樓市“大分化”與應(yīng)對之策

李超

近年來，在資本市場劇烈波動、宏觀經(jīng)濟不確定性因素增加的影響下，不同類型城市由于潛在需求和庫存水平差異較大，城市之間購房者的預(yù)期差異也非常明顯。2016年上半年，在多重政策利好影響下，一線城市以及需求基本面較好的二線城市帶動了樓市整體回暖，并呈現(xiàn)出過熱發(fā)展態(tài)勢，樓市調(diào)控也隨之收緊，限購加碼、限貸限價政策在一二線城市相繼出臺；與此同時，大部分三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，多管齊下去庫存仍是此類城市調(diào)控政策的重點。

樓市“大分化”時代來臨

通過對比近年來的住房價格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，中國住房市場的“大分化”時代已經(jīng)來臨，并呈現(xiàn)出明顯加劇的態(tài)勢。2012年至2014年，一線城市與二三線城市之間基本延續(xù)了同漲同跌的大趨勢，在上漲期一線城市的漲幅要明顯高于二三線城市，在下跌期一線城市的跌幅要明顯低于二三線城市；進入2015年后，一線城市的環(huán)比大幅上漲與二三線城市的持續(xù)震蕩之間形成了鮮明的對比，并且?guī)恿硕€城市在2015年底開始觸底反彈；2016年上半年，一線城市與二線城市開始輪番上漲，而三線城市則環(huán)比漲幅有限，去庫存壓力仍然很大。雖然貨幣、信貸等利好政策對全國整體市場均有影響，但由于一線城市和基本面較好的二線城市各類資源豐富，對人口吸引力較強，加上住房資源相對稀缺，住宅市場潛在需求較大，對放寬政策的反應(yīng)也最為強烈。

人口和收入結(jié)構(gòu)是市場分化主因

對于后發(fā)大國而言，城鎮(zhèn)化的推進階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風(fēng)向標(biāo)。國際經(jīng)驗表明，當(dāng)一國城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農(nóng)村進入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場逐步興起；在城市化進程接近飽和之時，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會顯著優(yōu)異。無論在哪個階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。我國東北地區(qū)最近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌觥?/p>

目前，中國常住人口統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)化率已超過50%，人口由農(nóng)村向城市流動的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。新世紀(jì)以來100萬～500萬人口的大城市數(shù)目增加了24個，城市人口增長了近6000萬，而中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動的新態(tài)勢將會進一步加劇中國住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的分化時期。與此同時，由于中國當(dāng)前的經(jīng)濟增長模式仍以勞動投入型為主，經(jīng)濟發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對高學(xué)歷的勞動年齡人口吸引力相對較高，這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市的集聚，從而進一步降低一二線城市的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對增加。

總體而言，在即將到來的“十三五”時期，城市化進程仍將向一二線城市傾斜，而三四線城市的人口基本面將不具備快速擴張的基礎(chǔ)。一線城市和人口基本面較好的二線城市將延續(xù)住房需求持續(xù)高漲的趨勢，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面；其他二三線城市將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體步入“量減價穩(wěn)”階段；部分三四線城市需求主體乏力，將會迎來一個長期“有量無價”的結(jié)構(gòu)調(diào)整期。與此同時，房地產(chǎn)市場的供給和調(diào)控政策也亟需針對這一新變化做出適當(dāng)調(diào)整。

與此同時，高收入人群的地理集中也呈現(xiàn)出與人口流向一致的趨勢。北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市不僅是全國跨省流動人口最集中的五個省市，同時也是高收入群體最為集中的五個省市。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市跨省流動人口占全國比例高達66%，全國其他地區(qū)跨省流動人口僅占34%。同時，根據(jù)胡潤研究院公布的2014年全國千萬資產(chǎn)以上高凈值人群報告，北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市2014年凈資產(chǎn)達千萬以上的高收入人群占全國比例高達69%，全國其他地區(qū)千萬資產(chǎn)以上的高收入群體僅占31%。高收入人群所帶來的是高端消費能力，同時對資產(chǎn)的保值和升值需求使得此類人群對高端住宅產(chǎn)品擁有較高的投資意愿。再加上外來人口形成的龐大剛需群體，會進一步加劇這些流入地區(qū)的住房供需矛盾。

