青島二手房：冬冷與春暖

□ 本刊記者 趙彭

從青島市場看，眼下二手房不好賣、不宜賣已經(jīng)成現(xiàn)實。但與北上廣深相比，青島在配置上還有更多升級的可能性。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全國15個典型城市，2019年7-8月二手房成交面積北京、上海、廣州、深圳4城中僅深圳環(huán)比持平，其中上海降幅達(dá)17%。二線城市環(huán)比僅微降3%，分城市看同、環(huán)比以跌為主。廈門環(huán)比降幅達(dá)64%，重慶、武漢同比降幅分別達(dá)34%和37%。當(dāng)前市場下行壓力明顯加大。隨著“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”主題政策的深入，對入市的二手房來說已經(jīng)有些凜冬的味道。而對于剛需來說，因為市場預(yù)期的不確定性，也帶來不少忐忑與迷茫。

二手房入市掛多售少

在票務(wù)公司工作的顧曉暉，手里有套負(fù)債率不低的即墨的大戶型一直想賣，但是最近發(fā)現(xiàn)并不太好出手。為這套房子，她2016年曾經(jīng)所費不菲，不僅賣掉了浮山后的一套婚前財產(chǎn)，還在銀行貸款200多萬。如今，每個月一萬多元的貸款漸成負(fù)累，而已經(jīng)快跌破入手價的房產(chǎn)卻成了心病。

今年以來，諸多一二線城市的持房者發(fā)現(xiàn)，他們都和顧曉暉一樣，房子不好賣了。三四線的持房者則危機重重，因為他們的房子根本就賣不出去。降價幾十萬難賣的劇情在各級市場已經(jīng)呈你家唱罷，我家開場之勢。

隨著樓市調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)，二手房市場成交量低位運行

不說北上廣深，與青島市同級別的杭州、南京等新一線城市也都陸續(xù)出現(xiàn)了有二手房報到75折的個案。更有四線市場，呈現(xiàn)出幾萬元買套房的局面。在目前市場狀態(tài)下，也已經(jīng)出現(xiàn)有部分二手房的市場估價逼近貸款成本的情況。預(yù)計“房住不炒”的大前提下，持房成本增加，二手房處于入市不合算，留在手中難變現(xiàn)的尷尬局面。

9月17日，國家統(tǒng)計局公布8月70城房價數(shù)據(jù)，其中多個城市二手房降溫，價格連續(xù)數(shù)月下跌。另據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，9月重點14城成交總量環(huán)比減少3.5%，保持小幅下滑態(tài)勢。價格方面，隨著市場成交不斷下降，重點城市均價開始松動，三季度重點14城中有9城均價環(huán)比回落，9城均價同比回落。

從青島市場看，“眼下二手房不好賣、不宜賣已經(jīng)成現(xiàn)實?！钡禺a(chǎn)界資深人士、中國生產(chǎn)力學(xué)會常務(wù)理事馮顯泉表示，市場相對趨冷的時候，購房者也會比較挑剔，下單也比較謹(jǐn)慎，所以二手房出手難度加大。他說：“你看，去年八九月份之前，青島的新房和二手房在價格上出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，一手房常常一房難求，價格明顯低于同地段二手房。之后，二手房開始降價，一手房也沒有那么熱了，樓市逐漸趨于平穩(wěn)及下行態(tài)勢。但是因為青島城市發(fā)展諸多利好，且屬于強二線城市，青島的住房需求還是比較旺的。目前看，青島的新房市場逐漸趨于平穩(wěn)和小幅下行，二手房降價幅度大一些。”

從貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)來看，全國重點14城的二手房市場第一季度之后在市場供需矛盾趨緩、預(yù)期轉(zhuǎn)降和信貸趨緊的共同作用下，成交量逐月回落，一直持續(xù)到9月份。貝殼研究院高級市場分析師鐘濤認(rèn)為，“國內(nèi)二手房市場已經(jīng)進(jìn)入‘成交降—觀望—周期拉長—業(yè)主降價—均價下跌—觀望—成交降’的低溫循環(huán)中，觀望情緒濃重。在政策保持狀態(tài)下，市場短期難以打破當(dāng)前低溫局面，預(yù)計春節(jié)前二手房市場成交量將依舊穩(wěn)定在低位的水平，價格沒有明顯上漲的基礎(chǔ)，可能會進(jìn)一步下跌或保持相對的穩(wěn)定?！?/p>

市場低溫觀望情緒重

不難判斷，在“房住不炒”的政策前提下，樓市調(diào)控持續(xù)趨緊，二手房市場已進(jìn)入橫盤調(diào)整期。隨著第三季度新房供應(yīng)量和二手房集中掛售的增加，市場在震蕩區(qū)間中漸顯中長期走勢。

“從全年看，青島市場第一季度受新房市場供應(yīng)量不足和市場對政策松動有期待值推動，市場有一定上升，但不能用回暖狀態(tài)來表述?！敝禺a(chǎn)專家、青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長龍江認(rèn)為，“隨著第二、第三季度新房供應(yīng)量提升，加上政策導(dǎo)向性加強，使得二手房市場成交預(yù)期再度逐步降溫?！?/p>

