xù)履行，故對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的本訴請(qǐng)求予以支持。據(jù)此，虎丘法院判決晏悟繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將大觀人家02室房屋不動(dòng)產(chǎn)變更登記至李吉名下。

晏悟不服一審判決上訴至蘇州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)蘇州中級(jí)法院）。

蘇州中級(jí)法院于2017年6月7日立案受理。經(jīng)審理后于2017年8月25日作出了終審判決：合同履行過(guò)程中，根據(jù)涉案當(dāng)事人之間的微信聊天記錄以及錄音等資料可以反映晏悟提出了增加房款50萬(wàn)元的情形，增加了履行合同的障礙。同時(shí)在雙方未處理完畢合同是否繼續(xù)履行以及是否協(xié)商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為其構(gòu)成違約。鑒于目前李吉已經(jīng)將大部分房款304萬(wàn)元匯入原審法院賬戶(hù)，具備履行合同的條件，原審法院據(jù)此判決雙方繼續(xù)履行涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

其后，李吉向虎丘法院申請(qǐng)予以強(qiáng)制執(zhí)行，該案于2017年10月23日全部強(qiáng)制執(zhí)行完畢。

第二位買(mǎi)主獲得了差價(jià)賠償

肖達(dá)在糾結(jié)中等了一年多，等來(lái)的結(jié)果卻是晏悟的一再敗訴。

蘇州中級(jí)法院于2017年8月25日作出房屋明確歸屬李吉的終審判決后，肖達(dá)不得不對(duì)買(mǎi)這套別墅死了心。但房?jī)r(jià)一直在漲，這一年多這套別墅竟然又漲了百萬(wàn)元左右。他于2017年9月7日訴至虎丘法院，請(qǐng)求判令晏悟返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元，并向肖達(dá)賠償現(xiàn)價(jià)與當(dāng)初合同價(jià)的房屋差價(jià)損失?；⑶鸱ㄔ河?1月13日組織雙方進(jìn)行聽(tīng)證，肖達(dá)提出了司法鑒定申請(qǐng)，申請(qǐng)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并認(rèn)為2017年8月25日的房屋價(jià)值減去合同訂立時(shí)的房屋價(jià)格即為其損失。

經(jīng)虎丘法院委托，蘇州市中安房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，認(rèn)定房屋市場(chǎng)單位價(jià)值為20200元/平方米，市場(chǎng)總價(jià)值為579.38萬(wàn)元。

虎丘法院于2018年3月6日、4月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

在庭審中，肖達(dá)表示已于2017年10月另行在光福購(gòu)房，房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。

虎丘法院認(rèn)為，肖達(dá)與晏悟簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案所涉的大觀人家02室別墅，晏悟明知自己已與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，且已收到李吉要求配合過(guò)戶(hù)的律師函，依然于2016年4月7日與肖達(dá)簽訂了再次出售房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同時(shí)向肖達(dá)隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同且雙方存在糾紛的事實(shí)。晏悟一房二賣(mài)的這一行為系導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的直接原因，其違約行為導(dǎo)致雙方之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此肖達(dá)作為守約方有權(quán)要求晏悟承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，涉案房屋2017年8月25日的估價(jià)為579.38萬(wàn)元，與原、被告合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了94.38萬(wàn)元，肖達(dá)實(shí)際損失為94.38萬(wàn)元。

2018年4月26日，虎丘法院作出了晏悟向肖達(dá)退還購(gòu)房定金和賠償房屋差價(jià)損失的判決。

晏悟不服虎丘法院判決，于2018年6月11日向蘇州中級(jí)法院提起上訴。

蘇州中級(jí)法院依法組成合議庭審理了本案。法院認(rèn)為，晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并實(shí)際履行，系導(dǎo)致本案合同無(wú)法實(shí)際履行的主要原因，對(duì)此晏悟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人訂立合同的目的在于獲得預(yù)期的履行利益。一審法院依據(jù)另案生效判決確定本案合同于2017年8月25日無(wú)法實(shí)際履行并以此日期作為涉案房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。一審法院據(jù)此認(rèn)定合同違約損失數(shù)額為房屋差價(jià)94.38萬(wàn)元，并未超出肖達(dá)預(yù)期可得利益范疇，本院予以維持。

蘇州中級(jí)法院于2018年7月18日判決駁回了晏悟的上訴，維持原判。

值得一提的是，兩位買(mǎi)家勝訴之后，兩家中介公司也將晏悟訴至法院。

法院認(rèn)為，既然前后兩份合同都是合法有效的，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，包括應(yīng)付的中介費(fèi)。故法院判決晏悟支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。為了多賺百萬(wàn)元，晏悟一房二賣(mài)，最終還是以300余萬(wàn)元成交，反過(guò)來(lái)支付了賠償金百萬(wàn)元，晏悟?yàn)樽约旱氖判袨楦冻隽顺林氐拇鷥r(jià)，后悔莫及。

人在江湖不能丟了誠(chéng)信，每個(gè)人都必須有強(qiáng)烈的契約意識(shí)。契約就是當(dāng)事人之間的法律，一旦簽訂了合同就必須按約履行，哪怕你隨后發(fā)現(xiàn)虧了也得履行，這是你正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，你就要承擔(dān)。你不想承擔(dān)，就是踐踏了誠(chéng)信，法律當(dāng)然不會(huì)答應(yīng)。

（文中當(dāng)事人均系化名）