建立分類城市住房調(diào)控體系

從2016年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，區(qū)域分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺將會并存。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強烈；二線城市和人口基本面向好的三線城市，開始從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場增長后勁乏力，面臨著嚴(yán)重的去庫存壓力。在下半年市場回暖的形勢下，必須進一步明確和把握分類調(diào)控的策略導(dǎo)向。

第一，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。中國住房市場的區(qū)域分化現(xiàn)象將會長期持續(xù)，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會引發(fā)不同等級的城市出現(xiàn)不同的市場特點，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效解決住房需求的空間失配現(xiàn)象并預(yù)防住房市場的潛在風(fēng)險。對于人口基本面較大、住房市場供需矛盾長期存在一二線城市，在用地指標(biāo)、住房供給總量方面給予適當(dāng)傾斜，而對于人口外流嚴(yán)重、住房市場供給過剩的三四線城市，對供給端應(yīng)該適當(dāng)收緊。對于流動人口占比較高的城市，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。針對低收入居民和流動人口推出“政府主導(dǎo)、市場參與”的安居住房體系，加大城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)力度，逐步實現(xiàn)“居有定所”的目標(biāo)。針對老齡人口比例較高的城市，可以參照歐美發(fā)達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費需求。針對旅游型城市，可以結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌龅闹芷谛砸?guī)律，增加旅游地產(chǎn)、酒店式公寓的開發(fā)比例，從而盡量增加住房的實際利用率。

第二，進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有1%左右的農(nóng)民工實現(xiàn)了在務(wù)工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房?？梢哉f，戶籍制度是橫亙在城鄉(xiāng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場之間的主要障礙。一方面，大量的半城市化人口會加大流出地城市的住房空置率和房屋供給過剩；另一方面，外來人口也進一步加劇了流入地城市的住房需求緊張程度。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，改變以增量為主的調(diào)控方式，積極培育二手房和租賃市場。在當(dāng)前形勢下，仍然堅持以增量為主的調(diào)控方式已不適應(yīng)市場化需求，應(yīng)保證在一定增量供給的前提下去積極盤活二手房市場和租賃市場的存量，以防止總量供給過剩而區(qū)域結(jié)構(gòu)失調(diào)的現(xiàn)象發(fā)生。從過去兩年來月度二手房交易量大于新房的城市逐漸增多的現(xiàn)象也可以看出，二手房市場和租賃市場是調(diào)劑城市住房需求余缺的一個十分有效的手段，房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的手續(xù)費逐漸降低和住房公積金支付房租條件的逐步放寬，將是從存量調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增量調(diào)控為主的積極信號。與此同時，針對部分改善性需求群體比例較高的城市，可以適當(dāng)調(diào)整90平米以上戶型的樓盤供給比例。在住房增量供給比較緊張的城市，可以通過提升住宅質(zhì)量、設(shè)計水平以及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，來滿足未來中產(chǎn)階級群體壯大所帶來的改善性需求提高。

第四，建立需求導(dǎo)向的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，積極消化積壓庫存。長期以來，“一刀切”的住房調(diào)控和供給政策導(dǎo)致了一二線城市土地和住房供給不足，而三四線城市土地和住房供給過剩的“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”現(xiàn)象。雖然近年來中央和地方引起了高度重視，但在面對經(jīng)濟不景氣時許多地方政府仍寄希望于房地產(chǎn)市場。這種現(xiàn)象必須在供給端進行有效調(diào)控和遏制。同時，針對當(dāng)前一二線城市出現(xiàn)的商業(yè)營業(yè)用房庫存迅速增加的現(xiàn)象，可以適時調(diào)整該類型商品房的供給量，必要時可以嘗試“商改住”等房地產(chǎn)用途結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在土地審批環(huán)節(jié)，應(yīng)該適時調(diào)整住宅用地與工業(yè)用地、商服用地的供給比例，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)狀況制定中長期的城市土地和房地產(chǎn)供給規(guī)劃。進一步強化不動產(chǎn)登記制度，完善住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)公開機制，有針對性地引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立供求基本平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理的區(qū)域市場體系。

（作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室）