從數(shù)據(jù)看，青島二手房市場從今年第二季度二手房的掛售量處于增長狀態(tài)。但相應(yīng)的交易，卻并不火爆。這其中，受政策影響，炒房成本和預(yù)期都被看低，引發(fā)持房者敏感，從而實現(xiàn)了驅(qū)趕炒房客集中掛售。同時，2017年部分區(qū)域的滿兩年限售政策陸續(xù)到期，使得第三季度出現(xiàn)了“滿二房”入市的小高潮。大量的供給和持續(xù)走低的價格，并沒有帶動市場的熱度。相反，買漲不買跌的民間化的市場情緒，在低市場預(yù)期端發(fā)酵。

10月16日，中指研究院發(fā)布對十大城市二手房價格統(tǒng)計顯示，2019年三季度價格累計上漲0.29%，較去年同期收窄0.15個百分點，整體價格較為穩(wěn)定，累計漲幅低于新房。北京、廣州、天津二手房市場短期內(nèi)有所調(diào)整，其中廣州、天津各季度二手房價格累計均下跌，北京三季度價格也有所松動，累計下跌0.57%；同處新一線城市的南京二手房價格1-9月累計上漲2.82%，持續(xù)上漲。同日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的全國百城二手住宅市場數(shù)據(jù)顯示，二手房均價環(huán)比上漲0.04%?？梢娖骄€在上“漲”是一個有點心酸的真相。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年7-8月，青島二手房市場成交面積87萬平方米，環(huán)比增長6%、同比增長64%，在全國15個典型城市中屬于較為平穩(wěn)的表現(xiàn)。

隨著市場預(yù)期持續(xù)走低，剛需在觀望中的焦慮感也在加重。有能力買房但怕房價大跌。假如不買房，以貨幣為主導(dǎo)的購房成本也會逐漸增加，這可能會成為樓市橫盤期的弊端。實際上，對于一二線城市來講，有足夠的經(jīng)濟體量支撐，雖然政策調(diào)控下市場持續(xù)低溫，但大部分持房者的心態(tài)雖然有涼意，但仍是相對平穩(wěn)的。相反三四線城市若存在經(jīng)濟儲備縱深不足、樓市泡沫過于集中的情況，持房和買入的風(fēng)險都在加大。這就是為什么掛售量雖大，但是實際成交卻不火熱一個重要原因。但也直接證實了整個市場始終沒有出現(xiàn)恐慌性拋盤和搶購的局面，說明市場的內(nèi)驅(qū)動力還是正常的。這其中，不否認(rèn)大部分持房者對于不動產(chǎn)金融屬性的認(rèn)可。

樓市冬冷中孕育春暖

“價格經(jīng)過近一年的調(diào)整，已經(jīng)較最高點累計下滑10%以上，進(jìn)入比較實惠的階段。二手房在房價上有技術(shù)型觸底的跡象，9月成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比回暖。眼下，是剛需買房比較好的時機。對于持房者來說，賣房仍然比較困難，急需出手還是價格下調(diào)最有效?！敝禺a(chǎn)專家、房客通總經(jīng)理張斌介紹，作為新一線城市的青島，二手房市場趨勢大致與全國一致，只是時間上會有所延遲。

近期市場也有一些微妙的變化。這其中，金九的實折和LPR(貸款市場報價利率，Loan Prime Rate，簡稱LPR）落地，都傳達(dá)給市場一個邊際性寬松的信號。以恒大地產(chǎn)為例，金九期間以不高于7.5折的戰(zhàn)略痛快地以價沖量，低價入市的新房直接造成了與二手房市場定價的剪刀差。使得剛需、投資客重回新房主戰(zhàn)場。一定程度上，也影響了二手房交易的回暖。另一方面，一直火熱的土地市場，在今年突然急剎車，融資渠道管制后，開發(fā)商拿地的意愿明顯下降。在中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)中，今年上半年國內(nèi)土地的流拍率大大提高，上半年的重點城市中流拍土地有2086塊。顯然，土地市場的冷淡局面已成。開發(fā)商開始把戰(zhàn)略從拿地調(diào)整到了去庫存，這樣一來，市場中房子的打折促銷力度會逐漸增大。土地成交遇冷，新房打折沖量、二手房掛售與交易不對稱，這三個現(xiàn)象，集中出現(xiàn)在了這個有點冷的年份。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布今年前8月最新房價數(shù)據(jù)顯示，新房市場仍處于上升階段，但漲幅收窄。二手房市場下跌數(shù)量、下降城市仍有擴大趨勢。而就在近日，南京悄悄松綁了六合區(qū)的限購，在這之前上海在臨港調(diào)整也有目共睹。與北上廣深相比，青島在配置上還有更多升級的可能性。那么，也可以大膽預(yù)見，青島樓市的這個冬天雖然有點冷，但也給煦暖的春天留下了更多期待的空間。